香港傳真｜豪宅印花稅上調的香港樓市

觀點網 2月25日，香港财政司司長陳茂波在最新财政預算案中宣布，将調整1億港元以上的住宅物業交易印花稅，稅率由4.25%上調至6.5%。該措施于條例修訂草案獲通過後，2月26日起正式生效。

陳茂波表示，這項被官方定義為"能者多付"的财政手段，預計将影響全港約0.3%的住宅物業交易，每年能帶來約10億港元稅收收入。以一套1.5億港元的豪宅計算，印花稅款将從637.5萬港元增至975萬港元，增幅就已超五成。

不過，市場的看法顯然更為淡定，有聲音稱，這類破億物業的買家不會因增加稅款而影響入市決定，"因為超級豪宅是身份象征，增加近千萬元稅款對他們影響不大"。

樓市谷底反彈

事實上，早在印花稅調整信息落地之前，國際投行已經掀起了一輪香港樓價預測的上調潮。

2月20日，高盛将2026年香港樓價升幅預測由5%調高至12%。其中緣由是，政府持續推出簽證及移民政策，被認為會帶來新增居住需求。與此同時，租金保持升勢，加上按揭利率回落，一部分原本租房的人開始重新計算買樓成本。

2月23日，摩根大通也表明，将今年香港樓價升幅預測由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，並預期2027年将進一步上升約5%。基于這一判斷，摩通将新鴻基地産評級上調至"增持"，並給予市場最高目標價162港元，相當于資産淨值折讓20%，參考歷史擴張期平均水平。

其後，美聯集團主席黃建業也公開表示，近期樓市表現不錯，"樓市已經谷底反彈並進入上升周期"，預計2026年全年樓價升10%，漲幅主要集中在中小型住宅和高級新樓方面。他預計今年整體樓市成交将達8.5萬宗，包括一手2.2萬宗、二手5萬宗、工商鋪5000宗。

"政府已經不需要新增措施去推動樓市，"黃建業說。

市場的暖意並非停留在預測層面。

香港特區政府土地注冊處的數據提供了更為具體的佐證。2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業等）達80702宗，創4年以來新高。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分别上漲18.3%及14.4%。

在2025年底，太古地産以22億港元的總價售出深水灣的兩棟豪宅，成為近年來最大的交易之一。香港興業國際則以近10億港元的價格出售了愉景灣高爾夫俱樂部旁的兩棟住宅。位于山頂種植園道1号的一處房産以5.58億港元成交，該物業面積超過6000平方呎。

進入2026年，"熱銷"消息也接連不斷傳來。

2月21日，盈科大衍地産及資本策略地産旗下中環半山豪宅項目雅盈峰以招標形式單日售出5個單位，套現近億港元。就在同一個月，中原地産統計顯示，2026年1月香港一手市場逾億元豪宅成交狂攬26宗，平均每天近1宗，涉資超53億港元。較去年同期漲了近7倍，直接創下香港單月豪宅成交宗數的歷史新高。

租金與房價的賽跑

與内地市場"房價跌、租金穩"或"雙跌"的格局不同，香港樓市正呈現近年罕見的"租價齊漲"局面。

香港差饷物業估價署最新數據顯示，1月私人住宅售價指數升至301.4，創19個月新高，月環比升幅擴大至0.5%，連升8個月；同比升4.9%。按單位面積劃分，中小型單位樓價月環比升0.5%，1076平方呎或以上的大型單位月環比升0.7%；兩者分别同比升5%和近3.7%。

租金指數的表現更為搶眼。1月租金指數報201.1，再創新高，月環比升近0.3%，同比升4.3%。這已經是連續第10個月上漲。按單位面積劃分，中小型單位租金月環比升0.2%，大型單位月環比升約0.4%；兩者分别同比升約4.3%和4.6%。

在此背景下，中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，2026年香港租金的漲勢會延續，形成近年罕見的"租價齊漲"局面。不過，房價升幅有望跑赢租金，而随着更多人買房，租賃需求可能因此回落，預計租金全年上升5%，接近2025年的漲幅。

要看清楚這輪行情，還需要回溯至2024年2月。當時，香港特區政府宣布全面"撤辣"，即撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

"辣招"時代的稅負之重，至今仍讓市場人士記憶猶新。在過去的高峰時期，非香港居民在香港購買住宅需要承擔高達兩個15%的印花稅，總計相當于房價的30%。

一套1000萬港元的房産，内地買家需預先支付300萬港元的印花稅，實際支付金額高達1300萬港元。由于印花稅部分無法貸款支付，這實際上大大提高了購房的首付比例。若購房者在持有房産不到三個月内決定出售，還需按成交價再支付20%的額外印花稅。

回到當下，陳茂波明确表示，1億元以上住宅印花稅調整"旨在達到開源目的而又将影響減至最低"。

在樓價回升、成交放量的背景下，政府選擇對極少數超級豪宅交易"精準加稅"，是順勢而為，而不是踩刹車。

從"撤辣"到"加稅"，從"谷底反彈"到"擴張期"，香港樓市正在經歷一輪完整的周期轉換。

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