合計攬金68億元 上海馬年首拍里的綠城金茂身影

觀點網 上海土地市場敲響了馬年的第一槌。

3月13日，上海2026年第一批次土地集中出讓順利收官，徐匯、嘉定、青浦三宗地塊悉數成交，總出讓面積超過10萬平方米，最終成交金額約68億元。

三宗地里，兩宗直接底價成交，唯一出現加價的青浦徐泾宅地，溢價率也就約6%左右。這樣的節奏，其實並不讓人意外。過去一年房地産市場仍處于調整階段，房企拿地明顯趨于謹慎。

不過，場面雖然不熱，但參與者依舊是熟面孔。

綠城再次出現在徐泾，象嶼與金茂繼續加碼嘉定，本地國企上實城開則拿下徐匯長橋地塊。幾筆看似低調的拿地動作，其實也在一定程度上透露出今年上海土地市場的開場風向。

綠城回到徐泾 金茂聯手象嶼補倉嘉定

本輪土拍共成交三宗地塊，其中關注度最高的，是青浦徐泾宅地。

該地塊為住宅用地，占地約3.8萬平方米，容積率2.2，可開發建築面積約8.37萬平方米，起拍價25.10億元。競拍過程不算激烈，33輪報價後，最終由綠城旗下公司以26.75億元競得，成交樓面價約3.19萬元/平方米。

從地塊條件來看，它确實有一定吸引力。項目位于徐泾核心區域，靠近地鐵2号線蟠祥路站，屬于典型的軌交盤。周邊生活配套已經成熟，商業、産業和居住氛圍都在逐漸形成。

對綠城而言，這次拿地多少帶着一點"回歸"的意味。

2023年，綠城就曾在徐泾拿下雙聯路北側地塊，後來打造為"綠城春曉園"。項目雖然經歷過認購起伏，但最終整體去化表現還算穩定，目前網簽去化率已接近尾聲。

也正因為有了前一個項目的經驗，這次綠城再度出手，顯然更有底氣。一方面是補倉大虹橋闆塊，另一方面也是在當前豪宅競争趨緊的情況下，适當增加一些價格更友好的改善産品。

另一宗住宅地塊位于嘉定新城。

嘉定區JDC1-1703單元B06-01地塊起始價14.59億元，樓面起價約2.45萬元/平方米，容積率僅1.7，地上建築面積約5.96萬平方米。 最終，該地塊由象嶼與金茂聯合體以底價14.59億元拿下。

雖然是底價成交，但這塊地本身的條件並不差。

地塊距離11号線白銀路站直線距離約500米，屬于軌交盤，同時南側是紫氣東來公園，東側臨河，生态資源較為突出。再加上1.7的低容積率，市場聲音稱，這類地塊未來大概率會走"疊墅+小高層"的産品路線。

對兩家企業來說，這筆合作也不算陌生。

象嶼近年來在嘉定新城已經有多個項目布局，例如此前的象嶼遠香湖岸；金茂則在上海西部打造過西郊金茂府等産品，對改善型産品線相當熟悉。兩家聯手，既能分攤風險，也有利于發揮各自産品經驗。

第三宗地塊是徐匯區S031102單元S04-16地塊，是一宗商住混合用地。地塊出讓面積約2.76萬平方米，容積率2.0，建築面積約5.51萬平方米，起始價26.75億元。最終由上實城開以底價競得。

由于項目中規定了商業占比約25%，開發難度相對更高，也因此沒有出現激烈的競價。

整體來看，這場土拍的一個明顯特征是：房企出手更加克制。優質純宅地仍有競争，而開發復雜度較高的地塊，則更容易回歸底價。

上海樓市進入觀察期

把這場土拍放到更大的背景里看，其實更有意思。

就在不久前，上海剛剛推出被市場稱為"滬七條"的樓市新政。政策主要圍繞限購、公積金貸款以及房産稅等方面進行調整。

其中一個重要變化，是對非滬籍購房條件的進一步放寬。

例如，在外環内購房所需的社保或個稅繳納年限從原來的三年縮短至一年；若繳納時間達到三年以上，還可以在外環内增加一套購房資格。同時，公積金貸款額度也有所提高。首套住房最高貸款額度從160萬元提升至240萬元，如果疊加多子女家庭和綠色建築政策，最高額度甚至可達到324萬元。

從政策方向看，核心仍是想降低購房門檻、減輕購房負擔。

分析認為，這其實是在為今年的樓市提前"打底"。

過去那種動辄高溢價搶地的情況已經明顯減少，企業在決策時更看重項目的安全性和利潤空間。因此，本輪土拍出現"兩宗底價、一宗小幅溢價"的格局，其實也是市場情緒的真實寫照。

當然，這只是今年上海土地市場的開場。

接下來更受關注的一場競拍，将是長甯中山公園宅地。

根據上海土地交易市場公告，該地塊将于3月30日進行出讓，起始總價約55.6億元，起始樓面價達到7.3萬元/平方米。

地塊位于萬航渡路與江蘇北路交匯處，緊鄰蘇州河景觀帶，同時靠近11号線與13号線隆德路站，屬于内環範圍内少見的住宅用地。

由于長甯區近年來住宅供應不多，中山公園闆塊的新房更是稀缺，這宗地塊也被不少業内人士視為今年潛在的"地王候選"。

如果說這次馬年首拍更像是一場試探，那麼月底的長甯地塊，或許才是真正決定市場溫度的一次競拍。

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