國内酒店高入住低收益並存 酒店資産REITs有望實現“零的突破”

觀點指數 在3月30日觀點指數研究院發布的《重塑新業态 | 2026年一季度文旅發展報告》中，其指出，國内酒店品牌憑借本土優勢維持高入住率，但收益端承壓；國際品牌全球業務穩健增長，在華市場逐步修復。同時，酒店資産成為文旅REITs申報核心，為酒店行業資産證券化發展開辟新路徑，推動行業向高質量發展轉型。

國内外酒店格局並未發生較大變化，國内品牌憑借本土優勢維持高入住率，但收益端增長承壓；國際品牌全球業務穩健增長，在華市場逐步修復。

入住率（OCC）方面，國内品牌本土優勢依舊，華住、亞朵全年國内入住率分别達80%、75.9%，顯著高于萬豪（67%）、洲際（64.0%）、希爾頓（68.7%）等國際品牌在華水平。不過，國内頭部品牌入住率均出現小幅下滑，華住、錦江、亞朵國内OCC分别同比下降1.2%、1.47%、1.94%，反映本土市場競争進一步加劇。華住國際業務表現亮眼，全年國際OCC達70.5%，同比增長4.4%，海外拓展成效顯著。

國際品牌全球入住率保持穩健，萬豪、希爾頓全年國際OCC分别為69.3%、71.5%，洲際國際OCC達71.9%，均高于其在華水平。在華市場方面，國際品牌入住率實現小幅提升，萬豪、洲際、希爾頓國内OCC分别同比增長0.4%、0.5%、0.4%，但整體仍低于國内頭部品牌，增長動力有限。

國内品牌收益端RevPAR明顯分化。國内品牌中，亞朵以340元領跑，華住國内RevPAR為232元，錦江僅151.05元；增長層面，華住國内RevPAR同比下降1.3%，亞朵、錦江分别下降3.13%、6.83%，整體收益增長承壓。

國際品牌全球盈利能力突出，萬豪、希爾頓國際RevPAR分别達128.8美元、114.39美元，同比分别增長5.1%、0.4%；在華業務表現分化，希爾頓國内RevPAR同比增長1.1%，萬豪微增0.4%，洲際則下降1.6%。

擴張層面，國内品牌保持高速拓店節奏，華住、錦江、亞朵全年新開業客房數分别達15.8萬、10.2萬、4.1萬，華住累計客房數126.5萬，錦江達135.7萬，規模優勢持續擴大。國際品牌方面，萬豪、希爾頓、洲際新開業客房數分别近10萬、9.7萬、6.51萬，全球布局穩步推進。2025年，國内酒店市場份額仍由本土品牌主導，國際品牌在華逐步回暖但競争力有限；全球市場則是國際品牌的收益高地，國内品牌海外拓展成為新的增長極。

數據來源：集團财務報告、觀點指數整理

在REITs推進層面，酒店資産成為本期申報的核心。華安錦江封閉式商業不動産證券投資基金于1月29日獲上交所受理，底層資産為覆蓋18個城市的21家錦江都城品牌酒店，總建築面積約15.7萬平方米、總房間數超3000間，總估值為17.01億元，發行預計募資規模為17.03億元。

最近三年及一期，項目公司的營業收入分别為16,680.46萬元、20,938.38萬元、19,500.47萬元和13,133.75萬元，酒店客房成本占營業成本的比例分别為92.43%、89.65%、93.93%和93.89%，符合酒店行業的成本構成特征。

華泰紫金華住安住封閉式商業不動産證券投資基金于2月5日獲上交所受理，其原始權益人為上海安住此間商務信息咨詢有限公司。基金底層資産為廣州天河體育中心的美居酒店和全季酒店、上海江橋萬達桔子水晶酒店，總估值15.91億元，預計募集規模13.2億元，2026、2027年度預計分派率為5.21%、5.48%。

湖北文旅集團酒店商業不動産公募REITs于1月20日發布招標，標的資産為湖北省内四五星級酒店，原始權益人為湖北文化旅遊集團有限公司。從2025年上半年來看，其景區業務營收達7.76億元，同比增長45.2%，酒店業務營收2.96億，同比增長69%，集團全年預計接待遊客3800萬人次。

3月10日海珠城發朗豪酒店商業不動産REITs發布招標，其標的資産為五星級朗豪酒店，原始權益人為廣州市海珠城市建設發展集團有限公司。資産位于海珠國際會展中心展館大樓，根據酒店488間客房收入及空置水平，預計年營收1.2億元。

相比于景區REITs，酒店資産在收益模式和權屬清晰度上具備顯著優勢，酒店經營收入（客房、餐飲、會議等）可直接構成REITs收益來源，現金流穩定可預期性更強；且酒店多為獨立産權，權屬清晰，不涉及自然資源權屬争議及生态保護限制，合規性論證難度遠低于景區資産。這也使得酒店類REITs成為當前文旅資産證券化的優先突破口，兩只基金已獲交易所受理，湖北、廣州兩地國企亦快速跟進，行業規模化落地預期持續提升。

本期文旅融資呈現短期保運營、長期促投資的期限特征，地方國資主導下的公募融資成為主流；酒店類REITs加速突破，有望率先實現文旅酒店REITs“零的突破”。

本文節選自《重塑新業态 | 2026年一季度文旅發展報告》
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