香港傳真 | 褪色的九龍城酒店 下一站學生宿舍

觀點網 香港報道 “下一站富豪東方酒店”，巴士上傳來到站的提示廣播——不過随着這家酒店日後改建成學生宿舍，恐怕座標就要悄然消失。

屹立區内近四十載、曾作為重要地標的“富豪東方酒店”，近日正式宣布易手，由中原集團斥資逾15億港元購入，申請改建為學生宿舍。這意味着，這座褪色的老牌酒店将全面翻新，並以蘇醒的宿舍之姿，翻開全新的一頁。

中原集團旗下中原投資以15.18億港元，購入九龍城富豪東方酒店，計劃重新定位為學生公寓，預計可以提供約1500個床位，今年9月可以部分開業，屆時或為香港最大規模的學生公寓項目。

中原集團旗下中原投資行政總裁葉明慧表示，是次收購反映對學生公寓投資市場的信心；在學生住宿需求持續結構性上升，以及資産價格處于完成調整之際，現正是擴大該類物業版圖的理想時機，今次項目投資額超過20億港元，並将成為旗下學生公寓營運平台Campus One Communities（壹社）項目之一。

這座位于九龍城具歷史意義的酒店，于1982年落成，因當年鄰近舊啟德機場，因而命名為富豪機場酒店，不過随着機場遷至赤鱲角之後曾易名為富豪啟德酒店，2002年再易名為富豪東方酒店。

而近年持續虧損的酒店如今也光景不再，去年總收入3700萬港元，除稅後虧損擴大至5668.1萬港元。截至去年底，富豪東方酒店資産淨值約7.1億港元。

事實上，為落實《施政報告》中将香港發展成為國際專上教育樞紐的策略，推廣“留學香港”品牌，其中一項重要措施是做好配套及增加容量。因此，發展局與教育局在去年7月21日推出“城中學舍計劃”，在多方面拆牆松綁，鼓勵市場以自資和私營方式把現有商廈改裝為學生宿舍。

随着香港特區政府積極推動“城中學舍”，大批海外及内地生涌港，宿舍需求增加，吸引各路資金進駐學生宿舍領域，學生宿舍成為香港地産新賽道。

發展局局長甯漢豪于上月回應立法會議員提問時指，“城中學舍計劃”反應理想，截至2月初已收到25宗共涉及約5100個宿位的申請，大多位于市區，包括紅磡、觀塘、深水埗，以及上環等地區。除兩宗涉及于私人土地上興建新學生宿舍外，其余申請為改裝現有建築物，大部分涉及整幢改裝。25宗申請已全部獲确認符合計劃資格。該25宗個案的負責方正陸續按計劃下經放寬的發展管制程序尋求審批，有關部門亦正全速處理這些申請。

由于酒店本身具備獨立房間和洗手間，改裝成本低，日後還原回酒店房間亦相對簡單，因此成為了改建學生宿舍的首選。事實上，近期市面上不少将酒店改建成學生宿舍的個案。

今年3月1日，高力及萊坊公布，華潤隆地以約9.53億港元購入悅品酒店·荃灣，這間位于香港葵涌青山公路443至451号的酒店，成交價較估值低了4.27億港元，折價幅度約30.9%。

完成收購後，華潤隆地計劃将悅品酒店·荃灣改造為學生公寓，並預計提供約900個宿位。

同月20日，香港恒生大學與宏安地産簽署合作協議，預租其位于牛頭角定業街18号的在建住宅項目作為學生宿舍。該項目涉及121個單位，預計可提供約300個宿位，大學獲得項目命名權，将命名為“香港恒生大學博學堂”，預計2027年8月建成啟用。

另外，亦有學生宿舍營運商趁機擴充，以每月近100萬元租下萬通集團旗下旺角M1酒店全幢，涉93間客房，平均每個房間月租約1萬港元。

仲量聯行研究部資深董事鐘楚如指，截至2025年底，該行預計專用學生公寓（PBSA）的供應管道中約有13500張床位，這些潛在供應來自政府土地出讓、“城市中的宿舍”計劃，以及近期成交的酒店、住宅和辦公樓宇的改造項目。

美聯工商鋪則指，香港學生宿舍市場正面臨嚴重供需失衡，需求方面，預期2026/27學年，非本地生配額增至50%，留學生預計達8萬人；到2028年，非本地生人數預計将有約1.7萬個上升空間。至于供應短缺方面，資料顯示，于2022/23學年，香港高等教育學生總數為25.3萬，但公營宿舍僅提供4.06萬床位，私人宿舍供應率極低。

中原投資亦宣布，将香港學生公寓的床位供應目標上調至約6000個，並計劃于未來兩至三年内逐步實現，較早前的目標床位升數倍。現時旗下共有3個學生公寓項目，預期全數投入服務後合共可提供約1700至1800個床位。

事實上，中原投資近年早已瞄準學生公寓市場，除是次收購富豪東方酒店，2024年其以1.8億港元收購尖沙咀珀荟酒店，投入2000萬翻新成學生公寓，提供121個宿位；去年又斥資3.35億港元收購位于香港西半山般咸道38C号的“般咸軒”，改建為現代化學生公寓，計劃提供200個床位。

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