海南拟對物業服務全流程進行細致規範

觀點網訊：5月14日，海南省住房和城鄉建設廳發布公告，就《海南省前期物業服務合同2026年版示範文本（試行）》和《海南省物業服務合同2026年版示範文本（試行）》（簡稱“《示範文本》”）面向社會公開征求意見。征求意見期為2026年5月14日至5月23日，廣大業主、物業服務企業及社會各界人士可積極建言獻策。

此次發布的示範文本，在《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《海南經濟特區物業管理條例》等法律法規框架下，對物業服務的全流程進行了細致規範，重點聚焦業主最關心的物業服務内容、費用構成、公共收益管理、合同期限與終止、住宅專項維修資金使用等核心權益。

《示範文本》把物業服務“清單化”，明确服務邊界與質量。《示範文本》第三章“物業服務事項”及多個附件，詳細列出了物業服務的具體内容，包括物業共用部位和設施設備的使用管理與維護、共有綠化養護、共有區域保潔、秩序維護、對禁止性行為的管理措施和應急預案、綜合管理服務等。業主可對照合同“清單”，清晰了解物業服務人應提供的服務項目和標準，避免“服務縮水”或“模糊不清”。

針對業主普遍關心的物業費問題，《示範文本》第五章作出詳細規定。物業費收取方式分為“包幹制”和“酬金制”。其中，包幹制是指業主按建築面積支付固定費用，物業服務人自負盈虧。費用構成明确列出了管理服務人員工資、社保、共用部位設施維護、清潔、綠化、秩序維護、辦公費用、固定資産折舊、保險、稅費、利潤等多項内容；酬金制則是業主将預付資金存入共管賬戶，物業服務人按約定標準（固定金額或比例）提取酬金，收支情況需定期向業主公布，結余或不足由業主享有或承擔。

《示範文本》明确，物業服務人不得擅自調整收費標準。因物價變動、最低工資調整等确需調整的，需在小區内公示拟調價方案、成本變動情況，並經業主共同決定同意後方可執行。同時，空置房屋也需繳納物業費，業主不得以未享受或無需接受相關物業服務為由拒繳。

《示範文本》明确，小區公共收益“歸業主”，依法做到使用公開，禁止侵占。小區電梯廣告、共有車位出租等公共收益如何處理，一直是業主關注的焦點。《示範文本》第六章“物業的經營與管理”明确，利用業主共有部分（如停車場、廣告位、會所等）進行經營所得收入，扣除合理成本後的收益歸全體業主共有，物業服務人不得擅自挪用、侵占。對于共有車位，若屬全體業主共有，租金收益歸業主，物業服務人可按約定提取管理成本和經營酬金。《示範文本》還要求，物業服務人需開立專戶管理業主共有資金，每季度公開收支情況，業主有權聘請專業機構進行審計。

《示範文本》對合同期限與終止也做出了明确規定，清晰劃定物業服務企業與業主的權利義務。《示範文本》第四章對物業服務期限、續聘、解聘及合同終止後的交接作出嚴格規定。合同到期前，業主決定續聘的應提前續訂；物業服務人不同意續聘的，應提前90日書面通知。業主依法解聘物業服務人的，應提前60日書面通知。合同終止後，物業服務人需在10日内退出，並移交物業服務用房、相關設施及資料，不得以業主欠繳物業費等理由拒絕移交，否則将按5000元/日支付違約金。同時，在新物業服務人接管前，原物業服務人應繼續提供服務，業主需按標準支付費用。

《示範文本》提到，住宅專項維修資金規範使用，充分保障“房屋養老金”。《示範文本》第七章明确，住宅專項維修資金屬于全體業主所有，可用于電梯、屋頂、外牆等共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造，以及預防性維修和專項财産保險。使用維修資金需經業主共同決定，緊急情況可依法申請應急使用，其籌集、使用情況應定期公布，任何單位和個人不得挪用、侵占。

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