海口拟發布自建房建設管控新規（全文）

觀點網訊：5月20日，海口市自然資源和規劃局發布了《海口市城鎮開發邊界内國有住宅用地自建房規劃建設管控的若幹意見（試行）（征求意見稿）》。

意見明确，自建房得“逢建必報”，不能繞開審批；另外按不同區域實行差異化管控，分成一般建設區、重點管控區和過渡管控區，各區的規矩不一樣。

《海口市城鎮開發邊界内國有住宅用地自建房規劃建設管控的若幹意見（試行）（征求意見稿）》全文如下：

第一條 【制定目的】

為妥善解決歷史遺留問題，進一步規範和加強我市城鎮開發邊界内國有住宅用地自建房的規劃建設管理工作，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《海南自由貿易港國土空間規劃條例》等有關法律法規的規定，結合我市實際，制定本意見。

第二條 【适用範圍】

本市國土空間總體規劃所劃定的城鎮開發邊界範圍内的國有住宅自建房規劃建設管控工作，适用本意見。

本意見所稱國有住宅用地自建房是指個人在依法取得的國有住宅用地上建設的住房。

本意見所稱建設，包括新建、改擴建、原狀維修和C、D級危房原址重建等四種類型。其中，新建、改擴建須在合法取得的國有住宅用地上進行，原狀維修和C、D級危房原址重建須在具有合法房産證明文件的建築進行。

第三條 【管理原則】

國有住宅用地自建房須嚴格落實逢建必報要求，加強建設項目規劃許可管理，嚴格審查住宅平面布局和建設工程設計方案，對項目規劃報建進行批後規劃核實。

第四條 【分區分類管控】

國有住宅用地自建房須依據國土空間規劃、專項規劃、重要城市公共與基礎設施實施需要及城市更新需要等劃定一般建設區，一般建設區中包含重點管控區和過渡管控區，建立差異化國有住宅用地自建房管控規則。

第五條 【區域劃定原則】

現狀已形成的自建房集中連片區域，或能夠延續城市歷史文脈與價值、傳統風貌的區域，應劃定為一般建設區。

一般建設區内的下列區域，劃定為重點管控區：

（一）已列入我市城市更新行動計劃的區域（含市政府已批準或已開展前期工作未正式批準實施方案的城市更新改造項目）；

（二）已發布征收土地預公告的用地區域（自發布征收土地預公告之日起3年内）；

（三）詳細規劃中為城市藍線、城市綠線、城市黃線、城市道路紅線、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、綠地與開敞空間用地、交通運輸用地等公共服務及基礎設施用地的；

（四）公（鐵）路、高壓電力廊道、油氣輸送管道兩側安全防護範圍、機場安全控制範圍；

（五）歷史文化街區的核心保護範圍、文物保護單位保護範圍；

（六）依照法律法規需實施重點管控的其他區域。

一般建設區内的下列區域，劃定為過渡管控區：

（七）已納入土地征收預公告範圍内，自下達土地征收預公告之日起超過3年，仍無具體實施計劃的；

（八）詳細規劃中為城市藍線、城市綠線、城市黃線、城市道路紅線、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、綠地與開敞空間用地、交通運輸用地等公共服務及基礎設施用地，但經征求相關職能部門意見，3年内暫無實施計劃的；

（九）歷史文化街區的建設控制地帶、文物保護單位的建設控制地帶。

第六條 【不同區域的管控要求】

一般建設區内，允許申請新建、改擴建、原狀維修和C、D級危房原址重建。

其中，重點管控區、過渡管控區内原則上只允許原狀維修。在确保中遠期城鄉規劃實施時能夠順利征拆且拆遷成本可控的前提下，過渡管控區内可新建、改擴建或C、D級危房原址重建。屬于本意見第四條第（五）項、第（九）項情形的，還應當符合相關法律法規、政策文件和規劃要求。

城鎮開發邊界内未劃定為一般建設區的區域，原則上不允許新建或改擴建。

第七條 【區域劃定程序】

各區人民政府、各園區應結合實際情況，按照本意見規定的劃定原則，劃定本行政區劃内的區域範圍，向社會公布實施。同步抄送市自然資源和規劃主管部門、市住房和城鄉建設主管部門。

各區人民政府、各園區公布實施的區域範圍，實行年度動态更新管理。

第八條 【新建類型管控要求】

位于一般建設區内可新建層數不得超過地上三層，建築高度不超過12米，總建築面積不超過300㎡的自建房。其中，位于過渡管控區内新建層數不得超過地上二層，建築高度不超過9米，總建築面積不超過200㎡。

規劃用地面積大于130㎡的,建築物基底面積不宜大于規劃用地面積70%，院落占地面積應符合相關規定。建築底層層高不得超過4.0米，第二、三層層高不得超過3.3米，禁止開挖地下室，並符合相關管控要求。

第九條 【改擴建類型管控要求】

位于一般建設區内确需增加房屋現狀建設規模的住房困難群體，可在符合本意見第八條建設規模的前提下，向區審批主管部門提出申請。區審批主管部門會同自建房所在鎮人民政府（街道辦事處）調查确認，報區人民政府集體決策後，按流程辦理改擴建手續。

第十條 【C、D危房重建類型管控要求】

經依法鑒定為C、D級危房的，位于一般建設區内可在符合本意見第八條建設規模的前提下申請原址重建。未劃定為一般建設區的區域，原址重建層數不得超過地上二層，建築高度不超過9米，總建築面積不超過200㎡。且不得減少與周邊現狀建築的間距，禁止開挖地下室。

第十一條 【建築布局、風貌管控要求】

各區審批主管部門在審查自建房建築布局及風貌時，應遵循延續現狀肌理的原則，並綜合道路等級、界面關系、城市風貌、采光、通風、消防、安全等要求，對建築退線進行管控。

自建房外立面造型及裝修風格應與周邊住宅相協調；位于城市道路第一界面的,應嚴格管控建築風貌，體現地域特色；位于風貌管控區的，設計方案中須增加風貌分析相關内容。

第十二條 【無法建設的解決路徑】

因本意見導致無法在已取得不動産權證等合法權屬證明的國有土地上開展新建、改擴建或C、D級危房原址重建活動的，權利人可向轄區人民政府指定的房屋征收主管部門申請實施征收，按照現行征收補償安置標準給予權利人補償；确因政府或其他原因無法實施征收的，轄區人民政府可通過産權置換、異地安置等多種方式予以解決。

第十三條 本意見具體應用問題由市自然資源和規劃主管部門負責解釋。各區政府、各園區可依據本意見制定相應管理實施細則。

第十四條 本意見的有效期限為3年，自印發後30日起開始施行，法律、法規、規章另有規定的，從其規定。

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