向上而生 | 張江高科的産業高樓

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 所有的轉型，都始于對自身的重新定義。

過去三十年，張江高科的“高樓”是張江科學城腳下稀缺的土地。

當存量土地用一寸少一寸，伴随行業演進，傳統發展模式的天花闆逐漸顯現之時，新的“高樓”開始搭建。

它向上生長，為科技企業構建從孵化、加速到研發的全周期空間；更向内紮根，通過産業投資向企業注入資本與資源的活水。

歷經三十年發展，于一衆産業地産運營商中，張江高科見證了張江科學城的成型，也完成了自身角色的關鍵一躍。

園區紅利

1996年成立當年便挂牌上市，張江高科背靠浦東新區國資委，成為張江科學城最重要的開發運營主體和上市平台。

從成立初期以依靠土地一級開發和房産銷售租賃獲取主要收入，到2006年提出“一體兩翼”開始探索産業投資，再到2014年提出“科技投行”戰略發展至今，張江高科從傳統的園區開發商叠代至“科技地産商、産業投資商、創新服務商”。

不過，該公司營業收入仍來自以土地批租收入為主的園區運營，房地産開發及租賃業務收入占公司整體收入比例持續保持在90%以上。

2025年前三季度，張江高科實現營業收入20.04億元，同比增加19.09%，主要受空間載體營業收入增加所推動。

園區物業開發業務包括張江科學城内工業房産、研發樓、孵化樓以及配套商住用房的開發、經營。其中，産業載體銷售實現銷售收入11.29億元，同比增加24.81%；物業租賃總收入8.61億元，同比增加13.31%。

從數據表層變動來看，該公司業績顯著上升。但産城園區評論了解到，該部分收入增加主要來源于上半年結轉了部分産業空間載體銷售業務，相應的合同負債轉入營業收入所致。

且由于主要結轉物業為研發樓，毛利水平相對較低，使得當期實現毛利6.3億元，較上年同期減少1.06億元。

從單季度數據來看，三季度營收3億元，較上年同期減少-34.41%；利潤總額3.18億元，同比減少-2.24%。

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新建項目方面，截至2025年6月末，該公司主要在建項目共10個，建築面積（含地下面積）合計226.58萬平方米；儲備房地産業務新開工面積0.27萬平方米，竣工面積10.3萬平方米。

此前開發項目陸續竣工，但2025年以來該公司未有任何新增土儲。事實上，從近年來項目動工情況中可以窺見，張江高科房地産業務的開發節奏有所放緩。

不過，處于新增供應增加、空置率上升及平均租金環比下降的市場環境中，張江高科園區運營表現相對不錯。

據高力國際數據，2025年第三季度上海産業園區新增供應量約67.6萬平方米，新項目集中分布于張江、金橋、外高橋及周康子市場。

截至前三季度，上海市産業園區累計新增供應總面積近120萬平方米，全市産業園空置率連續上行13個季度，空置率進一步攀升至30.5%，平均租金環比下降2.5%，前三季度累計跌幅超7%。

在此之中，張江高科截至2025年三季度末出租房地産總面積為186.33萬平方米，較2025年上半年末的168.56萬平方米增長10.84%；第三季度實現租金收入2.94 億元，同比增長6.79%，環比增長1.38%。

産業載體收入能在行業下行大環境下能保持韌性，與張江高科的運營能力密不可分。

産城園區評論了解到，張江科學城已形成“集成電路+生物醫藥+人工智能”三大主導産業集群，科學城内園區企業數量超2.4萬家，高新企業占比60%，園區内如集成電路設計産業園、矽光産業集聚區出租率常年保持90%以上，半導體、生物醫藥等科創企業租賃需求穩定。

近水樓台先得月，作為張江科學城運營主體中唯一上市公司，張江高科所持資産均位于科學城内。

依托區域内集成電路産業集聚和産業鍊齊備的優勢，張江高科所持資産直接受益于産業集群的高速增長與産業升級需求。

例如正在建設的匯元天地，圍繞集成電路材料及裝備進行打造，預計2025年形成350萬平方米AI産業承載空間；矽光未來産業集聚區、RISC-V生态街區等特色園區也在加速推進。

至于未開發的土地，也恰好分到了政策紅利的一杯羹。

據悉，2025年6月浦東新區發布《張江科學城擴區行動方案》，新增20平方公里核心功能區，並明确“統籌存量工業用地二次開發，優先保障科研和産業化載體”。

張江高科在此擁有權益未開發土地約42萬平方米、存量物業約180萬平方米，其中70%均集中在新擴區及周邊。

政策為該部分土地提供三項 “便利”：一是土地補繳出讓金可分期、先租後售，降低重資産投入；二是科研用地可按“成本+合理收益”定向轉讓，鎖定高毛利；三是工業上樓容積率上限由2.0提高到3.5，潛在新增建築面積120萬平方米，按周邊1.8萬元/方保守估算，新增 NAV（淨資産價值）約135億元，折合每股8.7元。

股東根基

正如上文提及，張江高科正在轉型成為一家科技産業投資控股集團，雖然目前營收貢獻大部分來自“老本行”，但從财報中釋放的信息不難看出，該公司投資取得的收益對利潤貢獻越來越大。

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2022年，張江高科投資收益僅有1.19億元；至2025年前三季度，該部分收益（含公允價值變動淨收益）增至6.96 億元，較上年同期0.71億元同比大幅增加885.61%。

增長部分主要來自于公司持有股權的金融資産公允價值提升，其中實現對聯營企業和合營企業的投資收益為4.84億元，而上年同期該部分為負值。

得益于投資收益大幅提高，張江高科2025年前三季度歸母淨利潤6.17億元，同比增長20.66%。

産城園區評論獲悉，張江高科投資模式主要分為直接投資和基金投資兩種，投資版圖涉及半導體、人工智能、生物醫藥等多賽道。

截至2024年末，該公司累計産業投資規模已達95.41 億元，同比增長8.36%。其中，直投項目56個，投資金額40.77元；參與投資的基金30個，認繳出資54.64億元，撬動588.96億元的資金規模，投資企業中有54家已上市。

具體來看，直接投資模式以上海張江浩成創業投資有限公司（簡稱“張江浩成”）為平台，長期跟蹤園區内主導産業龍頭企業，在企業IPO前直接出資入股目標企業，參投企業包含中芯國際、微創醫療、復旦張江和展訊通信等。

基金參股方面則以LP的身份，通過張江燧鋒、張江科投、上海浦東科技創新投資基金、上海金融發展投資基金、上海市科創母基金、上海股權托管交易中心等多層次基金平台進行直接或間接持股。

2025年上半年度，公司股權投資方面共新增投資額0.6億元。

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另外在基金拓展方面，2025年5月20日，張江浩成作為有限合伙人認繳出資額人民币1億元，參與投資元禾璞華集成電路産業基金（有限合伙）。

該基金募集資金目標規模約為人民币20億元，主要關注長三角、珠三角以及國内其他半導體産業較發達地區，投資標的聚焦處于成長期及成熟期的半導體核心環節及泛半導體和硬科技，包括人工智能、汽車電子、新材料、智能制造等領域。

此外，該公司上半年已完成VC基金燧峰二期三關募集，天使基金燧玥的二關募集同步推進中。

在“兩翼”的另一端創新服務方面，還有一種不同于直接股權投資與基金參投的投資模式——孵化。

産城園區評論獲悉，“895孵化器”是張江高科在2015年推出的創新創業服務平台，以“基地+基金+創業營”三位一體布局為核心，通過孵化空間、創業資金、産業資源三大維度，以“投孵一體，招投聯動”模式，鍊接産業資源賦能企業。

作為張江高科專業産業服務和孵投聯動機制的載體，“895孵化器”總面積達11.46萬平方米，集辦公、居住、研發、驗證配套一體化運行，是目前上海單體面積最大的孵化器。

2014年，首期規模1.83億元的“895天使基金”正式設立，明确定位于服務895孵化器内在孵項目。

十余年來，張江高科895孵化器以張江科學城僅5%的孵化面積，完成了科學城孵化器培育高新技術企業數量的25%，已服務企業超1500家，累計培育高新技術企業170余家。

孵化企業中，不乏普冉半導體、廈泰生物、偉測科技、君聖泰、黑芝麻智能等多家上市公司，另外培育出青芯、傅利葉、達觀、禦風未來等一批具有發展潛力的優質科技企業。

投行煉金

經過十余年發展，張江高科的股東模式日漸清晰，而2025年國内的光刻機熱度，再次将這家“科創投行”推向大衆視野。

此前張江浩成投入2.23億元人民币參與上海微電子A 輪融資，以10.779%股權名列上海微電子第四大股東。

憑借上海微電子年内借殼上市、光刻機熱度、芯片領域突破、中標1.1億元光刻機項目等利好消息，張江高科股價在2025年9月份連續上漲，單月漲幅高達45%。

據市場測算，上海微電子當前的估值約為6000億元（基于28nm光刻機量産預期與EUV研發進展）。若後續上海微電子成功上市，張江高科持有的股權價值将達647億元。

另外，張江高科投資的拟上市企業中，估值200億的藍箭航天IPO已進入問詢階段，沖刺“商業航天第一股”。

值得一提的是，上交所于2025年12月26日正式發布《上海證券交易所發行上市審核規則适用指引第9号——商業火箭企業适用科創闆第五套上市標準》，為商業航天火箭的上市提供了細則。

藍箭航天IPO的快速推進疊加政策指引的發布，也讓A股市場的多只概念股受到了資本追捧。有業内人士指出，商業航天已經取代半導體成為多家券商計算機行業分析師争相跨界的方向。

與此同時，2020年張江高科聯合上汽集團、恒旭資本共同出資72億元設立元界基金孵化的智己汽車，也有了資本層面的新動作。

其中，上汽集團對智己汽車的持股方式從注冊資本變更為直接持有股權，恒旭資本則将持有的基金份額轉給上海張江浩科科技發展有限公司。

也就是說，張江高科從持有元界基金25%份額，變成持有100%。彼時有消息指出，此舉旨在為智己獨立IPO做準備。

變更出資的第二天，智己宣布于2025年12月首次實現月度“全成本口徑盈利”。

得益于這些投資，當前市場對張江高科的業績增長預期較高，大多機構預測2025年歸母淨利潤約為11.23-13.3億元，對應增速為17.79%至更高。

預期的“底氣”除了張江高科在硬科技賽道全覆蓋外，也來自于産業投資的多通道退出模式。

産城園區評論獲悉，張江高科所投資領域中，均為資本市場較為熱門的賽道。

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其中，集成電路占28%、生物醫藥及器械占20%、新能源汽車占35%、 新一代信息技術占8%、智能制造占8%。

此前張江高科前總裁葛培健曾提到，公司通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成産業投資良性滾動循環。

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目前來看，張江高科在上述環節均有所布局，未來發展存在不小的想象空間。不過，也需注意到該公司潛藏的問題。

産城園區評論了解到，張江高科園區項目持續投建，經營性現金流持續淨流出規模較大，近三年分别為-4.56 億元、-27.85億元和-24.01億元。

目前在建項目計劃總投資335億元，已完成投資156.72億元，預計後續仍需投入178.28億元。

園區開發需要持續的資本支出，産業地産經營模式資金回收周期相對較長，張江高科主要通過外部融資彌補資金缺口。

數據顯示，2022-2024年，該公司籌資性現金流量淨額分别為27.06億元、42.97億元和33.16億元。未來疊加科技投資力度加大，後續所需資金仍有較大規模。

時至今日，張江高科收入仍主要來自于産業載體銷售與租賃，随着上海市内其他園區的供應量提升、租金價格降低，或對該闆塊收入造成一定影響。

一方面主要盈利方式增速放緩，另一方面産業投資收益也易受企業業績影響。

2025年，張江高科憑借“科技投行”角色在一衆産業運營商中脫穎而出，但並非終點。

在估值仍為停留在紙面預期時，如何持盈保泰，将階段突破轉化為持續向上的成長動力，或是張江高科在行業變局中需要面對的新命題。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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