上海樓市繼續松綁 “滬七條”正式落地

觀點網 馬年開工第二天，幾乎所有上海熱門樓盤的銷售們都在忙着給客戶解釋新落地的“滬七條”。

2月25日上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市财政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地産政策的通知》，将自2026年2月26日起正式施行。

這一《通知》承接了去年8月發布的“滬六條”政策，針對當下上海市場限購、公積金、房産稅三項重點，進一步調整本地市民與來滬市民的購房門檻。

“現在社保個稅要求低了，鼓勵外省市客戶來滬購房，而且貸款額度也提高了不少。”觀點新媒體詢問業内人士得知，

新政落地時刻

在住房限購層面，“滬七條”縮短了社保及個稅年限，非滬籍居民購買外環内住房，社保或個稅繳納年限縮短為連續繳納滿1年及以上；同時，社保或個稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或單身人士在現有限購政策基礎上，可在外環内增購1套住房。

此外，“滬七條”針對持居住證群體另補充新購房政策，持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍家庭或單身人士，可直接在全市範圍内購買1套住房，無需提供社保或個稅證明。

事實上，早在2024年9月，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地産市場政策措施的通知》中，就曾明确上海将針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權益的政策，對持有《上海市居住證》滿3年、且積分達到標準分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。對比該政策，“滬七條”進一步降低了門檻，以居住證持有年限為條件，即可獲得在全市範圍内購房的資格。

個人住房房産稅方面，自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中，子女成年後新購的住房，若屬于該成年子女家庭的唯一住房，暫免征收房産稅。

該政策特别針對購房人未成年時與父母共有住房，成年後新購或置換住房的情況，只要新購住房屬于其家庭的唯一住房，即可享受免稅。

這條政策的要點落在了“置換”二字。

此前，滬籍子女作為購房人，成年後首次購房已免征房産稅，但在尋求房産置換時，仍然會重新計稅。而該新政明确，若個人在置換後屬于家庭唯一住房，即可繼續免征房産稅，與父母共有住房不計入。

至此，上海房産稅的“優惠力度”再拉高一個階段，這一政策的實施從另一維度體現了2025年12月30日财政部、國家稅務總局兩部委發布的公告，明确自2026年1月1日起個人住房增值稅新政，核心在于統一征收標準、降低交易成本。新政将持有不滿2年的住房交易增值稅率從5%降至3%，並正式全面消除地域差異。

無論是“滬七條”，還是财政部公告，兩項政策均旨在降低國内住房置換需求的交易成本，上海作為先行城市進行改善，或可進一步帶動全國其他城市的住房置換政策改良。

“滬七條”還調整了住房公積金貸款政策，首先提升了最高貸款額度，首套住房最高額度從160萬元提高至240萬元，如果同時符合多子女家庭和購買綠色建築條件。最高上浮35%，家庭公積金貸款最高額度提升至324萬元，第二套住房的最高貸款額度也有所提高。

對于使用過公積金貸款且已結清的家庭，在上海市無房或僅有1套房的，再次購房時可再次申請公積金貸款。此外，多子女家庭購買第二套住房時，最高貸款額度也可在最高額度基礎上上浮20%。

這條政策實際優化了2015年《上海市加快完善生育支持政策體繫推動建設生育友好型社會的若幹措施》中提及的多子女購房政策：優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔，允許多子女家庭依據實際房租支出提取公積金；“滬七條”則是将首套優化至第二套住房。

除此之外，上述政策還包括放開住房限購，對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。

“滬七條”發布背後

觀點新媒體注意到，自2026年初以來，上海正不斷圍繞樓市去庫存持續加碼政策，為“滬七條”出台鋪墊。

早在2025年中央經濟工作會議上，時隔多年再次提及“去庫存”關鍵詞。對于上海這座超一線城市來說，去庫存的主要方式主要包括三種：取消限購、收儲以及房票試點。2026年，上海去庫存的重點落在了房票制度改良上。

2026年1月底，上海普陀區甘陵小區舊住房更新項目以100%簽約率完成征收，該項目正式試點推出房票獎勵機制，為上海中心城區首批試行該政策的舊改項目之一。此外，項目還發布了《舊城區改建房屋征收房票獎勵辦法》和《舊城區改建房屋征收補償方案》，直接點明上海普陀開始在征收地塊中引入房票獎勵的方案。

這一房票獎勵模式自2025年開始試點，上海金山、青浦、嘉定、浦東、徐匯等區域均陸續推出相關政策。

去庫存之外，上海還定下了2026年另一樓市重點--保房價。

2026年2月，上海住建委聯合中國建設銀行，支持上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約，選在浦東、徐匯、靜安三個區進行試點，政府将通過市場化方式收購二手房作保租房，擴大上海市民房産的置換通道，或作保障租賃房。

具體來看，浦東新區的收購標準聚焦内環、2000年以前建成、單套建築面積70平方米以下、總價不超過400萬元的産權清晰個人二手房源，收購主體按市場或評估價自主開展收購;産權人出售房屋後，購房款參照房票形式專賬監管，需同步購買浦東新區内市場化一手住房，銀行憑一手房預告登記證明向開發商支付資金。

靜安區的收購標準為總價适中、産權清晰的成套小戶型二手住房，優先面向有置換本區商品房意願(一手房優先)的産權人，優先布局重點産業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈。

徐匯區則是通過區保障性住房公司市場化收購存量小戶型二手住房，收購後按標準裝修配置，轉化為保障性租賃住房供應;資金上以區級财政資金牽頭，搭配銀行貸款，租金收益用于成本回收與滾動發展。

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