爛尾三年 珠海橫琴深藍視界廣場11.8億拍賣往事

觀點網 一幢爛尾樓，藏着企業興衰與樓市周期。

3月3日，珠海橫琴深藍視界廣場第三次流拍。

據京東司法拍賣平台顯示，本次起拍價定為11.8億元，較首次拍賣下調1.2億元，盡管吸引了30人關注、2979人次圍觀，但直至競拍結束，仍無一人報名出價，項目再度陷入無人問津局面。

圖片來源：京東拍賣網截圖

經過三次流拍，這座曾被寄予“橫琴智慧産業地標”厚望的綜合體資産價值已斷崖式下墜。

根據評估，2024年7月3日，整宗土地使用權及在建工程的房地産市場價值總值為22.38億元；可截止2025年11月11日，該項目整體評估價值降至16.75億元，一年縮水5.66億元，降幅25.3%。

從高光拿地到倉促停工，從高調入市到連續流拍，深藍視界廣場的命運似乎也在映射着房地産行業的周期性興衰。

風口上的“産業明星”

2018年拿地至今走過八年，2022年底停工爛尾至今已超過三年，珠海橫琴深藍視界廣場的盤活之路仍遙遙無期。

2018年，珠海橫琴新區正處在粵澳合作深化的起步期，土地市場熱度攀升。在這一年的珠海市土地供應計劃中，橫琴新區、保稅區計劃共計供應563.32公頃，較2017年增長了58%。

此時中星微瞄準了珠海未來的發展前景，並選擇将中星微南方總部基地落地于此。

2018年5月，中星微置業有限公司以樓面價4000元/平方米、總價約6.7億元，摘得橫琴中心大道東側一宗綜合産業用地，占地面積6.55萬平方米，計容建面16.67萬平方米，規劃為辦公、人才公寓、商業及數據中心于一體的智慧園區。

按照規劃，該項目總建面約25萬平方米，由10棟建築組成，包括4棟人才公寓、6棟辦公樓，以及約8300平方米情景式商街。

根據《深藍視界廣場項目月度工作小結》，早在2022年12月31日，項目在建工程已停工。截至目前，4棟人才公寓主體架構已封頂，外架拆除完畢，工程形象進度約30%，未交付；三棟辦公樓已完成混凝土澆築，外架拆除，整體工程形象進度約40%-65%；剩余的商業部分工程形象進度也約30%-95%。

這也就意味着，後續受買人還必須投入一筆不菲的資金用于項目建設。

但相比後期的資金投入，項目用地限制條件或許才是令意向者不敢輕易入局的關鍵所在。

當時，為了符合橫琴産業定位，地塊設置的競拍條件頗為嚴格，屬于“定向限售”兩大條件。其中，辦公部分限制銷售比例為50%，30%由企業自持，滿五年且滿足合作内容後可申請核準銷，20%只限銷售給關聯單位。

人才公寓部分可分戶辦理産權證，僅限于銷售給受讓人及其關聯企業相關員工，外籍員工不受限制，公寓整體驗收6年後方可對外轉讓。

此外，受讓人在橫琴十年内不能進行股權變更，不可轉讓土地使用權或以股權轉讓形式間接轉讓土地使用權和地上建築物。

據觀點新媒體查閱，該項目人才公寓的其中一棟早在2022年7月便得預售證，可售126套住宅，涵蓋68-83平方米的2-3房小戶型，備案均價約3.8萬元/平方米。而該月，中星微也想市場推出了“2字頭”的産品廣告。

但據珠海預（銷）售專網顯示，目前公寓全部處于“查封”狀态。

同時，項目現登記産權人為中星微置業全資控股子公司珠海中星微科技發展有限公司。據企查查顯示，珠海中星微科技被執行總金額11.38億元，法人代表陳玉泉已被限制高消費。

商辦啟示錄

深藍視界廣場並非孤例。

2025-2026年，珠海多宗商辦、綜合體項目進入法拍市場，普遍呈現高評估、低起拍、多次流拍特征。

鑫苑·盛世明珠項目便是“釘子戶”之一，該項目源于維也娜酒店城市更新項目，位于香洲石花西路北側、吉石路東側，由鑫苑集團主導改造，曾是吉大闆塊寄予厚望的商業煥新之作。

按照最初規劃，該項目将打造為集寫字樓、公寓、酒店、商鋪與公共配套于一體的綜合性地標建築，規劃建設36層、總高約150米，規劃戶數612戶。

奈何項目最終僅停留在了藍圖階段。2019年鑫苑盛世明珠正式開工，卻在基坑工程尚未完成時宣告停工，此後便徹底陷入沉寂狀态，2021年被珠海列入閑置用地清單。

為了盤活該項目，政府多次将其推向公開拍賣，但市場反響不佳，歷經一拍、二拍直至變賣，始終無人接盤。

2026年2月12日，該項目第三次拍賣，起拍價2.5億元，但仍無法擺脫流拍困境。

同樣還有珠華大廈地塊，該項目地處香洲吉大商圈核心位置，享受着周邊成熟的交通配套與流量紅利。

2021年1月，珠海自然資管局公布了珠華大廈批前公示，項目拟啟動更新改造，規劃用途調整為住宅+商務+商業，建築高度要求≤262米。截至目前，該地塊上的建築已處于荒廢狀态，僅用簡易圍擋圈合。

拍賣場上的冷淡體現得更淋漓盡致。

2023年11月，該地塊首次在京東司法拍賣，起拍價4億元，評估價5.63億元，最後因案外人對拍賣财産提出異議，拍賣被法院撤回，未進入競價階段。

時隔不到兩年，該地塊再次出現在拍賣場，2025年3月以起拍價4億元流拍；同年4月第二次挂牌，起拍價降至3.2億元，無人報名；截至目前仍處于司法處置停滞狀态。

事實上，項目流拍不僅源于標的本身存在的隐性成本與不可預估的風險，市場整體預期與實際感受同樣具有決定性作用。

據珠海世聯行數據，?2026年1月珠海辦公市場未有可售辦公土地供應與成交，全市總網簽量0.67萬平方米，環比下降58%，橫琴深合區31套網簽量位居全市首位，其中橫琴萬象世界18套，成為區域内的主力網簽項目。

與此同時，全市辦公庫存量254萬平方米，近12個月月均流速有所下滑，去化周期約105個月，較上月增加7.4個月。

這也意味着，在當前流速下想要完全去化以上庫存，需要近九年時間。

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