昔日深圳第一高樓二度出讓 華潤70.45億元再摘光環地塊

觀點網 傳聞中的世茂深圳第一高樓終于落錘。

五一假期後首個工作日，深圳市完成出讓1宗住宅地，為龍崗區龍城街道G01046-0106地塊，即世茂深港國際中心地塊，由深圳市潤圳房地産有限公司以底價70.45億元競得，成交樓面價1.47萬元/平方米，實際樓面價1.83萬元/平方米。

競買公告顯示，此次只有拿地公司一家參與競買。觀點新媒體獲悉，深圳潤圳房地産公司成立于2022年12月24日，由深圳市潤投咨詢有限公司全資控股，而後者由華潤置地控股有限公司全資控股。

曾經的世茂深港國際中心地塊，是世茂集團豪擲239.43億元的押注項目，其原本規劃在該地塊建設中國第一高樓，地塊土地面積達到16.97萬平方米，總建築面積約47.68萬平方米。

昔日第一高樓地塊終落錘

早在2017年，世茂集團拿下地塊後，計劃投500億元在這宗地塊上建造高度約合700米的深港國際中心。

遺憾的是，五年後世茂集團債務危機爆發，項目變成爛尾狀态。2023年，項目地塊進行了兩次司法賣，其中一拍起價130.44億元，二拍104.35億元，兩次拍賣均以流拍首場，一時之間，這一項目地塊處于無人接盤的狀态。

直至2025年，地塊命運得以扭轉。中信信托作為該項目核心債權人，早在2020年7月通過信托計劃為項目提供87億元融資，世茂違約後，中信信托通過司法裁定取得項目中11宗土地的使用權及地上物權屬。

2025年7月，中信信托推動召開受益人大會，提出由龍崗區政府以土地整備方式收回全部12宗土地及地上物，補償總額68億元。款項将優先清償2.1億元稅費、工程欠款及信托費用，余下部分按比例返還投資人，並分期支付至2027年1月31日完成。

于是，深圳市龍崗區方面以上述價格收儲項目，該方案于20254年8月獲投資人投票通過，甚有市場消息稱，世茂方面對補償款金額提出異議，但這並未影響收儲及後續規劃的進程。

4個月後，深圳公共資源交易中心公示，深圳市城市規劃設計研究院股份有限公司以106.88萬元中標該項目地塊的規劃研究任務，意味着深圳政府在以68億元收儲該項目核心地塊後，開始主導後續盤活工作。

68億元的收儲價格，較世茂集團數年前的拿地價格相差頗大，約等于原價三折出售。有業内人士表示，若以如此價格進行出售，項目或已尋到了合适的買家。

2026年4月8日，深圳公共資源交易中心挂牌上架了項目地塊，起始價70.45億元，為深圳今年以來挂牌總價最高的地塊。最終，項目地塊由華潤通過旗下子公司底價拿下。

根據出讓公告，該地塊新規劃與舊規劃相比發生了改變。首先，用地性質由商業用地調整為二類居住用地+商業用地+城市道路用地，其中住宅面積達到30.56萬平方米，占總建築面積的64%，商業部分下降至14.35萬平方米。

除此之外，地塊的規劃容積率從原項目約4.17降至3.26，還首次引入了分宗開發、分期建設的模式。

據觀點新媒體了解，上述模式的好處是競得企業可将地塊分宗，並要求住宅部分在1年内開工、4年内竣工，而集中商業及酒店部分則可在2.5年内開工、6年内竣工。從華潤的角度出發，這一建設模式允許其先開發住宅項目以回籠資金，減輕其花費高總價拿地的壓力。

華潤龍崗大運版圖再擴容

不過，擁有如此便利開發模式的地塊也不是毫無出讓門檻。

在其出讓文件中，其為商業運營方設置的兩項條款，其一是要求運營方在2024年度境内及港澳地區運營的購物中心及百貨營收合計不低于50億元；其二就是必須引進不少于5個入選《2025全球高檔和奢侈品牌價值50強》前20名的高端國際零售品牌。

同時滿足這兩大條件的運營商並不算多，因此華潤作為國内符合條件的開發商，在開拍前便繳納了14.09億元的保證金，且自4月26日便開始自由報價，最終在無競争對手的情況下拿下了地塊。

事實上，早在項目未開拍時，市場已有聲音表示，華潤集團已介入該項目的前期規劃與研究，極有可能成為最終操盤方。

局觀點新媒體了解，2023年有消息顯示，世茂深港項目或由華潤接手，並與龍崗區政府展開深度合作，當時未獲官方證實，但華潤與深圳龍崗有其他合作項目案例在先。

2022年5月10日，龍崗文體局發布了一則關于公開征選“大運中心一場兩館及相關配套設施建設捆綁ROT全過程咨詢項目”服務單位的公告，宣布将尋找這一項目的接盤企業；11月，龍崗區大運中心重啟ROT項目由花裙旗下潤欣商業投資（深圳）有限公司以約5.72億元中標。

根據標的信息，項目采用改建-運營-移交模式，由中標社會資本方成立項目公司，負責本項目的投資、建設以及整體運營工作。另外，合作期限為自完成正向移交之日起30年，合作期限屆滿後項目資産無償移交給政府方或其指定機構。政府方在合作期前10年，每年向項目公司支付最高1500萬元可行性缺口補助。

後于2023年3月，深圳公共資源交易中心又公布了大運智慧公園代建中標人--華潤置地城市運營管理（深圳）有限公司，中標工期570天。這是華潤中標大運中心項目代建及負責大運中心運營以來，涉足大運的又一項目。

由此看來，華潤在龍崗片區深耕時間較長，且有具體合作項目傍身，由其接手世茂深港項目，具備合理性與可操作性。

從商業角度來看，項目地塊較為嚴格的商業運營引進要求，實際篩選出了更有資金能力的接盤方，這一舉措能夠規避後續商業爛尾的風險；但從長期來看，華潤的入局，標志着這一項目已褪去過往光環，告别了房地産擴張時代，轉向更穩妥的商住項目。

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