中庚、首農與一方競相離場：1元挂牌大連項目誰來接盤？

觀點網 深陷泥潭，中庚與首農決定止損讓渡。

近日，據北京市公共資源交易服務平台公告顯示，大連一方東港置地有限公司100%股權挂牌轉讓，轉讓方為北京萬歷企業管理有限公司。

本次拟轉讓股權對應的挂牌底價為0.0001萬元，保證金交納金額為0.1萬元，項目選擇動态報價方式，意向受讓方在提交受讓申請同時交納保證金。

據企查查顯示，北京萬歷企業管理有限公司由北京雙橋農場有限公司和中庚置業集團有限公司各自持有50%。

其中，北京雙橋農場有限公司為北京首農食品集團有限公司全資子公司。

觀點新媒體了解到，轉讓標的大連一方東港置地有限公司旗下開發由中庚當代藝術三期項目。

1元挂價背後

挂牌公告顯示，轉讓標的大連一方東港置地為一家地産開發公司，由北京萬歷企業管理有限公司100%持有。

穿透股權發現，後者由中庚集團和首農集團各持有50%。

觀點新媒體了解到，控股股東雙方早在2009年便有所合作。彼時閩繫房企中庚集團首進北京，聯手首農集團合作成立北京億本房地産開發有限公司，聯合開發了千余畝的保障性住房項目。

2011年，北京億本房地産公司開始瞄向周邊市場，從大連一方集團手中買下大連一方東港置地98.3%股權，同步接過該公司名下地塊，開發中庚當代藝術項目。

操盤近10年後，大連一方東港置地在2021年變更大股東，北京億本将持有的98.33%股權轉讓至北京萬歷企管，後者同樣為首農集團與中庚集團各持股一半的合資子公司。

觀點新媒體查閱，大連一方東港置地旗下操盤有“中庚·當代藝術”三期項目，項目最早于2017年入市，至2025年交付已大部分實現去化，余下在售項目均價2.85萬元/平方米。

本次拟轉讓股權對應的挂牌底價為0.0001萬元，保證金交納金額為0.1萬元。

看似1元的挂牌對價，實則暗藏玄機。

數據顯示，截止至2025年12月31日，大連一方東港實現營業收入3.2億元，營業利潤4880.06萬元，淨利潤5053.06萬元；公司資産總計12.69億元，負債總計13.81億元，所有者權益為-1.12億元。

標的企業開發的“中庚·當代藝術”三期項目均已達到土地增值稅清算條件，其中一期項目已完成土增稅清算。

項目二期企業已申報土地增值稅6781.52萬元，目前正接受稅務機關復審，尚未最終認定稅款清繳金額。

經評估測算，項目二期土地增值稅應納稅額為1.6億元，存在約9266.52萬元稅款被追征的風險。

項目三期企業則尚未申報土地增值稅，本次評估已按規定計提已售房産應交的土地增值稅，存在大額補稅風險。

此外，截至評估基準日，標的企業尚欠北京市雙橋農場有限公司2.86億元借款。

如今北京萬歷企管以1元對價挂牌抛出標的公司，實則是将13.8億負債包及後續土增稅補稅風險一並割出。

棄子止損

對于背後控股股東而言，1元象征性挂牌是棄子止損的最優解。

2011年，首農集團全資子公司北京雙橋農場和中庚地産合資成立的北京億本房地産公司，瞄向周邊市場，從大連一方集團手中買下大連一方東港置地有限公司98.3%股權，同步接過該公司名下地塊開發中庚當代藝術項目。

操盤近10年後，大連一方東港置地在2021年變更大股東，北京億本将持有的98.33%股權轉讓至北京萬歷企管，後者同樣為首農集團與中庚集團各持股一半的合資子公司。

在此期間，項目公司逐年推進三期項目入市。但在去化過程中，該公司反而逐步虧損。

彼時有數據指出，2012-2020年大連一方東港置地近9年淨利潤一直是負數，並且虧損逐年擴大，到2020年已經累計虧掉淨利潤超10億元。若連本帶息，虧損值還将翻倍。

連年虧損中，股東之一首農集團率先有所動作。

觀點新媒體查閱，2016年起，首農集團首次于公司債券年度報告中披露北京億本财務情況便是對其進行“清算”，宣布不再納入合並範圍，原因為“喪失控制權”。

數據顯示，北京億本2015年末淨資産為3.63億元。截至2016年11月30日（處置日）淨資産為-2.13億元，2016年初至處置日淨利潤為-10.68億元。

于報告中，首農集團對北京億本的長期股權投資賬面價值減記至0，並确認投資損失，信用減值損失。

其他應收款余額顯示，截至2016年末，首農集團對北京億本的其他應收款賬面余額為4.08億元，賬齡分布為1-5年。

值得一提的是，首農集團披露該項“有後續資産置換計劃”，未對該款項計提壞賬準備。

至2025年4月，大連一方集團全權退出，大連一方東港置地由北京萬歷企管100%持有，此次退出或是為進一步促成項目公司出讓。

余下的另一股東如今更是深陷泥潭，“自身難保”。

觀點新媒體了解到，中庚集團早在2020年時負債規模便高達300億元。

2021年，信達資管一則資産處置公告，正式宣告該公司9.3億元債務違約。在此之後，中庚集團開始了主動及被動的變賣資産之路。

2024年，信達資管再次處置該公司債權本息金額共計15.24億元，所涉資産包括中庚香江世界、中庚香海世界兩項目。

與此同時，中庚漫遊城商業部分于2024年被司法拍賣，期間兩次司法拍賣全部流拍，起拍價格從20.7億元腰斬至16.56億元，價格僅為2.7萬元/平方米，較峰值折價約6.8折仍然無人接盤。

至2025年，該公司地産總部合計近29億元的上海中庚環球創意中心兩棟辦公樓也被擺上貨架法拍，最終同樣流拍。

如今大連項目同樣面臨較高負債，而當項目已基本去化難以再創新造血點時，對項目持有方而言，及時剝離資産便是以最小成本實現止損的策略。

但誰來接盤？

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