從拆除重建到原拆原建 珠江實業廣州青龍坊百億舊改起落

觀點網 這幾天，廣州越秀郵電新村的街坊們都忙着讨論青龍坊舊改的新變動。

2026年4月底，廣州越秀區環市東青龍坊舊改項目确定由原本的拆除重建改為原拆原建。

“我們都知道原拆原建是什麼意思，很早以前就在說這個事情了。”有青龍坊住戶向觀點新媒體表示，幾年前就有傳言說項目不一定會拆除，“第一種就是我們交錢，企業翻新樓房給你住；要不就給一些補償，自己搬出去住啦。”

“一些補償”的具體數額，青龍坊街坊們並沒有透露，但言下之意是對原拆原建的妥協——畢竟這是一宗自2017年啟動以來便多次調整方案的舊改項目。

或許是因為拆建比例超過當前舊改拆除重建的限制，最終原方案未能通過審批。

等了9年的百億舊改

回到2017年5月，廣州環市東舊改片策招標，青龍坊改造正式啟動，初始規劃了啟動區改造方案及首開區改造方案。

其中，啟動區範圍達到42.6公頃，包括除重建範圍16.1公頃、友誼廣場及建設六馬路地下綜合開發範圍6.4公頃，包括第八人民醫院、白雲住建局、中大腫瘤醫院、省衛生健康委、三茂酒店、國泰酒店、華粵大廈等單一權屬單位。

首開區改造方案中，需要拆除建築18.7萬平方米，規劃建築規模60.6萬平方米，包括華英醫院微改造、拆除第八人民醫院、衛生廳大院、腫瘤醫院體檢中心及周邊建築等，還要新建安置地塊22萬平方米、商住地塊22.6萬平方米。

方案定下後，2021年4月廣州環市東片區改造片策方案公示，一個月後珠江實業中標了環市東商圈更新改造項目東啟動區意願表決工作咨詢服務，並開始了基礎數據調查招標。

這一動作之後，青龍坊片區做地項目逐漸有了眉目。

2025年6月，環市東青龍坊片區做地項目單元詳細規劃及相關專題服務正式招標，7月結果公示，珠江實業成為項目做地主體企業。

從官方資料來看，青龍坊舊改項目位于越秀區環市東片區，東至先烈中路、南至東風東路、西至建設六馬路、北至環市東路，緊鄰地鐵淘金站、建設六馬路站。

在原方案中，這一項目采用拆除整治的結合方式，改造範圍達到9.4公頃，現狀建築面積25.7萬平方米，居住戶數約3635戶，人口約1.82萬人。預計改造成本111.35億元，改造後規劃建設量51.5萬平方米，其中復建安置量25.57萬平方米，融資建設量25.94萬平方米。

按照珠江實業彼時規劃，青龍坊将改造為國際大健康引擎，城央CBD復興引領地，預計改造後補齊3.62萬平方米公服配套設施，提供約20萬平方米的大健康産業空間載體。

然而，後續問題恰恰出在這份方案的改造規劃範圍。

2026年4月底，有市場聲音傳出環市東青龍坊做地方案被否，有業内人士向觀點新媒體表示，這一結果的主要原因在于項目改造拆建比例高于1：2，不符合當前大拆大建的改造基準；此外，方案中部份新建建築超過100米，不符合目前舊改住宅的限高。

更重要的是，青龍坊項目預計改造成本高達111億元。而規劃單元以商業為主，住宅用地、商住用地比例均小于商業用地，且需配建20萬平大健康載體，該規劃或許會讓項目在短期内回血緩慢，還得背負高昂的時間成本進行長期運營。

青龍坊内部人員還向觀點新媒體表示，項目改造補償標準也是當前進退兩難的原因之一。

“青龍坊樓齡已逾二十載，早年單價不過兩三千元，如今雖因加裝電梯升值至四萬元，但受限于當前的房地産行情，實際成交情況說不準。”觀點新媒體了解到，這一片區多為廣東省市郵電局家屬院，現有住戶絕大多數為外來租客，房屋面積小，有一定空置情況。

原拆原改新邏輯

在這種情況下，如何把握補償的數額平衡至關重要。

有市場人士公開表示，周邊瑤台村國有房屋征收棄産補償可以達到4.4萬元/平方米，南洋電器廠改造項目的棄産補償最高6.6萬元/平方米。

但面對2026年市場環境與政策變化，成本高昂的舊改做地模式似乎難以為繼，更具成本優勢的原拆原建模式項目成為新出路。

随着原有做地方案被正式否決，珠江實業選擇轉向原拆原建，背後考量不言自明。

首先，原拆原建模式不僅操作難度和綜合成本更低，建設周期也能夠縮短。此外，由于原拆原建的資金多由業主出資、政府補貼及企業資金共同分擔，來源更加多元。

觀點新媒體還了解到，4月12日廣州市規劃自然資源局聯合廣州住建局，發布了《關于支持高品質住宅建設的若幹意見》，其中便涉及自主更新，原拆原建。

具體來看，該《意見》支持适度增加建築面積，以滿足《住宅項目規範》標準，補充必要的市政基礎設施、公共服務設施與公共安全設施，增加社區公共活動和交往空間，以上地上建築規模增量原則上不超過30%。

這意味着在按規定向業主交付原面積後，新增的額外面積或可作為開發商的運營空間，增加一定盈利來源。

值得注意的是，廣州市區内此前已有一宗具備代表性的原原建項目——廣州花都集群街2号居民樓。

2023年5月，廣州花都區住建局計劃了一項“廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目”，總範圍71.4公頃，涉及四個社區、126個老舊小區，位于豐盛社區内的集群街2号樓在整改範圍内。

一年後，花都區提出“原拆原建、增加公服”改造思路，項目改為居民承擔主要改造成本，項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。

在政策支持上，花都區财政按照不超過50%比例，獎補包括基礎數據調查費、建設單位管理費等在内的前期費用；另對低收入家庭提供50%補助，同時引入銀行低息貸款。

觀點新媒體還注意到，該項目公房占比較高，有15戶産權同屬花都城投這一家國企。

眼下，廣州花都集群街2号已成為全國原拆原建的代表項目，而距其30公里之外的越秀環市東青龍坊能否順利接棒，還需時日檢驗。

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