向上而生 | 中交地産艱難的退房

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 曾經意氣風發的央企中交地産，2025年8月底正式剝離房地産開發業務，加入“退房群”。

這是企業戰略的一次“斷舍離”，更是整個房地産行業從規模至上轉向運營的縮影。

卸下重資産包袱的中交地産，歷經了幾輪人事與職能部門調整，才将全部重心投向運營與服務新賽道。

向上之路並無定式，如何借力輕資産模式持續創造價值，在“後開發時代”依托運營實現生存與發展，已成為中交地産的核心課題。

進退之難

從“上市熱”到“退房潮”，近年房地産行業洗牌與轉型的背景下，擁有央企“靠山”的中交地産，也沒能在動蕩中完全穩住腳步。

這家曾提出千億目標的房企，快速擴張幾年後腳步停滞不前，甚至偏離原本的預期，行至退市邊緣。

轉折點始于2023年，自該年起中交地産便持續處于虧損狀态。

據财報數據顯示，于2022-2024年，中交地産實現歸屬于母公司的淨利潤分别為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元，三年間銷售額也從458億元降至156.4億元。

公布2024年業績之後，中交地産被交易所實施退市風險警示（*ST）。

從公告中得以窺見，導致中交地産被實施退市警告的直接原因，是2024年經審計後歸屬上市公司股東的淨資産為負值。

财報顯示，報告期末，中交地産歸屬上市公司股東的淨資産-35.79億元，總資産也縮水12.63%至1076.98億元。

中交地産于報告中表示，一方面由于開發業務交付排期不同，期内達到交付條件的項目減少，同時在行業下行背景下，調整銷售策略加速去庫存和資金回籠，導致交付項目毛利率下降。

另一方面，期内部分房地産項目存在減值，對該部分項目計提大額資産減值損失。其中，2024年提減值準備将減少公司歸屬于母公司股東的淨利潤約29億元，減少歸屬于母公司股東權益約29億元。

事實上，這部分減值地産項目也是導致淨資産為負的重要緣由。

今日之困，源于昨日之勇。減值的原因，正來源于前幾年的大規模擴張。

中交地産早前曾計劃在2023年跨進千億門檻，在該目標驅動下，自2019年之後拿地态勢頗為激進。

據觀點新媒體統計，中交地産在2020-2022年間土地購置總價款超過千億元，該部分投資直接導致後期的存貨攀升。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2020年，中交地産土地投資額達到535億元，同比大增近177%，當年全口徑銷售金額則為533億元，銷售拿地比例達到了1：1。

需要關注的是，彼時正值“三道紅線”出台的特殊時期，大多房企開始謹慎投拓，中交地産卻逆勢而行，甚至拿下了諸如貴陽雲岩、昆明呈貢、武漢花山等地的“地王”。

在此之後，中交地産豐厚的土儲並未能帶來相應的銷售回報，相反卻在房地産行業整體下行期帶來了資産減值。

“披星戴帽”之後，中交地産也在努力補充流動資金，最直接的便是來自大股東的持續輸血。

2025年1月初的公告披露，中交地産在中交房地産集團的借款本金余額達到155.91億元，或是考慮到中交地産資金困境，相關借款利率由7%下調至3.1%。

在年内敲定資産重組事項同時，中交地産繼續向中交房地産集團共借款30億元，其中3月20日與8月15日分别借款15億元，借款利率均為3.1%。

與此同時，中交地産也在逐漸收回房開業務相關的部分投資額。

據觀點新媒體統計，2025年，中交地産通過對合並報表範圍内子公司進行減資、調用資金等方式，收回了共計11.68億元投資款及富余資金。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

據了解，中交地産過往主要通過債務融資方式籌集資金開展房地産開發業務，近年來因滿足項目建設的需求，公司債務融資規模較大，資産負債率水平随之波動升高。

截至2022年末、2023年末、2024年末，中交地産合並口徑資産負債率分别為86.13%、85.45%、89.75%。至2024年末，合並口徑融資余額合計為576.44億元。

也即是說，股東“注資”的規模和回收的投資資金，遠不能匹配中交地産龐大的債務結構、現金短缺以及業務停滞。

斷臂求生

進難以擴張去化，退難以自救回血。開發放緩、銷售停滞、計提大額減值導致資不抵債，站在退市邊緣的中交地産，2025年的首要任務就是“保殼”。

在諸多債務重組路徑中，将成為“拖油瓶”的重資産直接剝離，成為當時中交地産所能采取的最直接、最有效方案。

2025年初，在公布公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告後，中交地産的“退房”公告接踵而至，成為當年首家明确“退房”的房地産企業。

中交地産在回復深交所問詢函時亦表示，“退房”主要源于地産業務承受的巨大壓力。

值得一提的是，中交地産“退房”並非将不良資産出售給第三方，而是将房地産開發業務相關的資産與負債整體“歸還”控股股東中交房地産集團。

依托中交房地産集團的托底，中交地産得以以極小的代價，完成重開發資産的剝離。在數月時間相繼完成交易標的資産範圍及交易價格确定，並發布草案及完善修訂版後，最終确定以象征性1元對價完成資産交割。

根據報告書，轉讓的資産共分為三部分：一是中交地産旗下多家房地産開發子公司的股權；二是與房地産開發業務相關的應收賬款及其他應收款項；三是所有與該業務關聯的借款、應付債券等存量債務。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

資産價值評估報告顯示，截至2024年12月31日，該次交易標的51家公司總資産賬面價值為434.7億元，負債賬面價值為473.9億元，賬面淨資産為-39億元。

經評估後該部分實現24.06%增值至9.43億元，其中資産淨資産賬面價值為-39.19億元，賬面淨資産為-29.8億元。

通過此番操作，中交地産實質上将傳統的重資産房地産開發業務從上市公司體繫内剝離，上述標的資産在過渡期間的盈利及虧損由中交房地産集團享有和承擔。

艱難的重組，在九月迎來了終章。

9月1日，中交地産宣布已完成公司債券清償義務的承繼工作，債務主體已從中交地産股份有限公司變更為中交房地産集團有限公司，債務承繼協議于2025年8月31日簽署。

資産重組的成效，率先在财務報表上得以體現。

三季度報告顯示，中交地産總資産22.58億元，較上年末減少97.9%，歸屬于上市公司股東的淨資産12.48億元。

由于出表後确認相關收益導致歸屬于上市公司股東的淨利潤大幅增加，中交地産2025年1-9月實現營業收入142.93億元，較上年同期增加16.48%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤48.27億元，較上年同期增加424.13%。

與此同時，債務壓力也得到化解，重組前資産負債率89.75%，重組後該指標降至40.17%，合計負債從期初966.59億元降至期末的9.86億元。

原本由中交地産承擔的5只債券，包括“21中交債”“23中交06”及三只“25中交”繫列債券，合計本金規模38億元，也全部随同出售資産一並轉移至中交房地産集團。其中，“23中交06”已由中交房地産集團于2025年12月15日完成除息及摘牌。

數據來源：債券公告

交易標的過渡期損益審計顯示，2025年1月1日至8月31日，交易標的歸屬于母公司股東的淨利潤為-18.19億元。

根據協議約定，過渡期内標的資産所産生的全部損益，均由受讓方中交房地産集團承擔，中交地産真正意義上當了一回“甩手掌櫃”，無需就此進行任何補償。

抽絲剝繭見真章，作為中交房地産集團旗下運營房開業務的上市平台之一，中交地産将資産轉讓至控股股東後，本質上該部分業務仍為中交集團所有。

也即是說，“退房”一事是中交集團對旗下地産業務的一次深度調整。

中交地産斷臂保殼，但事實上該部分資産業務内在的隐憂仍未解決，接過燙手山芋的母公司中交房地産集團能否重整數百億的負債和大量待去化資産，仍未有定數。

轉型維艱

随着年内重組資産交割協議簽訂，中交地産已經轉型成為一家“物業”公司。

轉型方向早在2024年便有預示，彼時已陷入盈利困境的中交地産，迫切需要尋找新的造血增長點。

同出一脈的中交服務，作為房地産業務産業鏈的延伸，近年盈利水平逐年提升，理所當然成為了業務填充的首要目標。

2024年12月，中交地産完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權，至該年末，物業管理業務新拓展面積1293萬平方米，在管面積達到6265萬平方米。

業務闆圖的補充，並未帶來了新的業績增長點。2024年報披露，中交地産當年營業收入183.02億元，較上年降低44.59%，但物業管理業務收入為7.28億元，房産租賃收入1.72億元，占比均極低。

但這也是中交地産在該年度里所有業務線中唯二實現正增長的闆塊。

随着地産業務剝離，中交地産原有的管理人員也在逐漸抽離。

早在收購中交服務時，中交地産就曾進行過一輪人事調整。彼時，徐愛國由中交地産執行總裁調整為擔任總裁，汪劍平由總裁調整為擔任執行總裁，原執行總裁孫衛東調整為擔任副總裁。

不到一年時間，在中交地産重大資産重組完成交割時，上述人員相繼離職，管理層完成“換血”，中交服務團隊為核心的新高管層逐漸上任。

其中，中交地産總裁一職将由曾益明接任，李進軍任公司副總裁，田玉利任公司副總裁兼總法律顧問、首席合規官，何海洪任公司财務總監。

新任核心管理層大多來自中交服務，但從組織架構來看，物管業務只是中交地産輕資産轉型的一部分。

2025年11月時，中交地産将總部管理職能部門調整為18個，随着這一次全面轉型，總部再次精簡調整，将設立10個部門+3個事業部的新模式。

3個事業部分别為物管事業部、商管事業部、建管事業部。也就是說，未來中交地産輕資産方向為物管+商管+建管三大業務。

轉型步履雖然還清晰，但邁開的步伐並不算大。

2025年半年報數據顯示，中交地産物業管理業務新拓物業面積313.89萬平米，在管面積5576.69萬平方米，來自該闆塊的收入僅4.85億元，遠不及2024年剛收購中交服務時點的擴張速度。

房産租賃業務方面，中交地産旗下共有四項物業供租賃，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業态。2025年上半年來自該部分的收入僅6101.1萬元，占比僅0.46%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

于2024年，上述4個項目平均出租率為90.32%、60.2%、97.42%、98%。

截至2025年上半年，項目平均出租率僅重慶重房那里的商業項目實現小幅增長，而深圳白門前工業區及江蘇鹽城的中交美廬天地購物中心出租率均出現下滑。

據此前重組完成後的備考财務公告數據，中交地産2024年備考營業收入為10.97億元，其中物業服務闆塊收入8.72億元，占總營收79.5%。

然而，該部分年收入規模在物業管理行業也不算出彩，收入規模與同類型央企背景物企相比不足10%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

另需注意的是，新增的物業闆塊似乎也陷入了“增收不增利”困境，2024年中期營收達2023年全年的71%，但淨利潤僅有2023年的14.8%。

在接手中交服務時，中交地産還與股權轉讓方訂立了業績承諾及補償機制。

其中，中交服務須2025-2027三個會計年度實現淨利潤合計不低于2.31億元，否則轉讓方便須要以現金方式進行補償，具體金額=(承諾累計淨利潤數-標的公司盈利補償期間實際淨利潤)/承諾累計淨利潤數*標的股權交易對價。

來源：企業公告，觀點指數整理

根據2025年業績預告，中交地産預計2025年度淨利潤仍虧損約17億元，盡管較上年虧損51.79億元大幅收窄，但年度業績承諾是否達成尚存懸念。

原有的房地産收入已歸零，短期内完全依賴規模尚小的物業、租賃等輕資産運營收入，中交地産“退房”後仍需直面挑戰。

如何将輕資産運營迅速轉化為可持續的盈利能力，将是中交地産需要交出的最終答卷。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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