觀點與寶灣段斐欽對話：遵守常識和本分的資産管理者

觀點網 2026年，中國物流不動産行業繼續在波動中前行。

一方面，宏觀經濟復蘇環境下，高標倉供需關繫仍然面臨壓力；另一方面，公募REITs逐步成熟又讓資本市場對穩定現金流資産的需求持續升溫。

在此矛盾市場中，有一家企業展現出一種罕見的定力，不盲目擴張，但也不懼繼續探尋新機會，争做謹慎周期中的理性資産經營者。

帶着對寶灣戰略的關注，觀點新媒體前往深圳寶灣總部，與寶灣副總經理段斐欽展開深度交流。

由此，一條清晰的寶灣戰略主線浮現：以專業能力為錨，在不确定中尋找确定性，這是寶灣堅持常識和本分的關鍵。

“可兌現的預期”

開門見山，段斐欽道出過去一年REITs市場的總體情況：“産權類物流REITs在資本市場上整體表現良好。”

首先，在長期利率持續下行的今天，高分紅、現金流穩定的REITs産品更受資本市場青睐，這類資産的收益特性與低利率環境高度契合；其次，當前市場上大多數REITs産品集中于2024–2025年發行，仍處于發行時設定的預測期内。在此期間，底層資産可供分配現金流基本能夠兌現預期，增強了投資者信心。

“可預期性和可實現性，正是資本市場定價與信任的核心基礎。發行人和公募基金管理人也投入了大量資源，确保發行後運營與分配承諾的落地。”段斐欽繼續補充，在當前低利率背景下，大量資金亟需配置具備穩定現金流的優質資産，而物流REITs恰好滿足這一需求，從而獲得資本市場的認可。

就寶灣REITs的底層運營而言，經歷了過去兩年整個物流不動産行業供需關繫變化帶來的下行壓力，段斐欽梳理出了這家企業采取的應對策略。

以出租率優先，在市場承壓環境下，優先保障園區出租率，“沒有出租率，租金水平便無從談起。”2025年寶灣逆勢頂住市場下行壓力，園區平均出租率依舊穩定在93%，這一成績在當前的行業發展周期下，實屬難能可貴。構建本地化産業招商的持續攻堅能力，深耕本地産業招商賽道，在局部維度打破傳統物流不動産的路徑化客戶依賴。通過優化運營管理，包括合作機制，持續優化項目的資本開支與運營費用。探索多元創收模式，将園區作為綜合收益載體，開發停車收費、光伏發電、配套樓宇出租等增值服務。

圖片來源：寶灣4.0園區——北京天竺寶灣物流園

此外，寶灣還積極孵化倉配一體的智慧供應鍊業務，為客戶提供全鍊路供應鍊服務，以此深度綁定客戶、強化客戶黏性。對于倉儲型企業而言，布局倉庫内增值服務絕非簡單的“額外工作”，而是一次具有變革意義的商業模式進化，“對客戶而言，實現了從單純提供倉儲‘場地’到輸出專業供應鍊‘能力’的升級，成為客戶供應鍊服務中不可或缺的價值創造環節。”

通過上述多維舉措，有效支撐了寶灣在預測期内向資本市場提供确定性較高、可持續的現金分配。

“所有不動産都難逃周期波動，當前資本市場對回報率的預期已經下調，寶灣經營的關鍵不在于是否受周期影響，而在于行業下行期能否做到相對最優。”

在寶灣的策略中，穿越周期不代表完全規避環境沖擊，而是在不利條件下仍能滿足調整後的相對理性且理想回報要求。例如，持有型物業若計入折舊攤銷，賬面虧損實屬常态，但核心價值在于每年産生的經營性現金流。

“投資者對分配收益率的預期也在動态調整，過去可能要求4.5%或以上，現在更關注與長期無風險利率能保持在合理利差内。”

作為寶灣的代表性REITs産品，華泰寶灣物流REIT在2025年經營穩定，上半年還完成了新一筆分紅，收益分配金額為2681.7萬元，分紅比例約合99.99%，每十份分紅0.8939元。

截至目前，華泰寶灣物流REIT持有三個倉儲物流資産，分别位于天津市濱海新區、南京市江甯區和嘉興市秀洲區。首先從租戶構成來看，截至報告期末，三個園區租戶總計49個，總計可租賃面積合計31.7萬平米，實際出租面積合計30.43萬平米，出租率達到95.99%，租金收繳率為98.4%。

“我們已經啟動了寶灣REIT項目的擴募計劃。”據段斐欽透露，目前寶灣确定了四個區域的底層資産作為擴募選項：甯波、青島、成都以及西安。

段斐欽表示，選擇這些區域並非偶然，而是基于對市場供需關繫的研判。

緊接着，他向我們剖析了成都和西安兩座城市的市場：2021年之前，這兩個城市曾因大量新增供給導致競争激烈；但過去兩年，市場已回歸供需均衡狀态，租金價格趨于穩定，且全市高標倉整體出租率基本超過90%。

“相比之下，部分傳統熱點區域反而因前期過度投資導致供給過剩，當前面臨下行壓力。”段斐欽坦言，現在的擴募策略強調分散區域風險，因此會優先選擇基本面紮實的城市。

“寶灣希望在未來将REIT項目打造成優質資産與專業資管能力的代表，或者說成為一個可借鑒的行業基準指數。我們希望和友商一起來共同推動，獨行速、衆行遠”。

“資産機會與機遇”

REIT項目擴募之外，市場還格外關注寶灣的出海動向。

早在2025年開年的工作會議上，段斐欽就提出要全方位挖掘新動能，塑造投資發展的全新能力，為寶灣新一年出海投資動作提供了有效建議。

據觀點新媒體了解，自寶灣聯合CGL以來，已在海外市場持有約140萬平方米的物流倉儲資産，主要集中在歐洲。

不過，當前中國物流不動産企業的出海並非簡單的純投資型擴張，“我們是伴随着中國整個的供應鍊去尋找海外機會。”

在段斐欽看來，寶灣在海外發展是為了承接中國産業鍊向外延伸的需求。

根據不同區域的市場特點，寶灣的投資步調不盡相同：承接CGL的優勢，寶灣在歐洲市場的腳步更快，已進入深度發展期，“但我們要積極也要冷靜，根據最新供需變化重新評估每個項目。”

在東南亞，這是一個承載增長紅利的區域，寶灣尚處試水期，重點圍繞供應鍊企業集中落地的國家進一步探索，此外還要注意合規性問題。

“雖然我們已經明确了未來要把出海作為一個大的戰略重點，以配合中國的供應鍊企業出海為實施原則。但在投資上，我們依舊需要非常冷靜。”段斐欽進一步解釋，看起來有很多機會的海外區域，但往往需要時間了解、理解本地文化、制度和市場，再去做投資決定。“在中國出海語境中，産業鍊縱向和橫向兼並應該加深思考，會有更多思考當地的社會，文化的融合，更多和當地人民，企業，政府交流，嘗試找到互利共赢的方法，並且通過一些雙方都能接受的機制設計去固化合作的基礎。最近，我在讀王赓武老先生的《家園何處是》，嘗試加深這部分的理解。”

同時，寶灣的輕資産同樣處于加載階段，“在國内我們有千萬平方米的自有資産網絡，還可以加強輕資産業務發展。輕資産是有意義的。”2025年，寶灣于國内新簽約的輕資産項目合計7宗，其中4個位于華南地區，其余分布在華東、華中等地區。

“過去幾年，整個行業曾因過度樂觀，導致太多的資本涌入，供給快速擴張，但實際需求並沒有想象中那麼多，所以造成了階段性的供需錯配。”段斐欽坦言，如今市場進入了消化期，正在回歸基本面。“所有的機構都希望能尋求更好的管理方，這個方面能力和信任關繫需要時間來沉澱。”

對行業市場來看，段斐欽關注到首先就是估值回歸了合理區間，“以前上海部分項目租金達1.6–1.8元/㎡/天，如今租金回落至1.0-1.2元左右，資産價格也相應回調至更可持續的水平。”

區域表現分化顯著，華東、華北部分城市前期供給過剩，華南市場雖有跨境電商等新需求支撐，但競争格局和可持續性還不穩定。

圖片來源：寶灣4.0園區——北京天竺寶灣物流園

“我認為，寶灣的核心能力分成三塊，選址、運營、招商。”在段斐欽看來，能夠把握投資選址，就決定了項目70%–80%的長期成本。穩健運營管理則是保障資産安全、維持持續現金流的壓艙石能力；此外，招商也講究穩定性，需要根據市場變化靈活調整客戶結構，提升抗風險能力。

具體至項目端，寶灣已逐漸跳出了倉儲物流服務商的思維，将物流園區從傳統倉儲空間轉型為更為高效的交付中心，結合當前新消費熱潮，更新供應鍊體繫。

“國内的新消費品牌，如零食、美妝、寵物用品、小家電等，這些企業之所以能成功，很重要一點就在于通過線上建立品牌形象，線下布局高效的供應鍊。”

當下，寶灣正持續打通上下遊鍊條，致力于打造連接品牌商、渠道與消費者的供應鍊交互中心。

以下為觀點新媒體對寶灣副總經理段斐欽先生的采訪實錄：

觀點新媒體：可否分享寶灣REIT目前底層資産運營情況？

段斐欽：2020-2025年，物流行業受供需關繫變化面臨環境壓力，寶灣的核心邏輯是主動适配環境，保障穩定回報。我們雖無法改變大環境，但通過三大策略積極應對：一是優先保障園區出租率，應對市場承壓；二是優化運營流程，持續降低資本開支與運營費用；三是探索多元創收模式，将園區作為綜合收益載體，開發停車收費、光伏發電、配套樓宇出租等增值服務。通過這些動作，我們能持續穩定回饋長期資本市場，在可預測期内提供相對确定的良好回報。

觀點新媒體：寶灣REIT持有的3個高端物流園項目建築面積合計約32萬平方米，分布于長三角、京津冀國家重大戰略城市群，未來選擇擴募標的標準有哪些？

段斐欽：公司已發布公告，預備開啟擴募計劃，核心標準圍繞分散風險+價值确定性展開。一方面通過跨區域布局項目分散投資者風險，目前已鎖定甯波、青島、成都和西安四個不同區域的項目；另一方面優先選擇“供需平衡、量價穩定”的區域，以成都、西安為例，兩地在2024年前區域間競争激烈，近兩年供需趨穩、價格與出租率表現理想，而部分傳統熱點區域因前期過度投資導致供給過剩，正面臨下行壓力，量價數據正是區域價值的直接印證。

觀點新媒體：如何看待當前部分項目當前降低租金導致利潤下降的情況？

段斐欽：所有不動産都難逃周期波動。當前資本市場對回報率的預期已經下調，寶灣經營的關鍵不在于是否受周期影響，而在于能否在行業下行期做到相對最優。這種周期性既體現在金融投資領域，也反映在資本市場中，十年前投資者普遍期待的年化12%的回報率，如今已難以實現。資本市場的價值在于持續反饋行業真實情況，引導長期資金形成客觀理性的預期，而寶灣能否在不同周期中獲得認可，核心在于行業擇優邏輯下的持續卓越表現。

觀點新媒體：在出海業務上，寶灣進行了哪些嘗試實踐？如果說國内物流不動産包括“高周轉”、“供需失衡”等階段，您認為中國物流不動産企業的出海進程處于哪個階段？未來如何看待推行輕資産模式？

段斐欽：出海已成為中國乃至全球企業的重要方向，這一波中國中國物流和工業園區企業出海，與過去純投資為目的的不動産出海差異顯著——伴随中國供應鍊企業和産業企業拓展海外市場，更多扮演資産載體角色，提供服務、承接業務，而非單純投資，這與新加坡1997年投資蘇州工業園區（帶動外資企業進入中國）的邏輯有相似之處，但需直面地緣政治帶來的挑戰與風險。

對寶灣而言，出海已确定為未來主要戰略重點，核心原則是配合中國供應鍊+謹慎試水。投資上堅持謹慎分析與積極行動並重，依托中國供應鍊尋找海外機會，目前雖有一定海外存量資産，但出海業務仍處于試水期，尤其是東南亞區域剛啟動接觸，後續需加大投入力度。

輕資産模式具備發展意義，但需基于現有支持規模區域，結合行業發展周期和合作方的需求探索成長軌迹。寶灣在國内擁有千萬平方米的自有資産網絡，沉澱超過20年的專業運管能力，為輕資産業務發展提供了良好基礎。2025年，寶灣于國内新簽約的輕資産項目合計7宗，其中4個位于華南地區，其余分布在華東、華中等地區，和不同類型的客戶建立了良好的互信關繫。行業面臨周期壓力，不同類型的機構都希望能尋求更好的管理方，提升資産NOI水平，這個方面能力和信任關繫不斷需要時間來建立和沉澱。

觀點新媒體：您如何看待2026年的物流市場的趨勢？

段斐欽：2026年物流市場的核心邏輯是區域差異影響供需，投資聚焦優質標的。一方面，各地不動産情況存在差異，直接影響整體供需關繫；另一方面，在當前市場環境下，所有不動産投資經過周期，更為理性。投資者應在最有價值的區域挑選優質的産品和選擇最務實的優秀運營管理商。這類資産既能保持相對穩定表現，也能在行業繁荣時實現價值增長。事實上，我們都需要遵守常識和本分，擁抱變化，迎接變化。

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