張存理：中海商務的産業乘法論｜2026觀點商辦暨資管大會

本文整理自中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理女士在2026觀點商辦暨資管大會上的演講内容。

張存理（中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人）：大家下午好，很高興再次在觀點的論壇上與大家進行分享，今天的主題是“中海商務的産業乘法論”。

首先我先介紹一下中海，我們COOC中海商務隸屬于中國建築集團，是中海地産旗下專注于寫字樓開發和運營的平台。

整體來看，中海地産隸屬于世界五百強企業中國建築，也是全球最大的開發建設集團，旗下擁有五大上市平台；中海商業則是中建集團内專注于不動産持有、經營與運營的平台。

截至目前，經過14年發展，中海商業已經持有千萬級體量的資産，擁有71座中海系甲級寫字樓、32座購物中心、27家長租公寓及14家酒店類項目。

在産品標準方面，内部設有五大産品系以及聯合辦公産品標準，同時包含中海雲商服務品牌體系。今年，這些體系都将依據新的産業乘法論進行一輪叠代。

同時，由于在管項目覆蓋範圍廣、樣本量大，中海商務也是行業内制定標準數量最多的企業之一，目前已形成“五+X”大類88項内外部標準，這也是我們進行輕資産輸出最重要的内生工具。

在標準化體系下，無論何種項目，我們都能夠快速将服務與管理提升至同一水平，中海商務也因此成為管理規模領先、標準體系完善的寫字樓運營品牌。

大家都知道，近五年來寫字樓行業的發展並不容易，樓宇價值下一個核心動力究竟在哪里？我們也一直在探索。

由于整體持有規模大，我們所面臨的業績壓力，也相對是行業内較大的。

從市場層面看，寫字樓作為樓宇經濟的晴雨表，發展态勢核心取決于宏觀經濟。

“十五五”開局之年，盡管我國宏觀經濟預計将保持4.5%-5.1%的平穩增長，但寫字樓市場仍面臨存量高企、新增供應持續入市的壓力。在增量增速放緩、存量競争加劇的背景下，行業正普遍陷入以價換量的同質化競争局面。

近期我關注了香港市場，很羨慕香港市場已經出現反彈。還關注到中關村市場同樣出現回暖，雖然我們在中關村沒有布局項目，但從政府工作報告與市場實際感受可以看到，人工智能産業的迅猛發展正顯著帶動辦公需求，並已推動部分區域率先實現復蘇。

當前，房地産行業肩負着穩定發展與城市更新的雙重使命，亟需推動商辦資産價值邏輯的重構。在此過程中，我們正密切關注：哪些類型的企業正在成為寫字樓市場的新增租戶，其背後的産業動力與租賃邏輯如何演變，以更好地把握市場結構性機遇。

“十五五”規劃明确的四大新興支柱産業與六大未來産業，正加速成為驅動寫字樓市場需求增長的核心力量，以新質生産力為代表的企業群體，已實質性地主導着新增租賃需求並重塑辦公市場的需求結構。

從我們對中海商務近五年客群持續監測與研究的結果可以看到，以往占比較高的租賃與商務服務業，占比呈持續收縮态勢，累計下降約10個百分點。

金融産業客群整體需求呈現韌性，占比穩定在13%左右；TMT（科技、媒體、通信）産業則成為增長最顯著的闆塊，其中信息科技類租戶份額從五年前的9.4%提升至目前的14.4%，增長達5個百分點。将相關闆塊合並計算後，TMT産業在當前租戶行業結構中的占比已位居第一位。

我們也參考了代理行的報告，對今年一季度北京、上海、深圳三城各行業成交面積進行匯總統計。

數據顯示，北京TMT行業成交量占比已達到34%。在“十五五”開局背景下，樓宇經濟正迎來政策賦能與需求升級的雙重紅利。我們面對的客戶群體，已不再是十年前互聯網時代的客群，而是全面進入AI驅動、硬科技引領的新産業周期。

如果再往長遠看，甚至會思考，未來在樓宇内辦公的是人類更多還是機器更多？這或許是下一個十年需要探讨的課題。

聚焦未來十年，緊扣高質量發展要求，布局新興産業與未來産業是我們的必然選擇。只有抓住這類産業客群，才能鎖定核心客戶，把握下一輪行業上升機遇。

如何構建能夠支撐産業價值最大化的服務效能，成為了關鍵課題。

在早期用戶思維中，衡量樓宇價值多關注規模、硬件參數與運營能力，硬件與服務兩大實力決定樓宇品質。現階段，從客戶實際需求出發，樓宇價值體現在能否為企業創造更大的商業空間與生态價值。

我們不再一味追求頂配配置，而是聚焦滿足特定産業客戶的專屬訴求。産業乘法論正是從産業定位出發，優化客戶結構模型，核心在于把握天時、地利與人和。

首先看天時，也就是産業發展趨勢。

新能源、新材料産業已貫穿三個五年規劃，未來仍将是重要賽道，也是新質生産力中規模體量較大的重要分支。

量子科技、量子計算機、腦機接口、具身智能、第六代通信等領域，正獲得政府大力推動與規模化發展。這類産業目前尚未大規模進入寫字樓市場，待發展到一定規模後，将成為我們下一階段重點布局方向。在開展項目新定位時，需要研判這些産業需要何種類型的樓宇。

其次是地利，關注城市發展邏輯。以往會對各個城市的核心區均有投資意向，如今則聚焦核心城市、核心地段、核心資産，精準布局于有産業發展潛力的城市和子市場，這些城市具備突出的産業基因與産業基礎。

第三是人和，研判地塊所屬片區的産業基因，依托片區既有産業基礎順勢承接産業落地，是打造樓宇産業特色的最優路徑。

以北京中海金融中心一号樓為例，該項目區位條件得天獨厚，所在區域包含文保區，周邊區位優勢顯著。這里曾是新華社原址，擁有深厚的北京文化脈絡，項目相關樓宇已引入兩家出版社作為客戶，文化基因十分突出。

同時，項目與央行、金融街核心區北側樓宇距離相近，具備鮮明的金融定位。項目地處金融街南擴區，同時屬于重點産業片區，是可同時落地金科、金服兩大産業政策的項目之一。

區域内還具備顯著的能源産業脈絡，西單周邊聚集華電、國網等能源企業，金融、能源、文化三大産業在此交匯集聚，産業基因優勢突出。

項目目前第一大客戶為金融業企業，簽約面積近2萬平方米，于去年年底完成簽約，目前正有序推進裝修工作。

項目首個入駐租戶為一家文化類上市企業，該企業曾參與冰墩墩文創産品開發，並在項目樓下開設首家實體店，用于展示西城及北京各類賽事相關文創産品。

依托片區産業集群優勢，可以順勢打造具有特色的樓宇IP，這是項目在地緣層面的核心優勢。

針對不同區域、不同樓宇可承接的産業方向，企業會與屬地政府開展深度溝通，明确适配的發展路徑，未來樓宇内産業布局占比将超過70%。

在明确區位與産業定位後，需要進一步優化空間打造邏輯。

行業傳統模式是引導客戶調整軟裝、硬裝以适配樓宇條件，初期的寫字樓運營均采用此類思路。當前理念已轉變為以樓宇為容器，主動适配産業需求，通過軟硬件空間升級改造，提升客戶滿意度。

這一思路在新項目中更易落地實施，以深圳中國海外大廈為例，該項目是國内首個5A級近零能耗高層寫字樓，也是零碳標杆項目。但此前邀請專業人士拍攝視頻時，並未重點突出零碳屬性，而是着重呈現項目的人性化與舒适化設計。

該樓宇的空氣流通系統十分友好，而且每層均設置兩個帶頂露天露台，可滿足吸煙人群的休憩、交流需求，無需下樓即可使用，同時避免密閉空間内的煙味困擾，兼顧不同人群的使用體驗。

午休時段或日常交流場景，均可在露台區域開展，使用便利性與體驗感顯著提升。

作為企業自用樓宇，項目配備了健身房、會議空間、食堂等各項設施，辦公體驗得到十分周全的保障。

上海中海慧智廣場是公司為深度适配AI産業發展而打造的專業樓宇。該項目最初按照標準寫字樓定位規劃，在今年入市前，我們進行了大規模的重新定位與改造，一方面精簡了對AI企業非核心的裝修配置，另一方面重點完成了電力增容與地下室結構加固，以承載AI實驗室所需的高算力設備。

作為具有研發屬性（C65性質）的樓宇，該項目不僅支持常規辦公與輕型研發，更能滿足中試級研發場景需求，與僅适于小型試驗的普通AI空間形成顯著差異化。通過前瞻性的硬件改造與精準的産業定位，項目真正實現了空間與産業的高度适配，有力響應了AI産業高速增長、叠代創新的核心訴求。

在産業聚合力打造方面，成都交子大道是具有代表性的區域，整條街區10棟樓宇中有8棟由中海持有並管理，入駐企業數量多、産業能級高，覆蓋多個産業領域，可實現上下遊企業近距離聯動。

去年我們引入了成都當地規模最大的藥企，推動生物醫藥産業聯動發展，並配合政府推進生物醫藥産業落地。

同時在原有金融科技、數字産業闆塊基礎上，進一步強化上下遊生态服務平台建設。為了打造産業集聚引力場，我們将傳統的租賃展示中心升級為産業服務中心，每個産業服務中心均配備大型會議場地，可用于舉辦行業活動、租戶沙龍及政府産業沙龍，以此搭建完善的産業生态圈。

近期，我們與一家樓内入駐的頭部金融機構達成戰略共享合作，邀請該機構金牌分析師為入駐企業開展投資課程，助力客戶拓展業務，同時将相關資源福利惠及客戶，構建客戶價值共同體，不再局限于為客戶提供基礎辦公空間，而是實現商業價值的疊加賦能。

在生态鏈集成方面，我們依托建築行業全産業鏈龍頭地位，為客戶搭建從簽約入駐到長期發展的全周期多維價值生态圈。

入駐前，憑借供應鏈資源與專業建造實力，可為客戶提供從拎包入住到定制化整裝的全系列服務。我們圍繞企業需求分層構建兩類服務産品線：面向中小企業的標準化、快速交付的“拎包入住”服務，以及為具有特殊場景與功能需求的企業提供深度定制的個性化整裝解決方案，實現空間與業務需求的高效匹配。

入駐後，以北京中海金融中心為例，項目可依托大吉巷商業體提供商業配套服務，文保院可作為各類活動場地，黨群活動也可在專屬活動中心開展，周邊住宅可滿足職住平衡需求，不少重要客戶會委托我們協助對接住宅優惠。

在石景山片區，由于區域整體由中海開發，我們還可為重點客戶員工提供租房便利，以全生态資源賦能企業發展、服務企業運營、保障員工生活。

另外，今年我們将對中海雲商plus進行全面升級，整合物業客服、行政前台等各類服務，統一納入産業服務體系，協助企業對接政府産業政策與應用場景服務，成為産業服務的重要内容。

在成都交子大道，我們今年重新啟用了産業中心，首展引入徐悲鴻藝術特展，展出徐悲鴻先生生前使用過的書桌等展品，讓金融圈層客戶可近距離免費享受文化藝術體驗。同時茶室、商務洽談空間也在成都項目落地。

慧智系與金融系是公司未來兩大核心産品系。

中海慧智廣場依托對面副部級涉密單位浦江實驗室，聚焦AI非涉密實驗室的産業研究與推動，已前瞻性引入關鍵産業配套資源，並與市、區兩級科技主管部門建立合作，共同服務徐匯人工智能産業集聚發展。目前，項目已于前期産業對接中積累一批優質意向客戶，並計劃于今年年底正式亮相，誠邀人工智能及相關領域的優秀企業入駐，共築産業生态。

我們的核心思路是，從産業本源與長期發展角度出發，以産業乘法論突破存量競争，構築更長效的共生生态。

只有抓住下一輪産業發展的核心動能，才能實現與城市共生、與産業共融，也期待與在座優秀同行攜手，共同書寫樓宇經濟實體發展的新篇章，謝謝大家。

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