越秀236億跑馬場地塊定局 誰在為廣州頂奢商業買單？

觀點網 243輪極限鏖戰、10.5小時不眠不休，236億總價落槌，廣州珠江新城跑馬場地塊的這場厮殺，沒有硝煙，卻比戰場更扣人心弦。

2月25日18點59分，超十萬人在線圍觀下，越秀以236.03億元總價成功摘得廣州跑馬場1期地塊，住宅樓面價約8.57萬元/平方米，溢價率約26.6%，刷新了廣州最高樓面單價，更打破了當地土拍歷時最長、競拍次數最多紀錄。

該地塊作為珠江新城東區最後一塊核心寶地，起拍價高至186.44億元，吸引了保利、越秀、華潤、珠實、招商、廣州城投、廣州地鐵、廣州建築8位實力玩家參與競拍。

全程沒有試探，沒有猶豫，從起拍便進入白熱化，尤其是下午兩點半華潤、珠實退出後，賽場僅剩余保利和越秀貼身博弈，越秀逢價必跟，保利則數次在最後30秒極限加價，博弈張力拉滿。

有人說，對于越秀而言，跑馬場早已不是一道選擇題，而是必答題，拿下它就相當于拿下了廣州頂豪的話語權，未來十年的安全墊。

激烈肉搏

每一場激烈的地塊争奪，本質都是對核心資源的極致博弈，而馬場地塊的稀缺性，早已注定這場争奪的白熱化。

在市場看來，跑馬場地塊是珠江新城最後一塊能定義城市頂奢高度的絕版資産，而用越秀的表述來說，該地塊正是“近年來廣州土地市場罕見的復合型大體量優質資産”。

據悉，跑馬場1期地塊地處廣州天河區黃埔大道以南、馬場路以東，總用地面積19.45萬平方米，出讓宗地面積17.40萬平方米，計容總建面56.7萬平方米，包含了住宅、商業、商務、服務設施、其它交通設施、中小學等多重用地功能。

在本場土拍中，越秀之所以“秒跟”，除了地塊具備稀缺性外，作為馬場的做地主體，其在前期準備工作中已投入了大量的人力、财力，且超151億元的馬場地塊基礎配套工程亦是由越秀來承建。

作為廣州罕見的重磅地塊，跑馬場地塊這對于越秀而言，既是機會也是挑戰。

根據出讓文件，馬場1期地塊共包含5幅子地塊。其中2幅為二類居住用地，總面積5.41萬平方米，計容建築面積不超過22.27萬平方米；3幅為商業商務用地，總面積7.85萬平方米，計容建築面積不超過33.72萬平方米；其余為地下空間面積。

看似五塊地同台競拍，越秀、保利目標一致，即合計總面積約5.41萬平方米的2幅居住用地，是項目主要的利潤來源。

廣州樓市並不缺乏購買力，例如由南方面粉廠地塊轉化而來的頂豪新盤保利·玥玺灣，該項目于2025年11月7日晚開盤，當晚銷售額便突破100億元，成為去年全國首個單日銷售額破百億的樓盤，房源成交均價17萬元/平方米。

同時，中原地産項目部總經理黃韬也曾提到，豪宅通常擁有稀缺的自然景觀資源或獨特的地理位置，而這些無法復制的資源，都使得其在市場波動中保持一定的價值穩定。

因此，在當前房地産行業持續調整的階段，手握優質地塊資源的房企就相當于擁有了一塊“免死金牌”。

據安居客APP顯示，目前珠江新城東最新挂牌均價為10.04萬元/平方米，近三個月均價基本持平。而僑鑫匯悅台、凱旋新世界廣粵尊府在2025年成交價格上，相當堅挺，前者大部分房源成交價都在20萬元/平方米以上。

而且，該闆塊近五年來未有全新住宅項目入市，一手豪宅稀缺，這對于越秀而言，是可遇不可求的機遇，況且其自身也具備了豪宅基因，如琶洲CBD的華樾項目。但在珠江新城，越秀要讀懂的就不僅僅是廣州人，更是國際投資者。

除住宅外，跑馬場地塊的商業部分是市場最為關注的，亦是越秀的挑戰之處。

重奢比拼

在入局的8位玩家中，誰最終能拔得頭籌勝出，事實上也在無形敲定了廣州未來的重奢地標。

早前，市場便傳出消息，越秀集團已與華聯SKP團隊深度對接，如今随着越秀的拿地，SKP商業落地的可能性顯著增加。

在本次地塊的出讓條件中，其中一條便明确指出，AT111321地塊須引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營後6年内，累計銷售貢獻不低于300億元。也就是說，該商場未來平均每年銷售額不能低于50億元。

放眼國内商場，能達成了“6年300億銷售”目標的屈指可數，SKP确實算一個。當初成都SKP項目自拿地起也被下達了同樣KPI，雖起步艱難，但2023年其銷售額也達到了55億元，2024年68.8億元，業績呈增長态勢。

事實上，8位重量級玩家中，市場同樣看好擁有重奢基因的華潤。

不同于越秀和保利需要聯合，華潤自身便擁有百億級的商業。目前，華潤已在廣州白鵝潭、長隆萬博落地兩個萬象城項目。市場紛紛猜測，若此次華潤能競得跑馬場地塊，廣州能否容納得下三座萬象城。

令市場惋惜的是，上午華潤還在積極報價，下午便銷聲匿迹，在超200輪競價環節中，華潤僅加價了13次，最高一次出價是在上午10點59分，報價198.24億元。

但市場有消息傳出，若保利能拿下跑馬場地塊或将選擇與華潤合作。這對于華潤而言，無疑是最佳方案，既能規避拿地壓力又能零風險卡位珠江新城核心。

與此同時，據消息透露，華潤内部對于長隆萬象的定位並非是萬象城，而是打造的一個萬象天地之上萬象城之下的全新定位萬象商業。

回到馬場地塊的出讓條件，讓市場同樣關注的是國際酒店部分。要求指出，AT111323地塊建設計容建面不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，運營後6年内累計經營産值貢獻不低于20億元。

對于該業态，越秀也會另尋合作方，目前暫未有消息傳出。據觀點新媒體查閱，越秀合作過的品牌有萬豪、希爾頓、四季酒店、麗思卡爾頓以及高端服務式公寓雅詩閣。

而AT111321、AT111323這兩宗商業用地，越秀不僅需要下重本投資超過60億元，且建成後須100%自持全部物業，自持年限與土地出讓年限一致，不得分割銷售，條件極為嚴苛。

總的來說，無論越秀最終引入哪家重奢商場或星級酒店品牌，廣州的商業格局都必然會迎來一番新的作為與發展。

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