沒有意外 首開股份底價17.69億拿下北京通州宅地

觀點網 北京通州宋莊，再落一宗宅地。

4月2日，北京城市副中心0703街區FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，由北京首都開發股份有限公司以17.69億元底價競得，折合樓面價約1.98萬元/平方米。

據出讓文件顯示，這宗地為住宅與托幼配套同步出讓。兩宗地合計用地規模約4.26萬平方米，地上建築規模約9.24萬平方米。

FZX-0703-6031地塊為托幼用地，用地規模約3800平方米，容積率0.8，地上建築規模3040平方米，建築高度16米。

FZX-0703-6032地塊為二類城鎮住宅用地，用地規模約3.88萬平方米，容積率2.3，地上建築規模約8.93萬平方米，建築高度60米。

地塊出讓條件中還附帶了社區公共服務配套要求。出讓文件顯示，FZX-0703-6032地塊需配建社區黨群服務站地上建築規模500平方米、開閉站地上建築規模550平方米，由競得人代建後無償移交行業主管部門。

從地理位置上看，地塊東至規劃公園綠地，南至宋莊中學中街，西至宋莊文化區四路，北至宋莊鎮政府南街。

商業配套方面，周邊已有谷德瑪特購物廣場、首開通州萬象匯、華聯購物中心等；教育配套上，地塊西側緊鄰十一學校通州實驗學校，地塊自身配建托幼用地，南側還有北京金融科技學院。

與此同時，已開工的北京第一實驗中學項目位于宋莊鎮六合村0703街區6006、6007地塊。

根據此前公示，該項目建設規模約10.8萬平方米，建設内容包括教學樓、宿舍樓及配套附屬用房，共設置66個普通高中教學班，可提供2970個高中學位。

這宗地並不是臨時推出，曾出現在北京2025年10月的“第八輪拟供應商品住宅用地清單”中，後于2026年2月27日正式挂牌。

挂牌之前，北京市工程建設招標投標交易繫統已發布相關施工招標計劃，招標人顯示為北京首開京南置業發展有限公司，預計投資額約10.53億元。

首開最終底價摘地，也讓此前的市場預期落地。

宋莊再推宅地

宗地所在的0703街區，年内已經落下過一子。

2026年2月3日，宋莊鎮丁各莊等四村城中村改造項目FZX-0703-6002地塊R2二類居住用地，由北投置業、北京建工和新航城組成的聯合體以15.62億元底價摘得，成交樓面價約1.79萬元/平方米。

該地塊建設用地面積約4.85萬平方米，建築控制規模不大于8.74萬平方米，建築高度36米，局部45米，容積率約1.8。

首開此次摘得的FZX-0703-6032地塊，與2月成交的FZX-0703-6002地塊，在地理位置和供地節奏上形成了前後銜接。二者同屬城市副中心0703街區，且距離較近。

不過，兩宗地塊並不完全相同。

FZX-0703-6002地塊容積率約1.8，建築高度控制在36米至45米之間；而首開股份的FZX-0703-6032地塊容積率達到2.3，建築高度提升至60米。

據悉，FZX-0703-6002于3月30日披露了規劃方案，共規劃30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面約100平方米。

從周邊在售項目看，宋莊北側約4公里範圍内，已有金地北京壹街區、建投國貿·瑨上、北京城建·國譽頌等項目。

公開資料顯示，三個項目成交均價分别約4.35萬元/平方米、3.93萬元/平方米、4.34萬元/平方米。

再把時間線拉長一點，通州土地市場近兩年的冷熱變化，也為這宗地提供了另一層背景。

資料顯示，2025年通州成功出讓4幅宅地，其中八里橋地塊和梨園地塊都經歷了多輪競拍，最終溢價率分别達到16.28%和21.94%。

到了2026年，宋莊闆塊兩宗涉宅用地相繼以底價成交，說明同樣是在通州内部，闆塊之間的熱度差異已經較為明顯。

首開通州布局

首開股份上一次出現在北京公開土地市場，是2025年9月5日，當日以底價4.46億元摘得朝陽區呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊，成交樓面價約8.1萬元/平方米。

此次入局宋莊，屬于在通州既有布局的延續。

資料顯示，首開股份近年來在通州已經形成了住宅、商業布局。

住宅方面，首開早年在宋莊闆塊已有香溪郡等項目；商業方面，首開與華潤置地合作打造的首開通州萬象匯已于2024年9月開業，位于宋莊的首開LONG街也已成為其在通州布局中的另一處落點。

從經營結果看，首開在2025年“提質增效重回報”行動方案中提到，首開通州萬象匯開業3個月客流量突破390萬人次。公司2025年半年度報告也披露，首開通州萬象匯運營保持穩定，6家核心地標商場整體出租率達到95%。

首開股份官網顯示，首開LONG街已被列入公司商業和城市更新項目體繫之中。

據“中國宋莊”官微消息，宋莊首開LONG街坐落于宋莊鎮小堡村南部，總建築面積約10萬平方米，将分為5萬平方米的商業空間、1.2萬平方米的産業空間及5000平方米的酒店配套。

目前，項目已入選2025年北京市“三個一百”重點工程及第二批城市更新示範項目。

截至2026年3月，該項目建設已進入收尾階段，預計于4月30日完成竣工驗收，目前招商率已接近40%，並已引入3C數碼、特色餐飲等業态，涉及華為、星巴克、呷哺呷哺等品牌，後續項目計劃引入200余個品牌。

據“中國宋莊”官微披露，項目正式運營後，将成為輻射周邊近31萬常住人口的休閑消費新中心。

結合宋莊本身的藝術區、文創區背景來看，首開在這一闆塊的布局並不只圍繞住宅開發展開，而是同時在嘗試商業運營和場景塑造。

也正因如此，此次首開摘得宋莊這組地塊，更接近一次順着既有布局繼續落子的動作。

當然，這次拿地能否真正與首開在通州既有項目形成聯動，仍取決于後續産品方案和入市節奏。

眼下能夠确認的是，宋莊0703街區在2026年已經完成兩宗涉宅地成交，闆塊内新房供應進一步增加；首開則繼2025年9月摘得朝陽呼家樓南里地塊後，再次出現在北京公開土地市場，並将落點放在了通州。

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