招商積余成為REITs原始權益人——物業管理的升維新路徑

提到招商積余，多數人的第一反應是“管房子的物管龍頭”。截至2025年末，其在管項目2473個，管理面積3.77億平方米，是當之無愧的“規模化物業服務龍頭”。但很少有人注意到，這家招商蛇口旗下的輕資産子公司，正在通過REITs這把“鑰匙”，打開一扇通往“資産管理運營商”的門。

“資産管理運營商”： 招商積余資管業務亮相資本市場

2025年年報中，招商積余提出了清晰的戰略願景：“以建設成為‘中國領先的物業資産管理運營商’為目標，堅定‘輕型化、規模化、科技化、市場化’發展原則，積極穩妥地推動‘12347’戰略落地”。這里的定位不是“物業服務商”，而是“資産管理運營商”。“資産管理運營商”，意味着招商積余要做的不僅是保安、保潔、綠化等基礎服務，更要以資産最大化為核心，參與到不動産全生命周期的運營和變現中去。

2026年5月19日晚間，招商積余披露了《關于開展商業不動産REITs申報發行工作暨關聯交易及相關授權事項的公告》，拟正式作為原始權益人之一，聯合招商蛇口旗下招商理财，開展招商資管招商蛇口封閉式商業不動産證券投資基金（簡稱“蛇口商業REIT”）的申報發行工作。本輪啟動的商業不動産REITs，是招商積余打造的首個REITs平台。作為原始權益人之一，招商積余拟将旗下全資子公司昆山招航商業管理有限公司持有的昆山招商花園城項目納入底層資産。這座位于昆山市蕭林中路的商業地標，商業面積達11.85萬平方米，附帶約6萬平方米的地下車庫，自2015年開業以來，已在招商商管的運營管理下運營十年，成為招商積余商業運營闆塊的成熟資産。

截至2025年末，招商積余旗下招商商管在管商業項目73個（含籌備項目），管理面積395萬平方米，其中第三方品牌輸出項目11個。2025年公司資産管理業務實現營收6.66億元，商業運營闆塊同比增長6.26%。作為招商商管旗下運營成熟、現金流穩定的項目之一，昆山招商花園城被納入REITs底層資産，既是市場對其運營質量的檢驗，也是招商積余商業運營能力的一次“亮相”。

REITs重構商業模式：打通“運營-增值-退出”全流程鏈條

如果把招商蛇口的REITs戰略視為一個貫通“投、融、建、管、退”的生态閉環，招商積余始終以“管”的角色服務其中——而商業不動産REITs的出現，則讓“管”與“退”産生了直接的聯動。

昆山招商花園城裝入REITs後，招商積余既是原始權益人，獲得資産增值退出的收益；又是持有人，享受穩定分紅；還将繼續受托運營管理，獲取穩定的運營管理費收入。這種“多收益”模式，正是招商積余始終探索的“在商業不動産全生命周期中分享資産增值與運營收益的資産管理商業模式”。

2025年，招商積余過硬的運營能力已經得到印證：第三方新簽年度合同額占比超過90%，非住業務優勢領先，在“中國物業服務企業綜合實力500強”中排名TOP3。這種過硬的專業運營能力完全能夠支撐估值、吸引資本。此次招商積余入選REITs原始權益人，正是市場對其商業運營能力的一次“認證”。

健康的财務結構為次提供了堅實支撐。招商積余2025年底貨币資金56.23億元，有息負債僅5.17億元。在此基礎上，以REITs盤活存量資産，釋放的資金可以進一步投入到輕資産業務擴張、提升服務品質和精細化運營中，形成在管資産“運營提效→資産增值→順暢退出”的全流程鏈條。

行業升維：從物管到“綜合物業資産管理運營”

拉到更長的時間維度，招商積余做REITs原始權益人，折射的是整個物管行業的“升維”叙事——從勞動密集型的“掃掃擦擦”，到科技賦能的智慧物業，再到如今直接參與資産證券化的資本運作，招商積余站在了行業進化前沿。

支撐這一切的，是招商積余在精細化運營方面的“基本功”。2025年，招商積余在成本端建成了“投前指引、立項核驗、投後監測”全周期管理體系，完成了核心三保、電梯維保、能源消耗等多業态成本標準編制，還主導發布了行業首部客戶滿意度測評國家標準。這些日復一日的打磨是資産裝入REITs並持續産生穩定現金流的底層保障。

此外，蛇口商業REIT項目拟定招商證券旗下的招商資管為基金管理人和專項計劃管理人，這将成為招商資管的首單REITs項目，也将是招商局集團内部“産融協同”的又一典範。

對招商積余而言，這單REITs只是一個起點。随着資産管理能力的持續沉澱、蛇口商業REIT形成的品牌效應以及招商蛇口商業REITs的平台規劃，未來招商積余物管、資管兩大核心業務管理規模有望持續擴張，為客戶提供全業态、全價值鏈、全場景的綜合解決方案，而招商積余也将進一步向“中國領先的物業資産管理運營商”的目標邁進。

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