豪宅是“第一生産力” 中信城開信悅灣100億認購轉簽

觀點網 2026年，究竟哪個項目才能代表深圳高端樓市的風向標？

3月4日，中信城開華南官方披露，深圳信悅灣項目在今年1-2月累計完成認購轉簽約金額100.3億元，成功拿下深圳高端樓市“開門紅”。

事實上，早在去年12月22日，中信城開信悅灣項目于拿到首批預售證時，便已攪動了深圳高端樓市市場。

當時，該項目獲批預售156套房源，備案均價24.4萬元/平方米，最高38萬元/平方米，直接刷新深圳新房紀錄。

備案均價公布後，有分析認為定價過高，超過市場17萬-18萬元/平方米心理預期，對項目開盤後去化表現有所擔憂。

但顯然市場也低估了稀缺優質資産及片區發展潛力的強大吸引力。

信悅灣的核心競争力，首先源于不可復制的稀缺區位。項目所在的深圳灣片區，是深圳定位最高的豪宅聚集區，目前已基本開發完畢，土地資源稀缺，而信悅灣作為“深圳灣最後一塊一線海景住宅用地”，稀缺性不言而喻。

片區的産業發展潛力同樣為項目加碼。據當地政府公示，深圳灣超級總部基地規劃總投資約3000億元，預計2030年全面建成後，金融體量将相當于1個上海陸家嘴，目前已引進招商銀行、大疆、中興通訊、京東、騰訊等20余家世界500強及行業領軍企業總部。

因此，在多重“投資”利好因素疊加下，項目開盤次日，官方接連發布三張紅色大喜報。

據海報披露，2025年12月28日開盤當日，中信城開信悅灣首推156套約302-658平方米純大戶海景宅邸，兩小時銷售超100億元，建面約302平方米整棟售罄。

此外，兩套頂層復式在1小時内被神秘富豪買下，519平方米備案單價36萬元/平方米，總價約1.87億元；658平方米備案單價38萬元/平方米，總價2.5億元。

對此，有不少網友辣評，富豪們買豪宅比普通人逛菜市場還要果斷。

事實上，中信城開在項目定價上也采取了一定的“營銷策略”。

據悉，項目備案均價約24.4萬元/平方米，折後實際成交均價約20萬元/平方米，整體優惠幅度最高達18%；同時，項目針對高淨值人群的資金特點，設置了梯度化付款優惠，首付4成以内89折、一次性付款最高85折，最高優惠可達1200萬元等。

步入2026年後，從官方披露的超百億認購轉簽約金額中不難看出，信悅灣的熱度依舊不減。

當初，中信城開接手包含項目所在的資産，正是看中其長期價值。

據過往資料顯示，上世紀80年代，深圳航運總公司與香港達力集團合資成立企業圳華港灣，並以此在深圳東角頭經營的一座貨運港口。1999年，圳華港灣申請将碼頭用地改規作綜合發展項目，但在補繳土地金後卻因種種原因未能動工。

直至2013年，深圳航運改制，佳兆業通過介入深圳航運重組接管了項目，但此後近10年時間里，項目開發依舊未能如期推進。

在此期間，南山東角頭項目土地價值持續攀升。在市場處于上升期的2021年，佳兆業曾對項目做過一輪估值，獲得總貨值700億元以上的預期。

2022年6月，在深圳市政府牽頭下，陷入流動性危機的佳兆業接連退出十數個項目，而中信城開也借此機會以300億元接盤了南山東角頭項目，主導項目重組與盤活。

2023年，項目按東西地塊拆分，東地塊由中信城開負責，項目占地面積約4.4萬平方米，總建築面積約31.6萬平方米，一期規劃5棟超高層住宅，即信悅灣；二期規劃商業、辦公、酒店等綜合體業态；西地塊則劃歸老牌合作方達力集團開發。

值得一提的是，在2025年11月25日舉行的中信城開·信悅灣項目發布會上，佳兆業集團董事局主席郭英成也出現在現場，這是他重返内地後罕見公開亮相，自然也讓市場對該項目多了一份關注。

當然，中信城開信悅灣的百億去化成績，也折射出2026年深圳豪宅市場整體态勢。

從供應端來看，2026年深圳豪宅市場将迎來供應高峰。

據觀點新媒體不完全統計，全年深圳将有11個項目入市，包括後續推盤的中信信悅灣、後海招商玺、深圳灣澐玺，以及寶中觀潮府、前海招商海晏府等，覆蓋深圳灣、前海、寶中、福田等核心區，單價普遍10萬元起步，部分項目有望突破30萬元/平方米。

至于客群結構，一位深耕深圳住宅交易多年的中介表示，深圳豪宅市場購買力已呈現多元化特征。其中，90後群體撐起三成購買力，成為頂豪市場的新興力量；企業高管、金融從業者、科技創新人才等仍是核心客群，這類群體對居住品質、區位價值與資産保值有着更高要求，也更傾向于選擇核心區域的稀缺豪宅項目。

對于當下的深圳房地産市場，深圳市房地産和城市建設發展研究中心主任李妍亦給出了專業判斷，認為目前房地産相關指標正逐步回歸至合理區間，“深圳租金回報率已回升至1.8%左右，高于銀行大額存單年利率水平。”

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