向上而生 | 綠城争渡

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 2026年第一天，綠城的年度總結封面上出現一個“渡”字。

“渡”不僅是簡單的年度關鍵字，而是需要綠城一筆一劃完成的考題。在國内房地産總銷售金額接連下滑、多家企業陷入債務危機的2025年，綠城守住紅線沒有暴雷，但也難言從容。

從表面上看，綠城全口徑銷售規模更進一步，超過華潤、中海等位居全行業第二。但細看内部業務結構，代建毛利率普遍不足10%，不足以支撐整個集團的利潤，也難于彌補開發業務的利潤下行；同時，全年總合同銷售額、銷售面積均較上年有所下滑，淨利潤持續走低。

一個“渡”字背後，綠城需要應答的問題頗多：如何穩住利潤、規模和去化效率？代建模式能否從規模輸出轉向利潤輸出？項目權益比例提高的切實方法？

排名上升光環下，這家企業的現實問題格外清晰。

規模争渡

在觀點指數此前發布的《2025年1-12月房地産市場分析報告》中，綠城中國以1208萬平方米在全口徑銷售面積中位列第二；全口徑銷售金額中，約合2519億同樣排名第二，較2024年上升一位。

綠城引以為傲的項目規模靠什麼支撐？

2025年，綠城拿下了2519億元全口徑合同銷售額、1208萬平方米銷售面積。其中，自投項目合同銷售金額約1534億元，銷售面積約466萬平方米；代建管理項目合同銷售金額約985億元，銷售面積約742萬平方米。按此計算，綠城過去一年代建業務占總銷售額近四成，幾乎撐起半邊天。

作為輕資産戰略組成部分，綠城代建項目的作用是在不增加企業負債前提下擴大規模，增厚利潤。早在初探代建業務時，就有市場聲音讨論利潤貢獻比例：首先，代建不同于自主開發，前者收入主要源于品牌授權、管理服務等增值類業務，並不能直接轉化為資産和利潤。所以，在代建業務占比不斷上升的今天，可以看到銷售規模擴大，但難以和盈利能力直接挂鈎。

觀點新媒體梳理上半年财報發現，綠城這段時間内大部份利潤正是來源于代建。目前，綠城中國持有綠城管理72%股權，按照規則，綠城管理代建業務淨利潤需要並入綠城中國。按此來看，2025年上半年2.09億歸母淨利潤中，有約1.82億來源于綠城管理的代建業務，而非傳統地産業務。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對比2024年同期，綠城當下總體營收表現也不算突出。

全口徑合同銷售額方面，綠城2519億元的成績對比2024年2768億元下降8.99%，降幅進一步擴大；合同銷售面積對比上年（1409萬平方米）下滑14.26%；代建業務合同銷售額降幅相對較小，僅減少6.19%。

财務數據方面，2025年中期，綠城中國收入約533.68億元，同比下跌23.27%；毛利約71.58億元，同比下跌21.36%；利潤總額12.11億元，但非控股股東權益占其中10.01億元，占比高達82%，同比增長44.3%；股東應占利潤僅約2.09億元，同比下跌89.77%。

此外，綠城淨利率波動問題也不容忽視，上半年淨利率跌至0.4%，在營收權益比例約為67%情況下，歸母利潤占比為17%。有市場分析表示，這是由于将旗下並表項目都計入權益項目規模。

觀點新媒體還注意到，綠城内部少量高權益項目因歷史拿地成本較高，在當前市場環境下容易出現賬面虧損，從而影響整體利潤表現。

可見，在行業整體調整周期中，再大的項目規模也需平衡利潤。

融資成本方面，在新管理層上台後，綠城2025年上半将總借貸加權平均利息成本降至3.4%，較2024年末3.9%下降了0.5個百分點；境外債融資成本略高，達8.45%。

比起融資成本，市場更關心的是綠城負債情況，“與同行相比，公司負債率偏高，整體優化負債結構、壓降負債總額的方向不會變。”在2025年半年度業績會中，綠城管理層表示，預計到2025年底，降負債幅度跟2024年相當。

從數據看，2020年-2025年上半年，綠城淨資産負債率一直在波動，從63.2%略微漲至63.9%，達到近五年以來的高點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

截至2025年6月底，綠城總負債3987.91億元，較2024年底增加1.1%。其中，有息負債1430.27億元，較2024年底1371.87億元進一步增長，銀行借款亦同比增加11.8%。據管理層解釋，負債上升主要由于上半年拿地較多、開發貸集中放款。

土儲争渡

歸母淨利潤2億元、淨利率降至0.4%的同時，綠城上半年拿下了數百億元新增土儲。

數據顯示，2025年上半年，綠城預計新增貨值907億元，實際新增貨值831億元，其中46%地塊為合作開發模式，新拓項目平均權益比為77%，實際權益貨值僅占總貨值54%。新增貨值中，長三角占比64%，杭州單城占47%，全年浙江省内權益拿地金額占比為45.9%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

除了大本營，綠城2025年7月還在上海、蘇州各獲一宗高溢價宅地。

7月25日，上海2025年第六批次土拍現場，綠城以64.72億元價格競得虹口北外灘地塊，溢價率46.33%，樓闆價12.65萬元/平方米，可售樓面價達到13.72萬元/平方米。

這並非綠城首次在上海購買高溢價項目，2024年8月就曾以48.05億元競得了徐匯區斜土街道XH128D-07地塊，溢價率30%，樓面價13.1萬元/平方米，為當時該區域單價最高地塊。

上海之外，綠城于7月還競得蘇州雙湖蘇園土挂（2025）04号地塊，總價46.67億元，成交樓闆價為6.52萬元/平方米，刷新當地住宅用地樓面價紀錄。

從拿地區域來看，綠城2025全年重點關注長三角區域的一線及強二線城市。

數據顯示，綠城2025年杭州拿地金額占全國總拿地金額33.3%，且多為高溢價拿地；上海拿地僅2塊，但涉及金額約94億元。

此外，綠城格外偏愛蘇州、南京、甯波、嘉興等長三角城市，2025年内均有落子。其中，3月以53.24億元競得蘇州工業園區湖西闆塊一宗商住地，溢價率45.3%，成交樓面價4.07萬元/平方米；一個月後，又以35.85%溢價率競得嘉興經開區姚家蕩地塊，總價8.34億元。

值得注意的是，2025年綠城加大了在華中區域的投入，于2025年6月在武漢以6.65億元競得江岸區新興街地塊，樓面價2.79萬元/平方米，溢價率達54.36%。

就在市場以為綠城下半年将繼續擴大土儲時，這家企業卻選擇踩下刹車。

據觀點新媒體早前梳理的綠城2025年拿地記錄，一二季度内合計拿地35宗，三四季度摘地數量僅為上半年三分之一。

“預計下半年土地市場熱度不及上半年，但優質地塊仍維持較高熱度。”綠城管理層在2025年中期業績會上表示，下半年會放緩拿地節奏，全年拿地貨值目標将根據下半年銷售情況和整個階段的現金流進行動态調整。

從市場角度看，綠城暫緩拿地進度的原因大致可以分為三點：第一點，作為一家駐紮杭州的企業，綠城更加了解該城市以及長三角區域土地交易動向。如管理層在業績會上的表态，杭州本地土地市場交易高峰的确在上半年。

觀點新媒體了解到，杭州2025年全年涉宅用地成交金額約合1421億元，其中80%交易金額來源于上半年土拍。2025年上半年，杭州累計成交涉宅用地68宗，成交金額1160億元，半年賣地收入接近2024年全年1169億元；成交的68宗地塊中，溢價率超過50%地塊20宗。

再看綠城上半年在杭州的拿地記錄，的确呈現高頻率拿地、高溢價拿地狀态；下半年僅在杭州落下幾子，最高溢價率不過12.75%。

第二點，部分項目去化問題。截至2025年6月末，綠城可售貨值已經達到約2700億元，其中2021年及以前貨值約合1400億元，占比50%左右。管理層透露這批貨值預計在未來3至5年可以完成去化，在去化問題仍未大幅緩解時，持續上半年的積極拿地策略並不可行。

第三，從綠城内部業務結構看，暫緩拿地的最後一個原因與權益比例有關。2025年上半年，綠城總合同銷售金額約人民币1222億元，自投項目合同銷售金額約人民币803億元；其中歸屬于綠城集團的權益金額約人民币539億元，占比約67%；而在2024年上半年，歸屬于綠城集團的權益金額約人民币608億元，權益比較2023年同期提升7個百分點至71%。

再來看平均權益比，2025年上半年，綠城新拓項目平均權益比約77%，較2024年同期下降7個百分點。從具體項目進行觀察，綠城上半年拿下的35宗地塊中，有20宗地塊權益占比100%，杭州12宗本地地塊中，有3宗權益為100%；2024年上半年綠城只拿了15宗地塊，有9宗權益為100%。

從這一角度來看，綠城下半年權益結構調整優先于規模擴張，尤其是長三角地區一線城市及其他區域強二線城市的項目：上海、杭州、武漢、成都、西安項目權益均為100%，濟南、蘇州、甯波、金華項目權益比例則有所波動。

模式争渡

事實上，綠城一繫列業務調整與集團戰略轉向息息相關：從2025年底架構重組，到2026年初再次人事調整，都指向這家企業更集中的管控與更審慎的運營。

2025年12月，綠城從集團總部到區域公司都進行了調整：組織架構優化調整方面，設立10個中心，2個事業部；緊接着增設風控中心，拆分内部審計、風控法務條線；運營管理中心調整為戰略運營中心，将研究院並入運營管理中心。

數據來源；企業公告

區域公司層面，綠城沒有修改三級管控體繫，而是取消了東北、華中、中原三個區域公司，轉變成城市公司，另設立成都城市公司，由綠城集團直接管理；海外公司平台也整體撤銷，北美項目由戰略運營中心直管，雅加達項目由投資發展中心直管，海外項目财務、法務相關工作分别由集團财務資金中心、風控中心直管。

也就是說，綠城現在所有業務績效考核管理已統一至集團總部。此外，綠城将此前持續多年的規模化評級方式改為動态評估，利潤貢獻占據考核指標大頭，地區公司若持續虧損，則将面臨被撤銷的風險。

特意卡在年底時間節點進行調整，或是2025年初中交集團全面加強管控之後的必然選擇。

2025年3月，綠城中國董事會主席張亞東辭任，由中交集團資深高管劉成雲接任。

張亞東時期，自2020年開始，綠城高調拿地次數，拿地成本不斷上升，從2021年9080元/平方米漲至2024年1.43萬元/平方米。

2024年起，綠城還拿下了多個城市的地王項目，尤其是2024年8月以48.05億元斬獲上海市徐匯區斜土街道地塊，成交樓面價超13萬元/平方米，成為彼時的全國單價地王。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

回到當下，綠城選擇逐漸收縮拓地速度，2025年三四季度摘地動作愈發減少。

這一轉變承接了去年7月的一則人事調整--中交繫資深高管趙晖接棒李森，成為綠城新的執行總裁，負責黨群、華中區域公司、商業管理等工作。此後，數位具有中交背景的高管接連進入綠城中國核心管理層，内部人事調整也在持續進行。

2026年1月，綠城華東區域總經理賴聖場卸任回到杭州，轉為綠城生活科技集團董事長、總經理，原浙江區域副總經理兼浙南片區總經理潘思遠負責接棒其華東工作。

選擇潘思遠有多重原因，第一，具備多年房企從業經驗，曾參與綠城項目相關合作；第二，具備多宗改善型項目開發管理經驗，入職綠城後曾任浙南片區總經理，帶隊操盤過義烏鳳起潮鳴、義烏鳳栖逸廬等項目。

因此，潘思遠成為華東區域總經理後的重點任務，可能會落在綠城近年拿下的華東地王項目銷售上。

換言之，華東區域人事調整直接點明了綠城2026年的業務戰略--在鞏固大本營業務同時，繼續重點着眼華東其他城市項目，擴大去化規模。

據綠城内部研發設計評比結果，武漢外灘玫瑰園、廣州黃沙島項目、上海逸廬、上海潮鳴東方、北京和樾玉鳴、西安桂冠東方均為該企業2025年内重點跟進的改善型項目，而非杭州本地項目；此外，綠城還在評選中重點提及了華東區域公司産品建設進展，其次才是浙江區域公司及華北區域公司。

但綠城的轉型成效最終還是取決于過往土儲的去化效率以及營收利潤的修復能力，在規模光環與盈利挑戰共存的當下，綠城的周期“争渡”才剛剛啟幕。

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