2025年新城控股實現商業創收140.9億、商管毛利貢獻6成 商業闆塊壓艙石效應凸顯

3月27日，新城控股（601155.SH）發布2025年年度報告。面對行業深度調整，公司秉持“駱駝精神”耐力長跑，依托“住宅+商業”雙輪驅動戰略穩固盈利基本盤，持續做強經營性業務、夯實正向現金流、積極保交付，在行業新周期中穩紮穩打、蓄力前行，持續彰顯穿越周期的經營韌性與成長動能。

固本築基：全年營收530.12億、經營性現金流連續8年為正

根據年報，2025年新城控股實現營業收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤6.80億元，扣非歸母淨利潤6.14億元；公司整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點，平均融資成本為5.44%，同比下降0.48個百分點，各項經營指標穩定向好。

2025年，新城控股實現合同銷售金額192.7億元，銷售面積約253.58萬平方米；實現回款金額212.76億元，回款率達到110.41%，有回款的銷售為公司收入提供了穩定前提。此外，新城控股積極踐行穩樓市責任，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8萬套，近三年累計交付量已突破27.8萬套，以實打實的交付規模和硬核産品品質彰顯企業責任擔當。

商業闆塊已成為新城控股的“壓艙石”，是公司年度收入及利潤的重要來源。2025年新城控股實現商業運營總收入140.9億元，不僅繼續保持雙位數增長，占公司整體營收比重還提升至25%，營收及利潤貢獻持續走高。

商業持續發展和住宅業務企穩為新城控股提供了充足的現金流，也讓公司财務表現更加穩健。截至報告期末，新城控股在手現金余額68億元，在手現金充裕；淨負債率為56.97%，繼續保持較低水平；公司經營性現金流淨額為14.25億元，經營性現金流淨額連續8年為正，為公司未來發展留出了足夠的空間。

同時，近年來新城控股在債務端積極調整，确保債務結構安全穩定。2025年公司已如期償還境内外公開市場債券58.55億元，持續保持“零違約”紀錄；截至2025年末，公司期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元；合聯營權益有息負債降至23.85億元。

強核賦能：商業創收140.9億、業績貢獻超6成

雙輪驅動戰略之下，商業闆塊構建的“規模領先+深度運營”雙重優勢，成為新城控股整體業績增長的核心引擎。

根據年報，2025年，新城控股實現商業運營總收入為140.9億元，同比增長10%；物業出租及管理業務毛利90.95億元，占公司總毛利由去年同期的48%提升至63%；毛利率達到70%，高盈利性的商業盤面，對公司整體業績貢獻率不斷走高。

此外，新城控股聚焦存量深耕、提質增效，主動放緩開業節奏，全年新增開業5座吾悅廣場。截至2025年年底，新城控股實現全國141個城市207座綜合體項目的戰略布局，吾悅廣場開業規模達1,649.07萬平方米，出租率穩定在97.86%高位，運營韌性凸顯。

商業地産進入存量運營時代，新城控股還持續推動商業模式創新，深度落位“五邊形經營理念”，推出聚焦商業空間高效運營的“吾悅經營五步法”，以及深度聯動合作伙伴的“悅鏈計劃”，持續提升商場運營質量與資産效益。

廣發證券在近期研報中指出，2025年新城商業運營收入同比增10%，同店增長5%，商業運營毛利率維持70%水平，出租率則連續多年維持在95%以上，資産運營表現突出，公司盈利主動輪切換，長期價值重估空間大。

随着商業的深度進階，新城控股商業持續性經營收入已連續多年超過當期利息支出，2025年該比例進一步增長至3.94倍。未來，在提振消費的政策驅動下，商業闆塊有望為新城控股注入更多動能。為此，2026年公司預計實現商業運營總收入145億元，新開業吾悅廣場5座。

拓新破局：建管業務持續擴容、融資多元突破

住宅和商業基本盤之外，新城控股還正通過代建、代管業務拓寬輕量化發展空間，構築全新的盈利增量。

2025年，新城控股旗下代建、代管平台——新城建管，新增簽約面積1061萬平方米。截至2025年底，新城建管累計管理項目155個；累計管理總建築面積超2600萬平方米，覆蓋住宅、商業、超大規模綜合體等多元業态。

值得一提的是，為進一步提升服務品質、延伸服務價值，新城建管還創新構建“365全周期服務體繫”，将業務範疇從一次性交付延伸至長期的資産運營，為委托方提供更具持續性、全方位的專業服務。

紮實穩固的經營基本面以及清晰的增長預期，讓新城控股在融資市場獲得了積極回應，並在存量資産證券化領域持續突破。去年11月，新城控股成功發行6.16億元吾悅廣場持有型不動産ABS，斬獲全國首單消費類持有型不動産ABS，以及全國首單A股上市民營企業發行的持有型不動産ABS雙記錄，為商業地産“投融管退”構建全周期管理的新範式，更標志着公司向資産運營深化轉型取得實質性突破。

此外，2025年新城控股母公司新城發展發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年首家重啟境外融資的民營房企；子公司新城環球成功發行1.6億美元的優先擔保票據。境内市場，新城控股去年陸續發行三筆中期票據，累計規模為36.5億元，均獲中債增全額擔保及雙AAA評級，融資成本保持低位。

依托吾悅廣場優質的資産基本面和不斷增長的運營實力，2025年公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約125億，加權本金平均利率為4.93%，抵押率約50%。

今年以來，新城控股繼續推進多類型、多層次REITs産品落地和境外融資。3月16日，據上交所官網顯示，國金資管-吾悅廣場持有型不動産資産支持專項計劃2026年首次擴募正式獲得受理；2月，子公司新城環球發行3.55億美元的優先擔保票據，獲得了國際投資者的積極認購。

國泰海通在近期研報中分析稱，新城控股目前逐步打通多項融資通道，債務結構有望持續優化；同時考慮到公司商場業務現金流穩定，公司業務與國家積極推動消費驅動轉型的政策方向保持一致，因此給予公司0.65倍PB适度溢價，目標價18.34元。

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