張玉良海南新棋局 綠地涉足“新業務”尋找二次創業解法

觀點網 2026年，一家地産企業的董事長走進了幹細胞領域企業。

3月中旬，綠地集團董事長張玉良與中國幹細胞集團董事長章毅進行了一場工作會談。雙方就“十五五”期間在上海、海南自貿港等區域的合作達成共識，涉及項目建設運營、科技産業投資、醫療冷鏈物流及醫美産品經營等領域。

據介紹，雙方計劃首期推進海南自貿港康養綜合體建設，以及上海區域相關項目的改造與運營提升。

資料顯示，中國幹細胞集團擁有幹細胞領域全牌照，在政策支持下運營國内唯一的幹細胞醫院，目前已構建覆蓋“産學研醫險”的産業鏈生态，在全國設有多個基地，建成大規模幹細胞公共資源實體庫，並與117家三甲醫院合作完成超8100例造血幹細胞移植。

雙方合作聚焦的領域，橫跨科技産業投資、醫療冷鏈、醫美經營，均非綠地傳統的舒适區。在2026年“十五五”開局之年，綠地為何選擇此時入局高技術壁壘的幹細胞領域？是看中了海南自貿港的政策紅利，還是礙于行業周期困擾下的非主流轉型？

綠地海南起伏

“2026年是集團發展的關鍵節點。自海南自貿港封關運作以來，綠地已在海南成立産業投資和産業經營兩大平台公司，並落地區域管理總部。”據綠地透露，其計劃将商貿、金融、康養酒旅、城市更新及基建等業務引入海南，目標2026年在瓊增量業務規模超100億元。

綠地在海南的兩家公司分别為海南海綠産業投資有限公司與海南綠天産業經營有限公司，前者聚焦康養、國際貿易等領域投資，後者側重商業綜合體、文旅運營等實體項目。

據了解，在2026年1月，綠地先是與海南國資繫統重要核心企業海南農墾集團有限公司、海南省旅遊投資集團有限公司以及東方市人民政府等，簽署一批戰略合作協議及具體項目合作協議。

根據合作協議，綠地打算把商貿、金融、康養酒旅、城市更新、基建等業務引入海南，為的就是融入海南自貿港建設戰略體繫，比如和海墾集團的合作，主要圍繞城市更新、農産品貿易、進出口貿易，另涉及存量土地資源盤活、酒店旅居資産、熱帶農産品銷售渠道。

與海南旅投合作則是推進新能源汽車出口業務，同時綠地還将合作聚焦在土地盤活開發、酒店旅遊運營、免稅業務布局等闆塊。

另于3月，綠地旗下貴州建工還中標了海南陵水數字文化産業園數字創意基地配套基礎設施項目（二階段）EPC項目和樂東縣黃流鎮尖界村集中取水及尾水處理設施配套管網項目，總中標金額超4億元。

從海南農墾到陵水産業項目，綠地近年來在海南的業務布局逐漸“偏離”了其早年房地産開發為主的布局路線，開始選擇以輕資産模式入局，這一變化背後源于綠地2013年以來在海南的業務發展軌迹。

“我們是綠地，綠地一旦進入海南，絕不輕易退出。”2013年夏天，綠地趕上了進入海南房地産市場的末班車，緊跟碧桂園、保利等30多家房企的步伐進駐海南，彼時，海南地産界将這些企業稱作專注拿地、蓋樓、售樓的“過江龍”。

但綠地的入局思路有所不同。2013年，是綠地大力發展綜合商業産業的時期，該業務已占其整體産業40%的比例，再加上2012年起綠地全面啟動國際化戰略，2013韓國濟州島健康醫療城項目開售，同年計劃進軍紐約太平洋項目。

商業産業綜合體經驗頗豐的前提下，綠地集團選擇與海南省政府、海口市政府就海南三大綜合體項目簽署戰略合作協議。合作開發騎樓老街歷史旅遊文化區、五源河旅遊文體中心、靈山鎮空港新城，拟投入500億元。

其中，騎樓老街歷史旅遊文化綜合體項目具體位于海口中心城區，總用地面積約2640畝，綠地集團深入參與騎樓老街歷史建築保護及周邊舊城改造、業态規劃與調整；五源河旅遊文體中心項目則位于海口秀英區西海岸核心區域，總用地面積約6180畝，綠地規劃建設體育中心、文化中心、商業中心、奧林匹克文化公園及配套住宅等。

而靈山鎮空港新城項目位于海口市美蘭區，總用地面積約13500畝，綠地将其規劃建設成為以空港物流産業、服務外包、企業總部、金融服務、特色休閑娛樂産業、臨港服務旅遊業為主導産業的綜合性新城。

從規模上看，三個項目均是大型工程，但綠地的入局時間晚于其他同類型地産玩家，海口、三亞彼時已有不少房企搶占先機，項目逐漸呈飽和态勢，而海南其他二、三線城市也有不少房企陸續進入打造新項目。

彼時等待綠地的局勢不僅在于布局海口，還将在海南其他市縣建設項目。“當前要把海口三個綜合體做好。只要這三個項目做好了，其他小項目都不在話下。”據綠地管理層早年公開表示，截至2012年，綠地已經布局全國27個省市自治區近80座城市，而2013年的投資策略仍定位為聚焦一二線城市，入局海南則代表了發展新機遇。

5年時間劃過，2017年的海南全島全區域量價同漲，年内商品房成交面積達2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額達2714億元，同比漲82%；成交均價達11836元/平方米，同比增長20%。

海南樓市水漲船高的數據背後是各家房企的不斷入局，那時，恒大在海南區域共有16個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創也在海南市場儲備了15個項目。

數據來呀：企業公告、觀點指數

綠地也在2017年的年報中公布了其在海南島上的第23宗項目，其中有15宗項目為在建狀态，另有8宗為竣工狀态，包括綠地悅瀾灣、中央文化城、海長流等。

尋找二次創業解法

但在這一年之後，綠地迎來了行業大考。

在2018年全國土地市場降溫時期，綠地先是逆周期加大投資，全年新增房地産項目118個，權益土地面積約2149.08萬平方米，權益計容建築面積約4336.78萬平方米，總地價917億元，權益建面較2017年同比增長近116%。

僅在2018年，其新增貨值達4541億元，住宅占比75%，非住宅占比25%，平均樓闆價1890元/平方米。

值得注意的是，此時綠地已經陷入了債務壓力之中。2017年至2020年,綠地資産負債率分别為88.99%、89.49%、88.53%、88.89%，負債總額由2017年7551億元大幅上升至2020年1.24萬億元，增幅達64.22%。2020年，綠地剔除預收款後的資産負債率為84.1%，淨負債率為139.2%，現金短債比為0.97，仍是三道紅線之外的房企。

為了保證資金安全，自2021年起綠地開始出售旗下資産，包括上文所提及的大規模海外資産。

于2022年5月16日，綠地出售了其位于紐約太平洋公園項目中的兩棟出租公寓樓。來到2023年，綠地曾引以為傲的高營收高利潤業績表現“崩塌”，全年實現營業收入3602.45億元，同比下降17.28%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-95.56億元，同比下降1029.04%。

這一年，綠地控股董事長兼總裁張玉良提出了“二次創業”的轉型概念，開始尋找其他解法。

提出概念的第一年，綠地的營業數據還在下滑。2024年營業收入2406.4億元，同比下滑33.2%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-155.52億元，同比下滑62.75%。來到2025年，綠地預計全年歸母淨利潤将出現160億元至190億元的虧損。

房地産行業仍處于築底階段，綠地的“二次創業”也處于發展期，在巨大的營收虧損差異下，此時綠地的業務轉變應是遵循多領域的業務打法，在海南成立的兩家新公司便是綠地業務轉型的一個典型縮影。

首先是商貿領域，綠地開始開展新能源汽車出口業務，開展凍品、熱帶水果及免稅品等進出口貿易；其次是金融領域，綠地在海南落地了所屬新加坡綠聯國際銀行海外客戶ENF賬戶開設，並與當地相關機構合作成立招商基金。

此外城市更新領域，其推進各類景區酒店式公寓、三亞海棠灣城市更新、三亞汽車站城市更新等項目。

另一方面，綠地在2025年也在縮減地産業務的支出。于2025年全年，綠地控股僅新增3個房地産項目儲備，土地面積11.64萬平米，權益土地面積7.77萬平米。

另根據其2025年三季度業績報告，綠地在去年前三季度新開工僅49.1萬平米，同比下降55.44%，第三季度無新開工項目，竣工備案面積381.4萬平米，同比下降41.67%，項目開發節奏放緩。

截至2025年9月末，綠地控股總負債達9431億元，而同期公司現金余額僅149.46億元，較上年底進一步下降，資産負債率升至89.52%。

2025年8月，綠地推出了境外化債方案，拟以兩折價格回購約13.4億美元本金的美元債。

“公司在2025年穩住了總體局面，保持了流動性狀況相對穩定；同時，積極培育新賽道，轉型發展取得一定進展。”在2025年業績預告中，盡管面對高額的負債，但綠地仍在強調其業務轉型的變化。

正如張玉良所說，綠地現在已經将新能源車出口、醫療健康、能源産業和旅遊産業列為四小龍新業務。

每一項新業務從培育到規模化需要漫長的時間資源積累，張玉良所提出的“新業務”能否在短時間内填補地産主業的虧損、推動綠地業績由虧轉盈，目前仍面臨嚴峻挑戰。海南的新業務布局只是一個起點，能否成為綠地業績突圍的關鍵，仍需時間檢驗。

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