股東會見聞錄 | 九龍倉集團：零售商業初步回穩 租金有望回升

觀點網 香港報道 5月14日，九龍倉集團今日舉行股東周年大會，一如既往于集團旗下的馬哥孛羅香港酒店進行，但明顯對比過去數年，主席吳天海的神情松快不少。

吳天海于早兩天的九龍倉置業股東會後已向媒體表示，認為香港零售業可能已轉勢，自2025年年中開始錄得增長，2026年第一季增長步伐明顯加快，而五一黃金周市況初步判斷表現正面。

據透露，九龍倉旗下中環及尖沙咀酒店于五一黃金周錄得高入住率，房租同比有單位數升幅。

業務轉好的情況似乎不只限于九龍倉置業，同樣出現在九龍倉集團的身上。

九龍倉集團股東會上，有股東一連提出多個關于不同業務的問題，吳天海都逐一響應。

相信當中最大轉變的必定是港口業務，他透露，已成功争取部分貨量回流香港，預計今年下半年開始落實。但目前無法确定全年總貨量會否較去年增加，因為新業務要到下半年才可作出貢獻。但集團會盡一切努力，為公司及股東争取最佳結果。

對比去年的情況，港口業務似乎出現起色，印證了其3月時業績會上提出的，“中東局勢也有潛在機會出現”的看法。

吳天海補充，香港作為港口，在華南的市場份額已下降，過去五年呈現相當穩定的下降趨勢。而來自華南其他港口的競争非常激烈，尤其是深圳及黃埔。在非完全公平的競争環境下，集團會盡最大努力，控制成本、為客戶提供更優質的服務。

根據業務去年的業績，現代貨箱碼頭于香港的吞吐量減少6%至330萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%至260萬個標準箱，而聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%至680萬個標準箱。分部整體收入下跌3%至21.28億港元。

至于内地發展物業方面，他指，集團已接近完成在内地發展物業的投資周期，集團自2019年起暫停吸納土地儲備後，可供銷售存貨已逐步消化，所謂的“在建項目”亦並非結構工程，主要是完成最後的裝修工程。

剩余庫存為寫字樓和零售物業。而辦公室及零售物業的市場深度遠不如住宅，因此處置余下庫存需要較長時間。

資料顯示，截至2025年底，九龍倉集團内地存貨/已發展及待售物業面積為120萬平方米。

同時，吳天海稱，内地全國辦公樓供應過剩，上海亦不能幸免。

“會德豐國際廣場（Wheelock Square）以往出租率高達90%以上，現已跌至90%以下，這是全國辦公樓普遍面對的現象。”他舉例說

他續指，辦公樓繼續面對租金及出租率的下行壓力，集團正盡一切努力提升競争力，不僅在價格方面，也包括服務和其他配套。

而長沙、重慶和成都的商場供應持續增加。目前長沙的表現優于成都，因為競争相對較小。

因供應問題，過去兩年零售商業市場需求呈輕微下滑趨勢，但開始看到初步回穩的迹象。“如果這個趨勢持續，希望不久的将來可以看到租金溫和回升。”吳天海說。

資料顯示，内地兩個核心物業長沙國金中心及成都國際金融中心至2025年底的出租率分别為99%及97%。

有股東亦問及香港發展物業的情況，吳天海表示，集團目前主要推售項目為兩個山頂項目Mount Nicholson及種植道1号，和啟德跑道區住宅項目維港?灣畔。前兩個項目均屬豪宅或超豪宅項目，市場非常狹窄，買家較挑剔，故成交量低，集團亦不期望這些項目能迅速售罄，以Mount Nicholson為例，銷售期已接近10年，集團目前仍持有原來庫存約10%的單位。

“除非找到合适價格和合适買家，否則我們不會急于出售。”他強調。

吳天海又指，部分早期售出的單位已開始貢獻收益，集團會于今年繼續銷售其余單位，並透露山頂獨立屋的發展利潤其實相當吸引，部分原因是因為早年購入土地的成本較低，但由于發展及銷售周期長，所以持貨成本亦較高。

而啟德合資項目地價較高，因此利潤率不會太高，但仍期望能取得合理的回報。

據了解，去年Mount Nicholson一個頂層單位曾以6.09億港元售出，呎價達14.4萬港元，刷新分層單位紀錄。按應占份額計算，去年發展物業确認入賬收入上升254%至11.4億港元，尚未确認入賬銷售額為10.63億港元。

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