保利發展開年拓地競逐 15.86億元再落子杭州

觀點網 保利發展重耕杭州的戰略浮出水面。

于3月9日進行的杭州世紀城地塊土拍落下帷幕，蕭山區世紀城核心單元XS010401-09地塊完成出讓，這宗地塊有多家國央企相繼報名參拍，最終由保利發展旗下的保旭置業有限公司，以15.86億元的總價、16.11%的溢價率摘得，競價次數23輪。

作為杭州2026年出讓的第三宗宅地，該地塊總出讓面積為2.31萬平米，總規劃規劃建築面積4.16萬平方米，容積率1.8，起拍總價13.66億元，起拍樓面價3.28萬元/平方米。觀點新媒體注意到，地塊恰好臨近保利發展于2025年4月拿下的一宗涉宅地塊--杭州保利天珺住宅項目。

再度落子杭州世紀城

在土拍現場，除保利發展之外還有11家房企共同參與了地塊競拍，包括大家地産、濱江、綠城、中天&海威、建杭、越秀等。

引得12家企業競價拍地，XS010401-09地塊主要優勢有兩部分：其一，按照學區範圍劃分，該地塊後期或将劃入杭州崇文世紀城實驗小學，並對口初中學軍中學附屬文淵中學。

其二，是其低至1.8的容積率，有業内表示該地塊的容積率在杭州世紀城闆塊内近十年來的拍地記錄中較為特殊，甚至可以算得上稀缺。不過，在地塊規劃中明确提及未來建造要求建築密度≤30%，綠地率≥30%，且住宅建築不得建設别墅類産品，最低建築層數不小于4層，未來或将建造高層、疊墅亦或其他高低配項目。

僅從地塊周邊來看，已形成濱江、綠城、建發、保利各占一子的項目格局，如上文所述，保利發展已經在本區塊内獲取兩宗宅地，其于落子的企業則大多為本地企業，其中濱江奧映鳴翠府距保利地塊500米，項目地塊于2024年11月出讓，濱江集團以總價39.54億元、樓面價4.82萬元/平方米，溢價率達到33%，項目開盤後其高層均價9.05萬元/平方米，成為彼時闆塊内單價最高的住宅項目。

與其他項目不同，濱江奧映鳴翠府項目由濱江及綠城聯合開發，巧合地是，綠城也在隔壁拿了一宗溢價率更高的地塊。

2025年2月，綠城以23.19億元總價競得杭政儲出[2025]12号地塊，樓面價為3.64萬元/平方米，溢價率達到45.94%，不過這宗地塊並非地密度宅地，容積率2.7，綠地率35%，項目主要規劃8幢16-25F高層住宅，與奧映鳴翠府項目規劃有所區别。因此，其開盤單價在5.41萬元/平方米左右，價差顯著。

保利發展所摘得的地塊價位區間則稍高于綠城。以其在2025年4月摘得的杭州世紀城地塊來看，彼時成交樓面價5.16萬元/平方米，總價45.37億元，已超過奧映鳴翠拿地價。

摘地後，項目規劃命名為保利天珺，並于2025年12月以7.44萬元/平方米的均價首開，但較奧映鳴翠的首開價格降低1.25萬元/平方米。截至觀點新媒體發稿，其高層均價約合7.7萬元/平方米。

對比保利天珺，XS010401-09地塊的體量更小，單價更低，又由于其與綠城項目相似，地處機場公路周邊，未來開盤價依舊未知。但從企業拿地的角度來看，同一闆塊内兩宗地塊的相繼落子，意味着保利能夠維持更短的開發周期，且能在一定程度上節省開發成本。

但作為央企，保利發展在杭州的發展戰略並非只停留在節省成本上，在3月6日的杭州馬年首場土拍中，這家企業又拿下了“頭籌”。

保利杭州戰略

彼時，杭州市上城區城東新城單元SC080201-27地塊吸引12家房企報名競拍，經過109輪競價後，保利發展旗下浙江保利城市發展有限公司億32.24億元的價格宅地，成交樓面價4.49萬元/平方米，溢價率達到51.08%。

資料顯示，這宗地塊出讓面積3.26萬平方米，容積率2.2，規劃建築面積7.17萬平方米，起拍總價21.34億元，折合樓面價2.98萬元/平方米。值得注意的是，地塊臨近京杭大運河，周邊還有杭州東站等大型交通樞紐。

但與元XS010401-09地塊不同，杭州上城區地塊原為商業用地，在2025年4月後才調整為住宅地塊，容積率降至2.2。

這不是保利發展第一次接觸商改住類型的地塊。早在2025年11月，拱墅區東新闆塊一宗商業商務用地調整為純住宅用地，容積率從2.8一路下調至1.5。

後于2026年1月底地塊迎來出讓，除濱江、綠城等本土企業之外，保利發展、華潤、興耀等房企均參與了現場競價參與争奪，不過，最終地塊由浙江本土民營企業博策摘得，溢價率19.81%。

不難看出，自2025年開始，保利發展對于杭州市場的重視程度柱逐步提升。于2025年内，保利在25個城市合計摘得52宗地塊，一線城市拿地金額占比達到44.9%，新一線城市占比35.5%。

其中，保利發展的大重心在上海，年内合計花費146.84億元拿下9宗上海項目，包括楊浦區平涼街道64街坊地塊、闵行區都莊路西側地塊兩宗30億元以上的項目。

在超一線城市之外，保利發展對于杭州的投入已經超過了佛山、西安等新一線城市，前者的拿地資金87.87億元，而後兩座城市的拿地金額則分别問51.38億元、50.58億元。

縱觀保利發展在2026年初在杭州密集的拿地動作，實質上映射了其當前戰略重心的調整——将原本集中在超一線城市的資源分出一部分，分流到杭州等新一線城市。

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