瑞湖公館光環之外 建發房産大本營廈門的冷思考

觀點網 随着外拓步伐的加強，建發房産又該如何平衡重點城市與大本營廈門的均衡發展？

4月12日，建發港務瑞湖公館項目推出了“瑞湖·光大賞”湖景攝影征集活動，以華為Mate 80、大疆無人機等高價值産品作為激勵，面向社會征集湖居實景與生活影像，同時項目同步啟幕攝影社，邀請專業攝影師指導，優秀作品将參與線下為期一個月的主題展覽。

該活動的推出，不僅再度提升了瑞湖公館的項目熱度，同時也讓市場開始思考，在建發房産布局的衆多城市當中，廈門究竟占據着怎樣的分量？

畢竟，在建發國際2025年全年合約銷售額中，盡管廈門銷售金額較2024年同比提升了28.6%至108.22億元，但城市排名已跌落至第四位。

瑞湖公館光環

談起建發房産的項目，市場最先想的便是近兩年持續推出的“燈塔”項目，不計短期回報、由管理層高度參與打造的最高端産品線。

在外界來，瑞湖公館就是在燈塔項目“廈門宸啟瑞湖”光環下誕生的項目。

2024年6月，廈門年内第二批土拍中，建發房産聯合廈門港務集團以底價30.3億元摘得湖邊水庫片區2024P07地塊，計容建面6.86萬平方米，成交樓面價約4.42萬元/平方米。

後期，或許是出于對廈門樓市購買力的考慮，或是對地塊産品組合的分析，建發房産将該地塊劃分為D23、D24兩個子地塊，其中臨湖D23地塊轉化為了燈塔項目“宸啟瑞湖”，定位頂豪，主力248-366平方米大平層，僅2棟，共68套房源。

位于D23地塊後側的D24地塊，則轉化為瑞湖公館項目，定位改善性住宅，主力124-172平方米四房，共規劃4棟樓宇、約462套房源。

外界之所以将瑞湖公館視作宸啟瑞湖光環下誕生的項目，不僅因為二者同宗同源、出自同一地塊，更直觀地體現在銷售層面形成的連帶效應上。

2025年6月16日晚，燈塔項目宸啟瑞湖率先迎來首開，當晚69套大戶型産品共計去化61套，去化率約91%，折後約8萬元/平方米。

半個月後，瑞湖公館也随之入市，該項目首日推出的1号樓當天去化100%，2号樓宇也僅剩少量房源，當場啟動新一棟樓宇預約。據官方統計，瑞湖公館首批業主中超20%來自同繫列宸啟瑞湖大戶型業主的再購或推薦。

不過，項目後續去化速度似乎並未延續首開熱度。

2026年1月29日觀點新媒體查詢時，除了1、2号樓外去化較為理想外，3、5号樓仍剩余不少存貨。其中，3号樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5号樓整體去化約45%。

時隔兩個半月，項目去化速度顯然加快。截至2026年4月13日，1号樓已完成去化，2号樓整體去化87%，5号樓共計108套房源僅剩余8套未售，去化率提升至93%；但3号樓仍僅售出8套96平方米戶型，剩余82套房源未售。（數據來源：廈門房地産）

據已踩盤過項目的購房者反饋，3号樓去化速度較慢主要是産品與定價之間的錯位導致。

3号樓主力戶型為96平方米，總價總價約576萬元起，但南北不夠通透，且不同于1、2号樓能擁有湖景或社區中庭視野。

對于建發房産而言，3号樓僅僅是其在廈門市場面臨去化問題的一個縮影。

廈門市場思考

衆所周知，2024年開始，建發房産投資重心已經向杭州、上海、成都等城市傾斜，積極尋找核心城市、核心地塊的發展機會。

2025全年，建發國際累計取得41宗土地，拿地金額654億元，新增貨值1304億元。其中，上海、杭州、北京核心三座城市合計貨值743億元，占總新增貨值57%；廈門作為大本營，全年新增4宗地塊，貨值85億元，占比從2024年的30.8%大幅下滑至6.5%。

因此，市場也不由得好奇，在新一輪戰略布局中，廈門市場在建發房産投資内部究竟占據着多少分量。

3月27日召開的業績交流會上，建發國際董事會主席林偉國曾表示，在行業這一輪的周期調整中，廈門市場在全國城市而言，調整是比較深的，需求萎縮較大。

盡管如此，林偉國還是表示，建發房産作為廈門本土企業，還是必須長期保持深耕廈門市場，且企業在廈門的投資布局，也具備了一定優勢：“在土地上，我們可以提前對接，包括土地指標、開發條件等，可以跟政府先進行深入的溝通。”

至于拿地方面，他指出，目前建發在廈門市場的拿地基本上是賣多少、補多少，根據市場的整體去化速度來進行補倉，不會說不去拿地。

目前，建發房産廈門在售新項目中，幾乎都是2025年開盤入市，且大部分位于島内五緣灣。

據觀點新媒體不完全統計，建發房産共11個新項目在售，包括建發五緣鯉、建發書香五緣、建發象嶼觀雲、建發灣墅/閱海、建發湖畔九境、鯉悅二期/三期、望湖、書香雲錦、建發璞雲等。

截至2025年末，建發國際土地儲備總可銷售面積約1150萬平方米，其中廈門可售銷售總建築面積74.14萬平方米，僅次于上海的112.89萬平方米。

不過值得一提的是，建發房産在廈門市場的拿地策略向來審慎，擇地標準頗高。

例如在廈門2026年首場住宅用地出讓中，共成功出讓了三宗地塊。其中，唯一島内住宅用地——湖里區湖邊水庫片區2026P03地塊，由廈門市泓垚盛房地産開發有限公司（建發）以底價競得，成交總價26.12億元。

據出讓文件顯示，該地塊占地面積約2.98萬平方米，計價建築面積約6.53萬平方米，容積率2.19，建築限高80米，起拍樓面價約4萬元/平方米。

未來，該項目想要實現合理利潤，預計銷售均價需在8萬元/平方米左右。

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