保利廈門頂豪試題 五緣灣禦宸天悅去化考究

觀點網 近期，從一線城市頂豪爆發到核心二線城市高端産品突圍，豪宅市場熱度持續攀升。

談到豪宅開發商，保利發展無疑是近兩年爆發力較強的房企之一，只要碰上好的稀缺地塊，都要争一高下。

無論是前日與越秀激戰10小時、将馬場地塊總價推高至236億元的表現，還是2025年以117.55億元斬獲南方面粉廠地塊，保利在加價上從不手軟。

正因為對稀缺地塊的重倉，2025年保利多個單盤成功刷新全國記錄。

例如，由面粉廠地塊地塊轉化而來的保利玥玺灣項目，去年11月7日首開，當日銷售額106億元，均價約17萬元/平方米；上海保利世博天悅，2025年總銷售超105億元，整盤累計近240億元，登頂上海頂豪銷冠，最高單價26.6萬元/平方米。

深耕北京、上海、廣州等一線核心城市之外，保利亦在持續加碼高能級熱點城市的核心地段。

廈門島内的五緣灣闆塊，是當地頂豪項目聚集地，也是保利在廈門頂豪賽道重點布局的闆塊之一。

2025年4月，歷經75輪鏖戰，保利擊退建發、廈門軌道等房企，以34.14億元總價奪下湖里五緣灣2025P09地塊，樓面價從4.5萬元/平方米一路升至5.06萬元/平方米，溢價率12.34%。

保利對于該地塊的重視程度不亞于廣州南方面粉廠地塊，不僅選擇了與地方房企安控地産聯手開發，案名更是幾經推敲打磨，從早期網傳的“五緣天悅”，到後來備案名的“潮觀天悅”，最終才正式定名“保利?安控禦宸天悅”。

不過相較于前期的準備功夫，後期的開盤動作似乎更出人意料，從4月摘地到11月底取證，12月初搶跑入市，7個月的時間，無展示區、無實景，全憑圖紙便直接開盤。

但也有人說，保利此次搶跑因為地塊太過稀缺。

目前，廈門島内可開發宅地占比較小，從而導致五緣灣闆塊地塊供應稀缺，保利競得的2025P09恰恰是五緣灣最後兩宗一線灣海宅地之一，另一宗是廈門軌道競得的2025P11。

在自然景觀資源上，禦宸天悅項目距離海岸僅約30米，可享五緣灣片區橫向約2000米、縱深約1500米的開闊景觀視野。

該項目均為大戶型設計，起步戶型僅21套，面積段在187-191平方米之間，主力戶型194-356平方米，最大戶型也僅有16套，建面436平方米。

因此，在多重因素匯聚之下，市場格外看好禦宸天悅項目的開盤情況。

據市場消息，該項目需驗資300-1000萬元，僅3天凍資便超過了100組。項目于12月13日首開，首推9号樓31套，含16套的436平方米樓王，均價約9.8萬元/平方米，當時不少自媒體号稱“當天去化超八成”。

然而，從最新網簽數據來看，該項目真正的去化成績有待考究，且似乎陷入了“停滞”狀态。

據廈門網上房地産顯示，該項目6、7、8号樓已于12月26日取證，但截至2026年2月28日，禦宸天悅項目批準住宅套數453套，可售417套，僅去化了36套，整體去化率約7.9%。

圖片來源：廈門網上房地産截圖

對此，一位深耕廈門房地産行業的資深人士告訴觀點新媒體，廈門頂豪客戶高度集中在閩南富豪、海外回鄉，雖然購買力強，但總量有限；同時，廈門豪宅盤並不少，分流嚴重。

近年來，廈門頂豪市場競争日趨激烈，多個同級别項目集中入市。例如，廈門軌道五緣TOD、國貿天樾雲頌二期、建發宸啟瑞湖北D07和D15地塊等項目，均定位高端，且各有優勢。

其中，2025年6月入市的建發宸啟瑞湖一期項目，該項目僅有2棟樓宇，共68套房源，目前已全部售罄，最高賣到11.2萬元/平方米；同期入市的天樾雲頌一期，主力戶型199平方米、224平方米共102套，也基本售罄，單價最高13.6萬元/平方米。

此外，五緣灣闆塊二手房市場也對新房形成分流，闆塊内二手豪宅如恒禾近期成交均價約7-8萬元/平方米，低于保利禦宸天悅的中高層均價，對部分注重性價比的高淨值人群形成了一定吸引力。

不過，上述人士亦指出，評判頂豪項目的去化表現，不能用普通住宅的標準來衡量，更不能僅憑3個月的網簽數據就判定其“滞銷”。

他說：“真正值得關注的並非去化速度，而是項目的成交均價是否穩定、是否存在暗降或工抵房、月均走量是否平穩，以及開發商的現金流是否健康。”

事實上，對于廈門樓市而言，保利禦宸天悅的慢去化並非個例，而是頂豪市場的常态。

随着房地産市場進一步企穩回升，核心地段的頂豪仍将是高淨值人群資産配置的重要選擇，慢銷也将成為頂豪賽道的常态。

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