靜水深流的力量：ESR如何在中國和亞太構建長期價值

當全球供應鏈、産業鏈與資本結構深刻重塑，中國經濟正從“速度邏輯”邁向“質量邏輯”，物流與工業基礎設施行業也随之從後台配套升級為支撐供應鏈效率、降低運營波動、促進産業升級的戰略底座。新經濟驅動力的崛起、産業結構的深度叠代與區域貿易格局的變化，共同孕育着跨周期的結構性增長機遇。在這一長期趨勢下，能夠保持穩定節奏、深耕本地市場並堅持長期價值導向的企業，正持續積蓄新的發展動能。

ESR正是其中的穩健者，以“靜水深流”的方式構建起其在中國與亞太市場的長線競争力。以中國為核心市場之一，同時憑借橫跨亞太11個市場的深厚布局，ESR形成了兼具全球視野與本地深耕優勢的“穩進型增長”路徑。自2011年進入中國以來，公司始終堅持以一致的步調推進本地化發展——聚焦産業鏈最活躍的區域，開發高質量項目，在科技、綠色與可持續發展領域持續叠代。

長期價值的中國深耕：從結構性機遇到資本承諾

中國新經濟正從傳統要素驅動向科技、數字化和綠色導向型增長邁進。随着電商、生物醫藥、新能源等産業持續擴産提效，人工智能與自動化技術加速普及，現代化、綠色化、自動化程度更高的高標物流與工業設施已從企業的“成本中心”轉變為提升供應鏈效率與戰略韌性的“必需品”。在此邏輯推動下，可量化價值的物流空間正在成為決定企業運營質量與核心競争力的戰略資産。

在這一趨勢下，ESR在中國的深耕布局始終保持穩定如一的節奏。截至目前，公司已在全國39座城市布局近170處物流資産，資産管理規模約187億美元，其中約70%位于産業活躍、需求強勁的長三角與大灣區。這些布局不是簡單的規模擴張，而是深耕戰略的長期成果——紮根關鍵城市群，服務産業結構升級，並與客戶業務演進同步。從蘇州“國際生命科學産業園”“國際生物醫藥創新港”到吳江汾湖現代服務示範園，ESR圍繞生命科學、生物醫藥、新材料等結構性需求持續升級存量、拓展增量，形成“穩健、真實、健康”的成長曲線。十余年的持續投入，使其不斷推出新項目，深化重點區域布局，穩定推動客戶續租與擴租，逐步夯實中國業務根基。

與此同時，作為其長期主義的重要組成部分，ESR對中國市場的承諾也體現在資本層面。REITs在中國不僅是一種融資工具，更是企業與本地市場、産業發展、長期價值之間的深度綁定。ESR參與中國REITs並非短期财務安排，而是其深化本地化戰略、強化長期布局的重要舉措。2025年1月，中航易商倉儲物流REIT在上交所上市，底層資産出租率持續保持在約90%的高位，基金二級市場價格穩定在發行價之上。ESR作為原始權益人自持超過40%的份額，充分體現了其對資産未來運營質量與現金流穩定性的信心，也展現出與投資人共享長期價值的态度。REITs背後，是ESR對中國供應鏈基礎設施持續投入與長期主義邏輯的體現。無論外部市場如何波動，中國始終是ESR全球戰略中最關鍵、最具戰略意義的區域之一。

ESR江蘇富萊德昆山物流園三期——中航易商倉儲物流REIT的基礎設施資産之一

多業态聯動與跨市場深協同：ESR在亞太構建的戰略底盤

ESR在中國的穩健表現，離不開集團橫跨亞太11個市場的深厚平台能力。作為亞太最大的新經濟基礎設施平台之一，ESR不僅擁有廣泛的區域覆蓋，更形成跨市場、多業态、深協同的業務優勢。這一亞太戰略底盤，使ESR能夠以區域化視角支撐中國市場的業務發展，也為中國客戶“走出去”提供跨國空間基礎設施的全鏈條支持。

2025年，ESR資産管理規模約773億美元，在亞太地區的總建築面積達到約4500萬平方米，整體出租率保持在85%。此外，ESR也在繼續擴展亞太區規模最大的開發項目儲備之一，總規模約90億美元，重點布局門戶市場及土地稀缺的細分核心市場，打造符合現代化、可實現自動化的項目産品。這些都為ESR在亞太地區實現持續穩健增長奠定了堅實基礎。在澳大利亞和新西蘭，ESR憑借布局優越的物流地産投資組合，保持市場領先地位，出租率接近滿租。而在日本與韓國，多層高標倉與數據中心項目持續受到全球資本與科技企業青睐，鞏固了集團在區域高端新經濟設施領域的領先地位。此外，ESR還在印度和東南亞市場（包括新加坡、泰國、馬來西亞、印尼、越南）持續拓展業務，這些市場的需求基本面與投資者興趣均呈增強态勢。

位于日本東京灣區的九層先進物流設施——ESR東扇島配送中心

依托多國運營經驗與全價值鏈能力，ESR已形成“物流+數據中心+研發生産廠房”的多業态協同布局，並以超過3GW的數據中心土地與電力儲備，為未來規模化發展奠定堅實基礎，進一步強化全區域跨産業的綜合競争力。這一跨業态、跨市場的協同體繫，既增強了集團服務多元客戶的能力，也使資産配置、項目開發與資金運作具備更高的靈活度和結構性優勢。憑借這一能力，ESR不僅加速了自身在亞太的業務拓展，也為中國企業海外布局提供高度匹配的“落地—運營—擴張”發展框架。

目前，ESR在亞太服務超過1,500家客戶，包括亞馬遜、CEVA Logistics、DHL、DSV和Shopee在内的跨市場客戶，在多個市場的租賃總面積超過400萬平方米。同時與全球前20大房地産LP中的12家建立長期合作關繫，在資本端構建起顯著的抗周期能力。“更廣、更深、更有韌性”的亞太多業态協同平台，使ESR在中國的長期主義戰略獲得強有力的支撐，並為其在區域與本土市場的發展注入更多确定性。

輕資産、穩節奏、看長遠：ESR的長期增長邏輯

作為ESR輕資産化戰略的重要引擎，項目出表不僅體現集團在資本運作中的靈活性與效率，也集中展示其在“投融管退”全鏈條上的成熟能力。通過把握合适的出表節奏與資産組合，ESR得以實現高效資本循環，将資源迅速回流至電商、生物醫藥、新能源、新材料等結構性需求旺盛的産業帶，實現資本的動态循環與結構性優化。在行業整體承壓的2024與2025年，ESR依然保持穩健發展，正是得益于其以“更輕”結構、合理價格與資産匹配度為核心的資本策略，使業務在波動中依然向上、健康、可持續。

在提升資本循環效率的同時，ESR不斷強化運營質量，通過項目升級、租戶結構優化、數字化與自動化繫統提升運營效果。依托AI+IoT技術改善服務體驗，並通過光伏繫統與新能源基礎設施增強綠色屬性。截至2024年底，ESR已在全國投運522座結合光伏繫統的新能源充電站，不僅提升園區服務能力，也為可持續發展貢獻可量化成果，進一步加強與新能源産業鏈的協同。“更綠”的發展邏輯，使其資産具備更高能效、更強韌性與更高客戶黏性。

從更長期的角度來看，ESR在中國的發展始終以穩健明确的自我節奏為核心。行業競争正從拼規模速度轉向重資産質量、運營效率、科技能力與綠色發展，而真正具備穿越周期能力的企業，是那些能夠在波動中保持戰略定力並堅持穩健節奏的企業。回望ESR在中國十余年的發展軌迹，一個貫穿始終的特征愈發清晰——不追求短期爆發，不被市場噪音擾動，不因周期波動改變路徑，而是在自我節奏中深化産業理解、提升資産質量、夯實長期基本盤。這種穩健、務實、面向長期的增長方式，使ESR在行業不同階段都能保持定力並持續積累長期競争力。

展望未來，在更加重視韌性、質量與長期價值的新階段，ESR将繼續依托“更廣、更輕、更綠、更快、更多樣”的發展策略，以輕資産循環提高資本效率、以綠色體繫推動可持續發展，以多業态布局增強業務彈性，以數字化和自動化加速運營提效，在中國及亞太新經濟基礎設施領域不斷鞏固並擴大領先優勢。ESR所堅持的長期主義路徑，将在跨周期的大勢中持續強化其穩健增長的内核。

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