上海出台工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（全文）

觀點網訊：5月21日，上海市規劃資源局會同市經濟信息化委、市國資委和市市場監管局正式印發《上海市工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》。

上海市工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）全文如下：

為規範本市工業用地二級市場管理，彰顯工業用地的公共資源和生産資料屬性，推動土地要素暢通流動，提高資源市場化配置效率，防止工業用地變相炒作，發揮有為政府的作用，突出産業發展導向和空間保障，促進工業用地資源要素對發展新質生産力和推進新型工業化建設的保障作用，根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34号）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

一、适用範圍

本辦法适用于本市範圍内以出讓方式取得的國有工業用地使用權（下稱“工業用地使用權”）的轉讓、出租、抵押行為，重點針對土地交易及土地連同地上建築物、構築物、其他附着物等整宗地一並交易的情況。

二、完善轉讓規則

（一）明确工業用地轉讓形式和條件。各類導致工業用地使用權轉移的行為都視為工業用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資産處置、法人或其他組織合並或分立等形式涉及的工業用地使用權轉移。工業用地使用權轉移的，地上建築物、構築物、其他附着物所有權應一並轉移。

工業用地使用權整宗地轉讓需經出讓人同意。不得通過股權轉讓等方式實施工業地産炒作、擾亂工業用地使用權二級市場。工業用地使用權人的股權結構、出資比例變化導致實際控制人發生改變，可能導致不符合規劃、産業用地準入要求等，應當事先經出讓人同意；國有建設用地使用權出讓合同（下稱“出讓合同”）另有約定的，從其約定。轉讓對象應當為符合産業發展導向的企業，出讓合同和産業發展合作協議中對其有約定的，依照相關約定執行。

土地分割轉讓。工業用地在滿足原使用權人自身需要後節余的部分，符合規劃分割條件的，按規定辦理規劃分割手續，可分割轉讓。開發區成片開發土地實行分割轉讓時，應符合規劃資源管理要求。

合並轉讓。合並後的地塊應當具備獨立分宗條件，符合整宗土地規劃要求，使用權屬清晰。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明确有關權利義務。土地合並所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊，且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。合並後使用年限的剩余年限不一致的，經出讓人同意，評估後可按等價值原則重新确定剩余土地出讓年限。

預告登記轉讓。未完成開發投資總額25%的工業用地，經出讓人同意，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動産轉移登記手續。受讓人可作為申報主體，憑不動産預告登記證明、轉讓人委托書及其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目相關報建手續。

加強工業用地使用權轉讓價格管理。工業用地使用權轉讓價格應遵循市場原則确定，涉及土地連同地上建築物、構築物、其他附着物等整宗地一並轉讓的，土地使用權交易價格需單獨列示。土地使用權交易價格比同期同區域同類工業用地使用權出讓價格低20％以上的，市、區人民政府可行使優先購買權；比同期同區域同類工業用地使用權出讓價格高20％以上的，區人民政府可依法采取必要的措施。出讓合同對轉讓價格有約定的，應當符合相關約定。

（二）加強工業用房轉讓管理。工業用房的轉讓對象應當符合産業發展導向以及出讓合同、産業發展合作協議約定，國家公告開發區内的工業用房轉讓應當征求開發區管理機構的意見。

園區平台、領軍企業轉讓工業用房前，按出讓合同、産業發展合作協議等約定，将可轉讓物業的産業準入要求等内容形成方案，經産業部門或開發區管理機構組織相關部門審核，報區人民政府（管委會）審定。

（三）強化轉讓統一監管。區人民政府依法依規實施工業用地使用權轉讓行為的統一監管。市相關部門按職責加強對涉地企業股權轉讓、涉地資産處置、涉地司法處置的協同監管。

三、規範出租管理

（一）強化出租利用的産業準入要求。工業用地和工業用房出租使用應當符合産業發展導向和開發區産業規劃，並按法律法規、出讓合同和産業發展合作協議的相關約定執行。

（二）加強出租利用監管。屬地政府（開發區管理機構）依據産業準入、規劃土地用途管理、生态環境等要求，組織對轄區内工業用地和工業用房的出租行為加強巡查和監管。各區人民政府結合區位、布局、配套條件等因素，探索構建工業用地和工業用房的租金體系，定期向社會公布，合理引導市場租金水平，國家公告開發區内，已享受園區平台、領軍企業政策取得土地並建設的工業用房，其出租價格應遵循開發區相關管理要求。探索建立工業用地和工業用房租賃登記備案制度。

四、完善抵押機制

（一）加強抵押額度管理。涉及工業用地使用權設定抵押權的，應遵循房地一體抵押原則，抵押價值不得超出合同剩余年期地價與合法建（構）築物及其他附着物殘值之和。

（二）強化抵押權實現管理。工業用地使用權抵押及抵押權實現，應當符合法律法規規定和出讓合同約定。抵押權實現時，抵押物競買人資格應征詢産業部門、規劃資源部門和園區管理機構的意見，後續開發利用需符合産業導向和規劃土地管理要求。

五、健全交易平台

（一）明确平台服務功能。以上海市土地交易市場為基礎，建立健全工業用地二級市場交易服務平台（以下簡稱“二級市場平台”），承擔轉讓出租信息的發布匯集、轉讓交易實施、監測統計分析、政策咨詢服務等功能，保障交易安全。

涉及本市工業用地整宗地轉讓，包括土地分割轉讓、合並轉讓、預告登記轉讓，及其他依法依規依約的情形，納入二級市場平台實施交易。支持園區平台和領軍企業的可售物業在二級市場平台轉讓。涉及其他交易事項的，經營主體可自行交易，也可委托二級市場平台進行交易。

建立健全“交易申請—信息發布—産業準入—合同簽訂—履約服務”的轉讓交易工作流程，緊密服務企業需求，簡化受理材料，提高交易效率。交易申請和産業準入環節可以合並進行。

（二）規範交易申請。工業用地使用權人向出讓人申請轉讓時，屬地規劃資源部門會同産業、生态環境等部門核實是否符合轉讓條件，報區人民政府同意後出具意見。區人民政府可結合本區管理實際制定相應審核決策流程。交易機構可以受委托代為辦理交易申請。

區人民政府同意轉讓的，屬地規劃資源部門、産業部門應會同相關部門，明确開發利用條件、産業發展導向、全生命周期管理要求。

（三）做好信息發布和集聚。二級市場平台将標的物的基本信息、交易内容、流程、規則，以及包含管理要求的合同協議範本等，形成交易公告並公開發布。涉地國有資産處置、涉地司法拍賣的交易公告和成交信息，以及園區平台、領軍企業物業的轉讓信息，在二級市場平台上同步發布。其他平台的交易信息，原則上在二級市場平台同步發布。

（四）加強産業準入。産業部門根據産業規劃和産業發展導向對意向受讓人進行産業準入認定，並明确産業績效要求。對已納入全生命周期管理的，經産業部門确認産業項目不變的，原出讓合同和産業發展合作協議載明的權利、義務随之轉移。

（五）規範合同簽訂。交易達成後，涉及宗地轉讓的，受讓人應當依法依規以及交易公告要求，與規劃資源部門、屬地政府（開發區管理機構）分别簽訂補充出讓合同和産業發展合作協議，納入全生命周期管理。工業用房再次轉讓時，受讓人需與屬地政府（開發區管理機構）簽訂産業發展合作協議，明确産業發展導向以及企業服務事項。

（六）加強登記管理。有關工業用地使用權轉讓條件，以及工業用地使用權人出資比例、股權結構、實際控制人等約定内容，應當按照本市不動産登記相關要求和合同約定，在不動産登記簿和不動産權證附記欄内予以注記。工業用地使用權人辦理轉移登記或變更重要注記内容時，應當提供規劃資源部門（出讓人）審核同意的意見。

六、提升服務水平

（一）加強市場交易綜合服務。建立全市工業用地用房數據集成平台，發布供需信息，開展工業用地價格監測，為日常管理和價格調節提供支撐。強化“高效辦成一件事”理念，推動交易與登記聯辦。加強與相關部門合作，提供金融、法律、建設等相關咨詢服務，以及項目招商推介等服務。

（二）加強部門工作聯動

加強涉地企業股權轉讓聯合監管。依托政府數據共享交換平台，實現涉地企業股東及出資比例等信息的互通共享。涉地企業股東及出資比例發生變化時，市場監管部門向企業提示規劃資源部門的管理要求並将申請信息共享至規劃資源部門。市場監管部門依法辦理股權變更登記後将變更登記信息共享至規劃資源部門。完善股權轉讓聯合監管豁免事項清單，保障企業合理股權轉讓需求。

加強涉地司法處置工作銜接。在司法處置環節，規劃資源、産業、生态環境、屬地政府（開發區管理機構）等部門應加強與法院溝通，結合産業發展、規劃資源、生态環境等要求，對標的物及受讓方資格先行提出意見。司法處置中涉及跨省工業用地用房案件的，在産權調查或標的物查封時，不動産登記部門應當主動告知本市工業用地用房轉讓管理要求。

加強涉地資産處置工作銜接。在交易前，聯合産權交易所等涉地資産處置平台應當先行與規劃資源、産業、生态環境等部門确認宗地開發利用條件、産業發展、生态環境等要求，确保標的物産權清晰、具備合理利用條件。涉及國有資産交易的，應當同時符合國資監管的相關要求。

（三）加強全周期履約監管。本市規劃資源、産業、市場監管、國資等部門建立全周期履約監管機制，對工業用地用房的轉讓、出租、抵押等交易行為和使用狀況實施全過程動态監測。屬地政府（開發區管理機構）以及相關部門應當主動對接經營主體需求，協調解決其在土地開發、用房利用中涉及的産業準入、規劃實施、生态環境、權屬登記等方面的困難和問題，強化全生命周期履約跟蹤與服務保障。

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