主題讨論會：新消費時代 | 2026觀點購物中心暨零售消費峰會

主持嘉賓：

鐘廉軍　世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事

讨論嘉賓：

黎振偉　廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家、原世聯行集團首席技術官

武　斌　美林商旅集團常務副總裁、商管總經理

陳　晨　鐵獅門中國區商業高級總監、深圳灣後海匯總經理

陳曉勤　藝術維C(廣州藝術維思文化有限公司)創始人

柳　剛　先生中國時尚品牌創孵平台·時尚家創投創始合伙人CEO

夏亦豐　中銀證券房地産行業首席分析師、副總裁

鐘廉軍：各位行業的老朋友新朋友，大家好！我是來自于CBRE的鐘廉軍。今天又有緣分聚在一起談談我們的新消費，當下變化還是很多的。

我們說那套經驗主義好像不太準了。以前我們說地段就是王者，就是唯一，現在好像變得不那麼唯一，我們說品牌組合還是核心，但怎麼組的這個邏輯好像在發生變化，乃至說一個資産運營是否成功，它的判斷標準好像也變得更加多維了。

就好像剛才嘉賓說的，能不能上Reits，你的分配率是多少，這個都成為了新的一些標準。

那麼為什麼産生這些變化？可能大家會說，大家買東西的邏輯變了，從想、從擁有變成了體驗乃至是情緒。但更深一層的思考是，消費者對于商業空間的期待在發生變化。從我要來這里買什麼，變成了我要在這里成為誰。

你可能是一位來這里玩滑闆的40歲“小伙子”，你也可以是一位挑選自己盲盒的八歲的“小大人”，所以今天很荣幸跟在座的六位來自不同行業的嘉賓，一起聊聊他們領域對于新消費的不同的體感變化。

首先還是想邀請我們的黎老師，您是商業地産的老前輩了，幾十年的經歷和觀察，從百貨時代到我們說的購物中心時代，到現在的非標時代，您覺得跟以前幾輪相比，現在最重要的本質變化是在哪個點上？另外也想請教，這種變化對于存量資産的持有者和運營方，又提出了什麼樣新的要求？有請黎老師。

黎振偉：謝謝主持人，我是參加到第三場論壇的對話了。

上兩場大家都很迷茫，物業怎麼做？科技怎麼結合？大家感覺好像找不到方向。但這場特别是楊總（楊曉君 越秀商管中西部區域黨支部書記、副總經理）、鐘總（鐘革惠 深業商業管理有限公司董事長）講的東西真的是令人心情澎湃，像尹總（尹江波 廣州市食尚國味集團創始人/陶陶居餐飲主理人）的那種老字号真的是很深的感受。

我自己也從事房地産商業顧問，我認為商業的發展和國際上的認同一致，分為三個階段：第一階段賣貨，以貨為本，貨為王；第二階段以廠為皇，廠做得好，人就來。但這兩個階段都過去了，現在我們面臨第三個階段。就是以人為主，以内容為王。

所以這個轉變可能也是今天商業所面臨的一個很重要的改變，它就必然帶來三個商業之變了。

第一個變，廣州最近提出了一個很有意思的方向，将購物中心市場變成城市活力中心，這個改變很大。我覺得這也可能是廣州最早提出來的。要變成活力中心，那可能就是從一個購物的商場變成城市的社交休閑、文化體驗、情緒價值場所。這個東西就必須有三個變才能支撐這個改變。

第1個變我認為是功能變。過去的商業就是以賣貨為主的空間，現在廣州已經有兩個項目在變成城市活力中心：一個是正佳廣場，就是旅遊地，現在就還有一個項目，就是華美集團做的華美131。

它原來是爛尾的汽配市場，面積二三十萬方，三棟樓現在拆了兩棟，把拆的基礎變成了高爾夫的基礎。圍繞高爾夫旁邊還做了一個數字高爾夫，把剩下的一個樓變成跟體育相關的綜合體。這個改變太大了！

華美投五個億，把這個典型的單專業市場汽配，改成一個與體育運動交流的案例。我覺得可能商業聯合會、各個商場可以去關注它。因為我經常去練球，現在球場做好了，項目真的在改造它的商業服務中心。

第2個變，就是一種模式變。從過去的收租金，考核資金，要變成轉向做内容。

講到做内容，太古地産給我很深的印象，其實我是90年代在香港太古學習，郝先生（郝繼霖）他也參與這個項目的前期。

他說，選擇租戶一定不是選擇交租金最高的，而是選擇能帶來人流，能帶來新理念，帶來新消費的。而且我們不僅僅是把希望都押給那個商家，而是跟他一起創造，一起來創造新的模式。

所以太古開的項目，一定是首店是最多的，最吸引人的，這是因為他不以租金為目標。而這個店能不能夠創造新的模式，新的内容，這個很重要。這點上我覺得我們真的要學習太古。

第3個變，價值變，由場内收益轉為功夫在室外。剛才鐘總談的整個現狀就是價值變了，我參與了三次開會，我每次來都在看這個怎麼變，就是人越來越多。

所以這種多功能的改變，會帶來一個重大的變化。三個都是變，但有一個東西是不能變的--以人為本，長期主義，還有一個初心不變。

其實我們這兩天的讨論，最後圍繞就是物業的科技都在解決以人為本，不是為科技而科技。初心不變，不要開始的時候說的很好，到最後都叫交了貨，這很重要。

要解決這個問題有幾個難點，需要行業以及商家一起來面對。

所以現在第一個“難”，我們對商業的價值評估要調整。如果按上市的嚴格要求，現在物業公司上市因為要追求估價，所以他們的服務都降價，這是一個很難的問題，因為要評估。

還有文化的打造與轉化。大家都講文化，但文化是很難做的。文化，把它變成實的東西，很難做。中國5000年的文化，但現在有多少真正變成我們消費的呢？故宮是很好，但是故宮很難得。

第二個是價值評估難，我總結叫“由過去的實到虛”。過去我們一看項目就是要多少租金，結果收不到，這個是虛的。但現在我們要變成由虛到實，這個真難做；由實到虛，其實都實現不了。

另外，政府、開發企業、投資經營者、商家、消費者如何形成共識？我們對商業的認識不再是過去的看着多漂亮、多大投資等等，現在政府很重要。政府過去的商業發展中要追求規模、速度，面積，結果建的越多，空置越多。

其實我們今天上午探讨了一個很深刻的問題，中國的資産有300萬億，但現在資産價格貶值了大概40%了，也就是說我們每年增加的GDP還不如資産的貶值。所以最後我們衡量一個城市，一個企業的資産時，不要再衡量它的GDP增長多少，要衡量它的資産能不能保值、增值。這個是最重要的，如果這個概念不改變，我們是真的很難做好。

第三個難就是如何真正做好的産品、好的服務，這個就是真功夫了。這一點沒得說，一定是如此，謝謝！

鐘廉軍：謝謝黎老師。黎老師給我比較有啟發的一點是華美這個項目，我們也正好服務這個項目。

我觀察到，現在非房地産企業進入到商業航道的時候，他們會創造出很不一樣的東西，一些新的物種，包括最近我們在深圳這邊也服務很多科技公司。

他們由于一些總部拿地等等，也進入到這個行業，互聯網也好，創新也好，颠覆性地進入到商業闆塊的時候，也玩出很多不一樣的組合。所以我期待接下來可能2到3年出來的一些新的刺激的元素。

黎振偉：我們還是關注新的物業，但中國現在面臨最大的問題是存量。怎麼從增量到存量，怎麼做存量商業的改造？余總，天河城我們不要老是建新的，能不能讓天河城過去輝煌30年，我再輝煌30年？

我這次到馬來西亞吉隆坡打球，我專門去了雙子塔，雙子塔是1997年建設的，到現在還是吉隆坡的地標，還是全世界旅遊人口流量、外國人最多的地方。這就是我們今天要思考的，不要老是追新，如何把老的東西把它做好傳承。

鐘廉軍：對，這個才最見細功夫和真功夫。

剛才說的跨界物種也好，或者說創新，我想請教武總。因為在我看來，咱們美林天地既做到吸納在地的客群，也做到了吸引異地消費，所以我一直不知道把美林天地歸為城市mall還是一個社區mall。

所以也想聽聽您對現在商業地産類型的邊界定位，是更模糊了還是更清晰了？以及您覺得哪一種類型更有競争力？也想聽您分享一下，在運營創新當中，最近兩年美林有沒有一些新的思考？

武斌：我覺得未來社區商業的商業價值肯定是越來越強，一方面，國内的電商平台，還有一些大型商超，它的當日達、一日達配送模式，已經大幅滿足了社區居民剛需的痛點需求。

另一方面，盡管社區商業承載了很多街區的遊逛，生活服務等功能，但從資本市場的視角來看，它資産的投入回報率會持續走低。

當然現在也有自媒體在強調，小而美的這種社區商業仍有生存的空間。但是你要通過取舍，要做出一個獨具特色的鄰里商業空間來非常不容易，所以還是要挖掘在地的文化特征，滿足社區居民高頻到店的親子互動、鄰里社交、組合運動、輕健康管理等日常陪伴的需求，我覺得這可能是社區商業的一個未來出路。未來一定是規模型商業，有超級虹吸效應的商業的膠着。

這里面有存量的物業，有新增物業，存量物業最大的優勢在于，它早在五年或者八年、十年、二十年前就已經占據了二環三環最核心的位置，它的規劃區位優勢已經有了，所以存量物業的這種改善提質提效，我覺得從政府角度來講價值更高。

核心商業，其實不管你将來是做都市型商業還是區域型商業，核心區域商業未來競争還是幾個核心點。

第一，時尚潮流的引領性是不是消費文化的風向標。

第二，多元生活方式的表達，能不能滿足不同客群對生活場景的内容需求。

第三就是情緒，情緒消費是否通過空間的設計，内容産品的策劃來觸達消費者的情感訴求。

第四就是整合粉絲社交的消費，來聚合這個圈層文化，形成粘性的社群。

第五就是科技驅動與創新引領，利用智能交互、數字化體驗來引領新興的消費市場。

第六是推進全品類強矩陣的升級和叠代。通過精準的選品和高頻的招調，來保持商業的活力。

最後一點就是大型商圈的流量運營能力。

未來你商管公司的核心競争力，在于對人流、車流、電單車等各類交通的高效組織協同，通過系統的規劃和管控，來全面提升項目進出效率，節約顧客的出行時間成本。我覺得這是很關鍵的一個點。

至于資産的持續增值、保值，我覺得還是回歸到這個流量運營能力，以及精準的定位，和業态的這種組合。

首先，不管是存量場，還是籌備新場，你要明确要什麼、不要什麼，因為現在不像十幾年前。我以前在銀泰，百貨和商管都做過，是整個銀泰中心的運營中心總經理，就是管招調。

那會兒我們叫品類百貨，做少淑、少女、珠寶單品。我們強調的是，一個品、一個區域的品類，珠寶至少20個矩陣，女裝20個、40個矩陣，還有其他化妝品多少個矩陣；包括現在很多購物中心的樓層，依然圍繞以前百貨做的這種品類規模、品類矩陣。

可現在的消費者是不是還在圍繞品類呢？你看互聯網現在這個品類比我們做得多深，垂直深度，以前商品百貨公司做商品屬性，6到8個屬性已經足夠了，現在互聯網能只15個商品屬性，你怎麼拼得過他呢？

互聯網查類目，查品類，比你方便多了，而且物質現在有點高度泛濫了。說實話，你更多的是要考慮滿足情緒消費、它的功能配置以及高度聚合的這種場景，我覺得這是很關鍵的。

美林項目位置也比較好，在廣州東部，緊緊挨着天河和黃埔。其實廣州是一直往東走的，這個發展勢能是大勢，我們是先說大勢和小勢，其實這個區域優勢是比較凸顯的。

再一個，我們把交通的組織，交通的流量做得比較好。在全國來說，我們實際上布局了海、陸、空五大停車場，顧客從很多支線都可以走，這邊堵就在那邊走、那邊堵就這邊走，都可以走。所以你的流量運營能力和運營效率也很高。

還有，你要了解廣州消費者的痛點需求。廣東人廣州人在乎的是性價比，比如免費停車，是不是還有什麼吃飯，其他的一系列需求，你要了解在地的剛需，他在意什麼，就是哪些錢你是要掙的，哪些錢你不掙。

剛才華夏基金也說，要評估資産的綜合價值，那你舍棄這一部分小的東西，能不能換來更大的東西，能不能把流量轉起來？

美林也有天河山姆，這個山姆店去年的數據已經披露出來了。一個比較小的、才2萬方的山姆，去年做到了40億元的交易規模，全中國現在第二名，僅在天津之下。天津是因為整個河北、山東的都沒有，未來它也會有，就會分流。

但現在來說，畢竟山姆在番禺都開了十六七年了，為什麼我們才開了四年的山姆能做到全國進店客流第二名，交易規模也是第二名。，新增會員辦卡第一名？

其實，沃爾瑪中國也非常感謝我們香港公司，為他們做了大量流量的運營的工作。其實這是相互賦能的關系，宜家也是一樣。我們也在讓宜家走出來，去做一些松弛感的、樂活的、環保的一些活動，把一些有利的優勢成績達到。

再一個，廣州最核心的在地剛需，我們一直叫廣州食在美林。吃是廣州最關鍵的，你能不能把消費者的味蕾抓住，這是你的核心競争優勢。但是吃當中哪些是爆品？我們看看大衆點評、抖音、美團，最暢銷的21大熱門品類，你有沒有抓住他，而不是說漂亮菜出場我就做這個漂亮菜，現在流行江西菜就全做江西菜。

這個風口是很快的。我們以前最誇張的時候，一個場内四個酸菜魚，五個牛蛙，搞得很吓人。牛蛙是川菜里面的一個小品類，你怎麼競争？目前全調完了，一下子業績投資都上來了。

你還是要把品類餐飲細分品類，把品類組合做好。我想這是一個點，簡單提一下。

鐘廉軍：謝謝武總。30萬方大體量項目美林的 “取舍與做精” 思路，對中小體量商業項目具有重要參考意義。

當前資産運營已出現從資産估值倒推運營能力的新要求，而鐵獅門作為國際房地産基金公司，在公募REITs相關要求出台前，便已形成成熟的資産運營體系。基于此，我向陳總（陳晨）提出兩個問題：一是對比國内傳統開發商，鐵獅門在資産運營上有哪些特殊要求與差異化思路？二是請陳總分享後海匯聚焦年輕力品牌與場景打造的運營心得。

陳晨：鐵獅門是美國百年房地産企業，兼具開發、運營與資産管理多重屬性，鐵獅門中國擁有較高自主經營權，同時依托美國總部的品牌授權與賦能，建立了嚴格的風控體系，在項目選址與評估上有明确標準。憑借穿越百年周期的經驗，鐵獅門在中國保持穩健發展，但也因此暫未達到理想的規模效應。鐵獅門是進入中國的首家美資房地産基金企業，目前在中國已布局16只行業基金。

與國内傳統商業地産 “投融建管退” 重資産模式，以及萬象生活類純輕資産輸出管理模式不同，鐵獅門采用差異化的中資産模式。其核心操作是，針對每個項目開發階段設立專項房地産基金，尋找優質合作伙伴以 50%：50% 的比例聯合拿地、共同開發，延續集團全球化核心優勢 --小股操盤、縱向一體化。即便基金方僅持有項目50%股權，且其中僅約10%為直接出資，仍全面掌握項目的經營管理權。該模式與REITs發行模式不同，鐵獅門從募資、開發建設、運營管理到資産退出全鏈條自主掌控，疊加美國總部支持，抗風險能力顯著更強。

其退出機制也並非依賴公募REITs，而是以大宗交易形式實現，例如與陸家嘴合作的首個項目，運營四年後實現99%出租率與資産增值，最終将所持股份轉讓給合作伙伴完成退出。

我介紹一下後海匯項目。該項目為合資開發，位于深圳南山中心區，總建築面積30萬方，包含兩棟超甲級寫字樓（其中一棟12萬方）、7.8萬方商業體量，還配套開放式公園。項目地處填海地塊，土地成本較高，但占據核心區位--為四條地鐵線上蓋，位于深南大道核心段，商業一、二層與深圳萬象城直接連通。雖受萬象城開業施工影響，項目目前已逐步向好。

項目前期定位處于非標商業快速崛起階段，面對深圳灣超級商圈的激烈競争（周邊有運營十余年的海岸城、即将開業的30萬方萬象城），後海匯選擇差異化路線，定位為青年文化社區，聚焦深圳硬核青年客群，引入大量潮流與體驗業态，包括TSY等頭部潮流品牌、攀岩旗艦店、wondering旗艦店等，簽約潮流商戶占比達90%。

進入後疫情時代，商業市場面臨同質化與存量競争，前期引入的品牌未能實現理想的本地消化。結合深圳不同區域的消費習慣差異，以及萬象城開業、深圳灣大街貫通等商圈變化，後海匯未放棄Z世代與青年文化核心定位，而是拓寬用戶圈層。

在保留小衆青年品牌、情緒價值類業态（如未劇場、千戶之屋首店）的基礎上，新增UR深圳旗艦店、本來(BENLAI)深圳首店及旗艦店等高審美、高性價比品牌，進一步強化與海岸城、萬象城的差異化。同時持續加碼體驗業态，發力夜經濟與運動經濟，引入雜住南山首店，並規劃打造6000平方米的特色空間，計劃引入六家夜店，對標深圳 INS 風格，豐富夜間消費場景。

後海匯致力于與深圳灣片區形成互補共生的商業格局，讓消費者可以在萬象城購物、在萬象城人才公園看展，最後來到後海匯用餐、夜間休閑娛樂，通過全時段、多場景的消費動線，實現整個商圈共生共荣的發展狀态。

在營銷運營方面，後海匯圍繞核心目標客群，堅持雙IP運營策略。一方面每年引入國際知名IP，借助全年齡段的流量号召力打造差異化。例如前年落地迪士尼唐老鴨深圳首展，去年推出環球影業小黃人深圳首展，聖誕期間還聯合韓國藝術家打造Uncle Daniel首展，持續吸引客流前往深圳灣後海片區。

另一方面堅持每年打造原創本土IP，去年推出原創IP“土撥鼠HOHO”，今年推出原創IP“水塔塔”，並結合深圳氣候優勢，在每年最佳季節推出戶外生活季，為深圳職場人群打造放松、惬意、慢節奏的休閑空間。同時，後海匯将原創IP與場内商戶深度綁定，開展周末主題表演、定制商戶産品、聯動SP促銷活動、共創IP周邊内容等多維合作，把IP流量直接賦能給商戶，實現商場與品牌的共赢。

在存量競争與商圈白熱化的市場環境下，後海匯希望找準自身定位，與周邊項目攜手共建深圳灣超級商圈，吸引更多人群來到深圳、來到深圳灣，打造大灣區全新的都市生活方式。

鐘廉軍：感謝陳總的分享，後海匯的實踐為組團式打造商業生态圈提供了優質案例。目前深圳灣商圈已成為全國學習的標杆，其發展並非單個項目的簡單疊加，而是通過項目、文化館、生态景觀等資源聯動，形成乘數效應，實現商圈能級整體提升，未來還需向陳晨深入請教内容運營的相關經驗。

接下來提問藝術維C創始人陳總（陳曉勤），一是藝術IP與商業結合究竟是當下市場缺乏内容亮點的權宜之計，還是未來具備長期增長潛力的剛需？二是如何真正實現藝術介入後，對商業價值與實際效益的有效提升？

陳曉勤：藝術IP賦能商業的未來發展空間會持續擴大。商業運營不能只依賴國外大型IP，未來更需要打造根植本土文化、具備獨特性與競争力的原創IP，從提供情緒價值轉向以文化創意引流，最終講好屬于項目自身的文化資本故事，讓每個商業地産都形成專屬的文化叙事體系，陶陶居的文化故事打造便是值得學習的範例。

我擁有二十余年藝術學習經歷，五歲開始創作IP，後考入廣州美術學院，從繪畫轉向藝術管理；2010年跨界進入南方都市報，擔任文化藝術版記者與主編，六年時間深耕藝術傳播與用戶思維，為後續藝術商業化實踐奠定基礎。2015年離開體制創辦藝術維C平台，至今已運營11年，從當代藝術自媒體發展為大灣區首個頭部藝術自媒體，並搭建起線上内容電商變現體系。

藝術維C與線下商業空間的合作始于2017年的星巴克項目，當時為星巴克打造中國首個藝術主題門店，以“策展型商業”為核心思路，在預算有限的情況下，聯合本土青年藝術家創作“兔子穿越名畫”主題IP，與梵高、草間彌生等藝術符号跨界聯名，讓消費者在喝咖啡的同時輕松了解中西美術史，結合平台百萬粉絲引流與星巴克全域推廣，成為藝術賦能商業的經典案例。

此後，藝術維C先後為奔馳、宜家家居等上百個品牌提供服務，疫情期間打造珠海華發十字門藝術破圈項目，廣州羅浮宮展覽觀展量突破10萬人次，近期還為廣州百藥堂合作伙伴打造首個藝術治愈力展覽，幫助使用20年的老舊空間成功續約、斬獲荣譽，提升物業租金與商業價值，助力老廠房向太古里式商業地産轉型。

藝術商業是很有未來的，藝術賦能商業的核心並非盲目引進國外IP，而是深度聯動本土藝術家與原創内容。以高校合作為例，我擔任碩士生導師期間，結合廣州文旅特色提煉“早茶”文化符号，打造早茶主題IP；為粵海天河城、粵海雲港城定制專屬原創IP，讓IP不止是可愛的視覺符号，更成為承載東方治愈力與文化内涵的精神符号。

未來，我将持續聯動中央美術學院、廣州美術學院等專業院校，為可愛化的原創IP賦予高級文化叙事，完整打通商業品牌的價值傳遞路徑，這也是藝術維C長期深耕的核心方向。

鐘廉軍：謝謝陳總的分享，讓我們感受到了藝術力和治愈力四兩撥千斤的效果。

接下來有請時尚家創投CEO柳剛總。您長期接觸大量從0到1、從1到10的孵化期新品牌，想請教兩個問題：第一，您認為近幾年是購物中心更需要新品牌，還是品牌更需要優質商場與場景提供發展環境？第二，請您判斷下一個風口、下一個周期能夠跑出什麼樣的新品牌？非常期待您的分享。

柳剛：昨天收到您給出的提綱，我覺得您很了解我，題目也正好契合我當下研究與實踐的領域。我争取在有限的八分鐘内，把主持人提出的兩個問題，用核心觀點與大家分享。

我認為在商業領域，觀點比具體行為更重要，理念大于一切，尤其今天在64層的高空談觀點，很有特别的意義。

回到剛才的兩個問題，第一個到底品牌更需要購物中心，還是購物中心更需要品牌。在這個問題上我很有發言權，我擁有二十多年從業經歷，既做過品牌，至今仍持有多個品牌的股份，也深耕投資領域五六年，左手品牌、右手資本，長期站在商業一線與各類商業體合作。

我可以站在第三方視角給出判斷：當下的市場環境里，品牌需要購物中心，購物中心也需要品牌，二者互相依存，但同時又存在微妙的博弈關系，甚至可以說是互相“挑剔”。無論是頭部S級購物中心，還是面臨招商壓力的項目，雙方的合作關系都不再是簡單的甲乙方。

未來品牌與購物中心的關系，一定不是單向博弈，而是雙向奔赴。時代已經發生巨變，商業空置率高、存量資産龐大，零售業态占比大幅下降，從過去的70%降至30%，行業共同的課題是如何在存量中找增量、在紅海中找紅利，而這份紅利一定來自雙向合作。

我直觀的感受是，當下行業的核心痛點不是“難”，而是供需不匹配--購物中心想要的品牌，品牌方不想進；品牌想進的商場，商場又不需要。這是行業需要從認知上共同改變的問題。格局打開，天地才會寬，固守傳統身份與模式，只會陷入内卷。

商業合作模式也必須随之改變，核心是從租賃關系轉向共建關系。過去百貨業态開創了中國商業的黃金時代，即便到現在，很多品牌在百貨渠道依然能開出千萬級業績門店，核心原因就是百貨與品牌形成了深度聯營共生的關系。未來的商業不會再是單一模式通吃，購物中心必須思考如何與品牌共建共創，從甲乙方的租賃關系，轉變為真正的利益共同體。

在這一點上，成都COSMO是非常值得參考的案例。這個項目原本是經營不善、面臨困境的存量商場，重新盤活後，與廣州東山口並列成為國内潮牌領域必考察的標杆項目，我所投資的多個潮牌也都入駐其中。項目團隊格局開闊，與品牌深度共建，從快閃設置、品牌扶持，到社交傳播、網紅打造、KOL合作、内容制作、空間營造，形成了完整的生态，真正做到了商場與品牌共生共赢。

成都COSMO的運營模式确實可圈可點，我投資的不少新興品牌都在這個項目里實現了快速成長，很多門店單店業績能夠突破百萬元，表現優于不少傳統購物中心。我認為這正是商場與品牌雙向合力的成果，COSMO的實踐非常值得行業學習。

如何把商場與品牌的租賃關系轉變為共建關系，是行業必須思考的核心命題。

從投資視角判斷品牌未來價值，我主要看三個核心維度。

第一，品牌要具備新銳屬性，從“老錢”走向“新貴”。傳統成熟品牌並非不好，但普遍存在思維固化、路徑依賴的問題，難以适配新消費趨勢；我更關注代表新生代需求與未來趨勢的新銳品牌，這類品牌不再單純售賣商品、依靠傳統種草邏輯獲客，而是轉向做内容、提供情緒價值。2026年已經進入情緒價值爆發的時代，無論是零售還是餐飲，都必須抓住情緒價值，泡泡瑪特的高估值與高利潤，正是精準擊中了情緒價值的核心。當下中國商業已經進入“情緒大于商品”的時代，消費者願意為情緒價值支付更高溢價。

第二，品牌必須具備原創性，拒絕抄襲、照搬與復制，要有真正的原創精神，在産品與模式上形成獨特壁壘。這需要90後、95後等年輕創業者，以全球化視野立足中國市場，打造承載中國文化與文化自信的産品與品牌。原創IP是重要抓手，我也長期與各類IP開展合作，例如參與名創優品的相關業務，其IP合作模式就充分印證了原創與情緒價值的重要性。

第三，品牌必須深度結合AI技術。從今年開始，AI在消費領域的應用全面爆發，所有産業都值得用AI重新做一遍。AI能夠幫助品牌淘汰落後産能、精準捕捉未來趨勢，深入理解目標客群畫像，給出精準的運營與産品方向。我目前已經在用AI輔助投資判斷，評估項目價值、預判未來趨勢、對標行業標杆，AI帶來的效率提升十分顯著，行業正以翻倍的速度向前發展。

總結來看，行業核心變化可以概括為“三個轉變”：一是格局轉變，品牌與商場從互相博弈走向雙向奔赴；二是模式轉變，從傳統租賃關系走向深度共建；三是品牌轉變，從老錢品牌走向新貴品牌，要麼傳統品牌老樹發新芽，要麼新銳黑馬脫穎而出。

時尚家創投的核心方向，就是打造代表中國未來的新消費品牌，覆蓋零售、餐飲等多個領域。我們重點布局單店模型已經跑通、具備可復制與規模化潛力的項目，機構每年都會在各賽道篩選優質項目，推出年度十大標杆品牌並推動其進入全國商業渠道。

未來是新貴品牌入場的最佳時機，下一個商業十年，中國消費市場仍有巨大增長空間，我也将持續攜手行業伙伴，共同推動新品牌、新模式落地成長。

鐘廉軍：謝謝柳總的精彩分享。柳總給我們招商人也指了很明确的三條路。我想可能下一次觀點可以設一個專題叫AI招商。

夏老師最後一棒就交給您了。剛才大家談了很多新消費時代的挑戰，其實也蘊含着很多的機會。我希望您給大家分享一下，怎麼樣去抓住新消費時代的機會，以及怎麼樣做好一些低消費的運營。

夏亦豐：今天的傳統商業地産在新消費時代下，正在轉變為一個提供體驗的場景，我把這個變化叫做從"場所"到"場景"。

目前存量的集中式購物中心的規模是在增加的，但是我們可以看到新開業的項目其實是在減少的。目前商業地産面臨的難點有三個。

第一個是整體新開業的體量、新開業的數量都是在下降的，不過還是有一些市場表現是不錯的，2025年北京新開業數量是第一的，深圳和上海排名第二。還有一些下沉市場的新開業數量在增加。

第二個是空置率在上升，不過各地區也有分化。一線城市的空置率目前大概是在6.3%左右，二三線城市大概在九個點左右，三線城市空置率在增長。

第三個是租金。如果看整體的宏觀數據，租金水平連續三年都在往下走。但是我們從這里又看到一個不同的點，比如新消費，我們剛剛說到的泡泡瑪特，它原先主要布局在B2、B1層，現在也在不斷往一層進駐，變成商場的主力店。進到一樓之後，整個場景店鋪的設計、裝修都有變化，定位也有發生改變，産品也略有不同。有數據顯示，這種潮玩店鋪進入到新的購物中心之後，周邊其他的店鋪租金也提升了，甚至有些能提升10個點。所以把這種新消費業态引入到商場里面，給實際的經營數據也帶來了一定的增長。

在當前行業調整和分化的背景下，存量改造成為商業地産的重要發展路徑，主要有兩個方向，一是盤活改造，一是城市更新。從盤活改造這件事情上面來說，其實已經有很多案例做出來了，包括爛尾項目在開發、更換運營方、傳統商業向新消費導向項目轉型等等；城市更新方面比如原來的老廠房、老碼頭改造，還有城市歷史街區的改造。

從新興改造的方向上看，有三類是目前比較典型的。

第一種是特色主題。特色主題Mall里面最火的是二次元。比如說百聯，原來最早是以百貨為主，後來改成購物中心Mall的形式，現在開始做二次元創趣場，這也是它業态上的一個變化。除了二次元之外，現在有關女性、銀發、體育、騎行等主題也不斷出現。

第二種是奧特萊斯。奧萊對應的是折扣消費，在現在的宏觀經濟背景下，大家對折扣消費有較強的需求。同時大家對奧萊的體量和多元化要求也在增加，所以現在很多奧萊會打造成微度假的形式。"微度假+折扣消費"，契合了年輕人以及中産的需求。

第三種是復合型非標商場。我把它們劃分成三類：

第一個是時尚創新型，這里面包括，主理人商業、社群商業、策展型商業等。

第二個是復古創新型，基于原本有一定歷史的文化遺産或者歷史街區，有一定原始生态。

第三個就是生态創新型，比如公園型、文旅型。

2025年非標商場整體客流量的提升速度是19%，遠大于傳統商業5.2%的增速。此外，非標場景中35歲以下的客群占比72%。所以非標加上新消費一匹配，就能創造出更多增量。

新消費對于商業地産最大的賦能在于，原來商業地産受到電商、互聯網的沖擊，運營上有一定壓力，但是新消費起來之後，商業地産反而獲得了更多機會。因為新消費不只是買東西，更需要體驗，需要實際到店里去感受。場景體驗是實體商業的核心優勢。

門店不再以成交為唯一目標，而是作為品牌體驗與内容展示的空間。舉一個例子，以前購物中心中很少有大型家具店。但近幾年，比如源氏木語這樣的家具品牌，擴張比較快，2022年線下門店超300家，現在已經到千家店的規模。以前大家買家具大多去建材市場，現在這些新零售品牌也都開始進入購物中心。進去以後，它也不要求你一定在店里買，也會讓你去官方網店看、允許你在網上下單。這和傳統的線下店鋪給消費者很強的消費壓迫感不同。

所以我覺得新消費時代帶給商業地産的機會變多了。運營方要抓住這樣的機會。讓消費者的情緒和感受被重視很重要。要想方設法留住客戶的時間，不要只追求單位時間消費，先讓他留在場子里，把流量和氛圍帶起來。讓他有邊玩邊逛的想法。就是"允許消費者不消費"，可能會創造出其他意想不到的消費點。

新消費里面，除了潮玩，還有現制茶飲、新中式茶飲，第三個是寵物經濟，也是可以重視的品類。寵物經濟中除了賣寵物食品和用品之外，還有寵物體驗店、寵物博物館、各種寵物互動等等。另外有一個品類也在擴張，就是智能電子産品，比如智能穿戴設備、智能影像設備、機器人體驗等等，不是每個人都會買一個機器人回家，所以很多對此有興趣的人會主動到店體驗。這也是運營商可以快速抓住的機會。總體來講，新消費時代下，做好一個商業項目需要不斷更新知識儲備、緊跟潮流、快速推進。

除了這些之外，還要重視三復率，即復遊率、復購率、復薦率。商業的運營除了吸引顧客來之外，還要想到如何讓顧客反復推薦身邊的朋友來，才能把矩陣推開。

還有，通過首店、快閃、會員活動、線上小程序、明星效應等等，提升新鮮度和吸引力。核心就是創造"不一樣的體驗"。

最後我用一句話總結，新消費時代下的商業地産，是從原來的提供一個交易場所，變成共創一個能制造情感共鳴的沉浸式體驗場景。

鐘廉軍：謝謝夏老師娓娓道來，數據非常充實的總復盤。今天也是非常感謝六位嘉賓的精彩分享。

我想說新消費時代其實不是一個突然降臨的一個東西，它其實是各位從業者一點一點試出來、闖出來、拼出來的，誰也沒有標準的答案。但是敢于在不确定中去做判斷和行動的人，會最先看到下一個周期的輪廓和機會。

今天的圓桌讨論，就先到這里，相信大家意猶未盡，我們在後面的活動中再好好相互讨論，我們下期再會。謝謝！

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。