隋頌偉：多元業态構建共生社區-長效價值與長期主義｜2026觀點商辦暨資管大會

本文整理自恒隆地産高級董事-辦公樓、酒店、住宅及服務式公寓業務隋頌偉先生在2026觀點商辦暨資管大會上的演講内容。

隋頌偉（恒隆地産高級董事-辦公樓、酒店、住宅及服務式公寓業務）：下午好，感謝觀點平台的邀請，恒隆地産始終秉持與客戶共創價值、實現可持續增長的長期發展理念。我們的物業發展並非單純提供商務空間、開展租賃業務，而是着力打造多元業态的共生社區，在此分享相關發展思考與實踐經驗。

今年恰逢恒隆地産成立 66 周年，公司物業布局覆蓋内地九座城市及中國香港地區。長期以來，恒隆地産深耕服務客戶群體與合作伙伴，堅持為社會各界創造長期價值。外界常好奇恒隆地産布局偏向商業綜合體的原因，核心在于商業綜合體具備規模體量優勢。

體量優勢在行業競争格局中尤為關鍵，商業綜合體融合多元業務闆塊，能夠在不同經濟周期下，有效提升企業整體抗風險能力。

從實際運營角度來看，綜合體中的辦公樓，工作日午間能夠為商業配套帶來穩定客流；商場可承接日間休閑消費人群；酒店業态能夠拉長客戶停留時長；住宅及服務式公寓則實現全天候運營，完整覆蓋各類生活場景，實現生活場景的無縫銜接。

從投資層面來看，商業綜合體開發周期較長，屬于典型的重資産投入。近期全新開業的杭州項目，總投資額已超過 160 億元人民币。該項目從拿地到整體打造歷時八年時間，業内同行都清楚，商業綜合體從土地獲取、整體規劃設計到工程建設，整體耗時跨度極大。我們需要在八年前預判八年之後的市場走向，這本身就是一件難度極高的事。

存量時代，布局商業綜合體的發展商同業普遍面臨着挑戰，雖不能給出標準解決方案，但可以分享一些恒隆自身的思考與應對思路。

首先聚焦辦公樓闆塊，兩年前曾受邀出席觀點相關活動，當時分享主題為市場波動下的長期主義之路。時隔兩年，市場波動态勢仍在持續。從相關數據圖表可以看出，2026 年第一季度上海辦公樓空置率達到 24.4%，處于十年高位水平。除 2021 年外，近年市場新增供應規模持續走高，供應體量長年超過市場吸納量，近幾年新增供應壓力尤為突出，這也是國内核心一線城市上海辦公樓市場的真實現狀，也能從中窺見全國辦公樓行業整體所處的發展環境。

市場供應與吸納量失衡，已經成為行業面臨的突出問題。區域内新增辦公樓落成入市後，往往面臨大量空置、出租困難的局面，只能通過下調租金吸引客戶。已入駐的存量企業也會以此為參照，對現有樓宇的租金水平提出議價訴求。

行業由此陷入惡性循環，新項目空置狀态下必然要推進出租招商，租金大幅下調會直接拉低資産估值與資産價格，進而影響整個不動産投資市場的整體氛圍。

盡管當前辦公樓行業整體承壓，但恒隆地産在上海及多個布局城市的項目運營表現保持穩健。我們會結合不同區域的區位優勢與發展特點，制定差異化租賃策略，重點吸納優質本土企業及跨國企業入駐。

兩年前的分享中就曾提出拓展産品線布局，發力靈活辦公闆塊“Hang Out恒聚”，聯動傳統辦公工位租賃。這類租賃模式能夠為創新型活力企業與創業團隊，提供快速落地、低成本入駐市場的辦公選擇。

在當前辦公樓空置率創下十年新高的背景下，有一個行業繞不開的話題，我也希望借此機會分享幾點深度思考。

首先，辦公樓的使用功能是否可以進一步拓寬，除傳統辦公用途外，可适度引入其他業态在樓宇内經營運營，中國香港已有大量成熟且穩妥的成功案例可供行業借鑒。

其次，行業需要與相關主管部門開展更為緊密的溝通對接。在上海可以看到部分地塊被上調容積率與建築高度，這一舉措與土地出讓收益相關，但市場是否真的需要如此大規模的新增辦公樓供應值得深思。辦公樓建設存在明顯周期時間差，因此想要調控供應規模本身存在較大實操難度。

第三，行業應共同把餅做大（做大市場增量），業界可聯合相關部門主動向外拓展，吸引東南亞、中東等地區的企業入駐國内市場落地發展。

第四，現有營商制度仍有完善空間，目前租戶違背租賃合同的違約成本在全球範圍内都處于偏低水平，建議進一步健全相關法律法規，切實保障業主及投資機構的合法合理權益。

恒隆地産以綜合體開發運營為主，因此除辦公樓闆塊外，我也分享零售及其他業務闆塊的發展現狀與思考。

當前零售行業同樣承受着多重市場壓力，過去行之有效的運營模式，在當下市場環境中已不再完全适用，行業亟需主動調整轉型。

國内商業市場亟需打造具備特色的商業項目，在項目定位、品牌組合等方面做到精細化運營。市場環境在變化，消費者消費習慣也在持續叠代，商業運營方必須同步跟上變革節奏。

簡單來說，要為消費者打造充足的到店理由，品牌與商業業主都需要打造自身品牌内涵，並做好價值故事的傳播。與此同時，除挖掘國内消費潛力外，不少内地及香港居民偏好前往東南亞購物消費，行業也應思考如何優化消費環境、吸引更多境外遊客入境消費，拉動國内商業零售市場增長。

酒店業務同樣由我負責分管，2025 年恒隆地産酒店闆塊收入實現顯著增長，酒店業态也為商業綜合體整體抗風險能力增添了全新支撐，成為驅動綜合體發展的重要助力。如果單獨拆分酒店業态進行收益測算，很難實現理想的投資回報。

但酒店具備其他業态無法替代的獨特價值，能夠有效延長消費者在綜合體乃至所在城市的停留時長。杭州全新開業的恒隆廣場項目，引入了浙江省首家文華東方酒店，預計将于明年第一季度正式亮相，也誠摯邀請各位業界同仁屆時前往體驗。

與此同時，恒隆地産也在持續加大業态升級投入，上海港匯恒隆廣場将原有服務式公寓進行煥新改造，升級為洲際酒店集團旗下奢華精品酒店金普頓酒店。項目計劃于 2027 年下半年開業，共計配置 149 間客房，配套陽台及戶外泳池，整體硬件與體驗品質出衆。布局酒店業态，意在将其打造成為城市文旅打卡地標。由于酒店行業自身特性，投資回本周期相對較長，這就需要依托專業高效的運營管理團隊，穩步達成經營與價值發展目標。

住宅與服務式公寓業态，則為商業綜合體補齊了全天候活力運營的短闆，讓項目能夠實現二十四小時人氣持續集聚。服務式公寓的入住人群以高端商務人士、企業外派高管為主，與辦公樓、酒店共享高端客群資源，在綜合體内部形成完整的價值閉環。

對于港資開發商而言，在綜合體項目中配置可銷售型住宅存在不小難度，但從投資角度來看，只要配比适度、體量合理，就能大幅提升項目整體投資回報率。

不同于部分開發企業快周轉的模式，港資企業長期持有資産並深耕精細化運營，因此只要有合适的機會，能夠有效優化收益水平，我們仍願意持續加大優質項目的投資布局力度。

梳理完辦公樓、零售、酒店、住宅及服務式公寓各大業态後，不妨把視角前置到項目誕生之前的規劃設計階段。行業内多數從業者包括自身，都是從租賃運營做起，往往是項目建成後再接手招商租賃，但很少有人認真思考，一個優質商業項目應該具備怎樣的規劃設計與核心要素，在此也分享相關觀點。

在行業發展中，規劃設計具有重要價值，決定了項目日後能走多遠。在商業運營視角下，項目未來的發展高度與生命周期，在規劃設計落地之初就已基本定調，正如廣東俗語所說“三歲定八十”。

項目的整體設計與定位，必須與所在城市、所在區域的發展特質相匹配，要貼合當地消費習慣與市場需求，不能脫離實際盲目引入高端業态。專業的項目定位、客群結構規劃，應當反向主導整體設計理念。

項目動線規劃尤為關鍵，若部分區域客流稀少、商業價值不足，便無需投入成本盲目建設。設計還要兼顧業态展示效果，合理規劃動線走向、形态弧度、柱網布局。如今不少商業項目都将立柱從公共區域移至店鋪内部，同時科學設置扶梯點位，提升整體空間觀感與使用效率。

商業設計還要注重人性化尺度比例，也就是人本空間尺度。我曾走訪過一個改造項目，站在商鋪門前會産生強烈壓抑感，根源就在于空間尺度比例失衡。狹長地塊若層高不足，容易形成狹長封閉的隧道感。

除此之外，消防分區劃分、後勤配套布局、客流路線規劃、多業态之間的無縫銜接、主入口選址、藝術文化場景營造以及數字科技植入，都不是僅靠建築設計師就能獨立完成，需要深谙商業邏輯的從業者共同參與研讨，搭建完整科學的規劃設計體系。

在開發規模上，則不必一味追求用盡全部建築面積，不能簡單認為體量越大越好，要在财務測算合理的前提下，最大化利用綜合用地價值，打造兼具實用性與人性化的空間設計。

項目前期設計往往容易忽略後期運維成本，規劃階段應站在消費者和商業運營的角度，合理利用公共空間與綠化景觀，打造有溫度、有歸屬感的共生社區。與此同時，項目的交通聯通性也至關重要，當下行業普遍推崇步行友好理念，注重地塊步行可達性、周邊環境可持續發展以及綠色環保理念。

符合商業邏輯的前期規劃設計，對資産價值提升有着極大助推作用，這也是恒隆長期主義理念的重要體現。

長期主義同樣體現在對 ESG 發展理念的重視上，ESG 不僅是恒隆履行社會責任的體現，更是資産保值增值、提升融資便利度的重要保障。恒隆地産在 ESG 領域始終走在行業前列，擁有完善的企業治理體系與清晰的可持續發展目標。

目前恒隆地産已開業的十一個項目中，已有十個項目實現綠電使用，占比超九成。杭州、上海等新建擴建項目，均采用低碳混凝土等環保建材。我們還面向入駐租戶推出可持續發展共建計劃，當前參與計劃的租戶租賃面積，已超過整體租賃總面積的 22%，系列舉措也獲得了專業機構與市場的廣泛認可。

展望未來，恒隆地産将持續深耕内地與中國香港市場，聚焦核心城市布局，對中國商業地産市場的長遠發展抱有充足信心，将依托辦公樓、商場、酒店、服務式公寓等多元業态，持續賦能商業綜合體整體價值，堅持長期投入、持續運營，穩步提升資産長效價值。

最後以行業發展規律做整體總結，商業地産和其他行業一樣，都會受到經濟周期的波動影響。

步入存量時代後，行業諸多外部環境因素並非從業人員能夠掌控，行業發展沒有捷徑可走，唯有回歸經營本質。從日常運營管理做起，用心服務客戶，持續豐富産品線，精心維護項目配套設施，打造具備自身特色與差異化優勢的項目。

職業經理人更要具備投資人思維，不僅要追求現金流與利潤，更要打造可持續的現金流與穩定盈利模式，這對于提升底層資産價值能夠形成顯著正向作用，堅持長期深耕，資本市場也會給予相應認可與回饋。

時值2026年5月12日，我們始終相信市場未來終将回暖向好。當下市場環境真正考驗着兩大核心能力，一是企業投資方的資産持有實力，二是從業團隊的專業功底與運營能力。當前階段，共生發展已是行業必然選擇，也是最優出路，要做到與市場共生、與入駐租戶共生，也與行業同行良性共生。

我的分享到此結束，謝謝大家。

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