GDIRI觀察 | 杭州IFC首批租戶入駐，新鴻基“高端局”下的去化大考

觀點指數(GDIRI) 3月9日，據新鴻基地産官微披露，旗下杭州IFC首座交付的超甲級辦公樓“匯西辦公樓一座”迎來首批租戶入駐。憑借核心區位與高端定位，該項目實現了招商工作的階段性突破。

然而，當前重點城市寫字樓市場仍處調整期，空置率高企、租金承壓仍是常态，杭州IFC的去化之路依然面臨不小的挑戰。

在内地布局上，新鴻基依托核心城市的TOD模式與高端定位鞏固市場地位。随着在建項目持續落地，其寫字樓闆塊具備抗周期韌性，但仍需直面行業整體調整的沖擊。

核心區位築底

杭州IFC作為新鴻基地産繼香港、上海、南京後打造的全國第四座IFC繫列項目，總建築面積85.4萬平方米，由兩幅鄰近的臨江地塊組成。

其中匯西地塊包括開放式街區商業和一幢寫字樓、一幢大平層+酒店，匯東地塊包括住宅、大平層、寫字樓、商業mall、麗思卡爾頓酒店等全業态。

本次亮相的“匯西辦公樓一座”，核心區位優勢突出，地處錢江新城核心區域，坐落于錢塘江與京杭大運河交匯之處，是地鐵9号線和15号線江河匯站、6号線和9号線三堡站雙地鐵上蓋的TOD綜合體，完美契合新鴻基“錨定核心商圈+TOD布局”的一貫策略。同時，依托錢江新城成熟的金融、商務配套，形成高端商務集聚效應，這也是其區别于杭州其他寫字樓項目的核心競争力之一。

從租戶結構來看，杭州IFC首批入駐租戶凸顯高端化、多元化特征，進一步鞏固了項目的高端商務標簽。

據悉，目前“匯西辦公樓一座”已出租的面積約六成，入駐企業涵蓋頭部律所、跨國企業總部及知名金融機構，其中包括浙江天冊律師事務所（落址杭州國際金融中心匯西辦公樓一座3層、6-12層）、中國平安人壽保險股份有限公司等標杆企業。租戶質量較高，既體現了市場對項目定位的認可，也為後續招商奠定了良好基礎。

與此同時，匯東區塊的“匯東辦公樓一座”已完成竣工驗收，該塔樓共計23層，每層樓面面積約2800平方米，提供大開間靈活分割的辦公空間，目前預租工作進展良好，有望進一步提升項目的整體出租率。

但結合杭州寫字樓市場的整體環境來看，杭州IFC仍面臨不小的去化壓力。

世邦魏理仕數據顯示，2025年度，杭州全市辦公樓新增供應面積為27萬平方米，空置率處于24.9%的高位，淨吸納量面積為12萬平方米，全市平均辦公租金錄得100.3元/平方米/月。

從各子市場活躍度來看，杭州IFC項目所屬的錢江新城以20%的占比位居全市成交熱點區域第二。

由于仍處于出租的初期階段，杭州IFC目前的去化速度、出租率水平，對比成熟項目仍有差距。且全市面臨高空置率，因此其後續的運營表現仍有待驗證。不過區域辦公市場活躍度一定程度上能推動該項目實現去化。

更為關鍵的挑戰在于租金溢價。由于運營商未公布該項目的具體租金單價，參考市場數據，杭州錢江新城核心區域辦公樓的平均出租單價因樓棟品質、位置及市場波動存在差異，當前錢江新城核心區域甲級寫字樓平均租金約為3.5-5.0元/平方米/天（約合120-180元/平方米/月），部分非核心或存量房源甚至低至2-3元/平方米/天。

整體來看，錢江新城闆塊寫字樓的定價區間明顯高于全市100.3元/平方米/月的平均水平。但在市場整體承壓的背景下，較高的租金門檻無疑對後續去化形成制約。

這也意味着杭州IFC在起跑線上就選擇了主動放棄價格敏感型客群，其去化本質是一場以時間換空間的高端客群争奪戰。因此，如何在堅持高端定位的同時，通過優化招商策略、提升運營服務軟實力來化解價格阻力，是項目面臨的核心考題。

此外，順應當前寫字樓需求結構的變化，除了鞏固傳統金融與專業服務優勢外，如何吸納跨境電商、數字經濟領域的頭部企業總部，将成為杭州IFC填補剩余四成空置面積的關鍵。

核心布局與高端定位

杭州IFC寫字樓的推進，是新鴻基地産内地寫字樓布局的重要一環。

根據新鴻基地産2025/26年度中期業績數據，集團資産合計達8168.93億港元，其中投資物業就占到4170億港元以上，優質投資物業組合成為集團穿越市場周期、抵禦行業波動的壓艙石，也為内地寫字樓項目的開發與運營提供了充足保障。

财報顯示，内地投資物業組合收入30.98億港元，與去年持平，淨租金收入較去年同期上升1%至港币24億元。其中，零售物業組合收入增加約5%至港币21億元，主要得益于營業額租金上升，但這部分增長被寫字樓物業組合租金收入的下跌所抵消。

聚焦内地寫字樓業務，受續租租金下調影響，2025财年寫字樓物業組合租金收入同比下降9%至8.14億港元（上年同期為8.95億港元）。

盡管新鴻基憑借核心布局具備較強的抗風險能力，但難以完全獨善其身。當前國内寫字樓市場處于深度調整期，上海、廣州、杭州等核心城市同樣面臨空置率高企與租金下行的壓力，疊加未來的新增供應處于高位，市場存量博弈将進一步加劇。

對比市場化項目，新鴻基地産的在營寫字樓項目整體表現穩健，核心城市項目憑借區位與品牌優勢，展現出較強的抗風險能力。

截至目前，新鴻基在内地已開業18個商業項目，其中包含多個標杆性寫字樓項目，以上海IFC、上海IAPM、上海中環廣場等為代表，依托上海、廣州等一線核心城市的商務需求，保持了較高的出租率與穩定的租金回報。

在建項目的推進進一步完善了新鴻基的版圖，其内地土地儲備約6640萬平方呎，絕大部分位于一線及強二線核心商圈。

其中，上海ITC第三期A座出租率已超80%，B座摩天大樓即将完工並洽談多家跨國企業；廣州南站ICC首階段商業預計2026年下半年完工，其寫字樓部分已獲國際酒店品牌預租。

結合在營項目來看，新鴻基地産内地寫字樓布局呈現出三大清晰策略，在區位選擇上錨定一線及強二線核心商圈，如上海陸家嘴、徐家匯、廣州南站、杭州錢江新城等，依托區域産業集聚效應與人口紅利築牢需求的基本盤。

在産品打造上堅持超甲級寫字樓的高端定位，搭配商業、酒店等多元業态形成綜合體協同效應，以及模式上深耕TOD開發，依托地鐵上蓋優勢，實現交通與商務的高效融合。

對于新鴻基而言，未來需在堅持現有策略的基礎上，進一步優化租戶結構，向金融、科技等高景氣行業傾斜。同時依托運營優勢，通過場景升級與業态協同提升項目吸引力，以緩解去化壓力。

而杭州IFC項目作為新鴻基在杭州的戰略支點，其後續的招商成效與運營表現，将成為檢驗新鴻基應對内地寫字樓市場調整、驗證其“核心+高端”布局策略的重要指引。

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