香港傳真 | 20億超級豪宅入市 石澳道19号的财富輪回

觀點網 潮水褪去，才知道誰在裸泳；周期輪回，才明白優質資産的珍貴。

近日有市場消息稱，英國玩具商人James William Hesterberg拟将其持有的香港石澳道19号“巨無霸”大宅放售，意向價約20億港元，呎價11.7萬港元。

資料顯示，這個項目並不是一套普通的豪宅，而是一座占地16.89萬平方呎，相當于2.2個足球場大小的私人莊園式大宅，涉及地下及低層地下兩層，提供酒窖及專屬健身室等。

同時，該頂豪大宅共包含兩宗地塊，其中一幅地皮為鄉郊建屋地段第256号，占地約4.36萬平方呎，另一幅地皮為花園地段第68号F分段，占地約12.53萬平方呎。

但比項目更有意思的是石澳道19号背後的樓市故事。

頂豪交易流轉

常言道，頂豪的交易，不止是一買一賣，更是兩段人生、兩個時代的起伏與交接。

石澳是香港公認的超級富豪居住區，隐匿于港島南區的山海之間，背靠翠綠山巒，面朝蔚藍海景，私密性極強，每一棟大宅都獨占一方天地，擁有獨立的地塊與産權。

70年代以前，大浪灣道和石澳道一帶共提供22座洋房，一直由英資洋行大班占據，拒絕華人置業。直到今天，新貴富豪想要在此置業，除了要身家雄厚，同時還須獲石澳發展有限公司或稱為石澳業主委員會批準後才可以進駐。

石澳業主委員會會審核新買家的背景、社會地位等條件，才會批準交易，整個審批過程往往需耗時數月。

當年，馬化騰購置大浪灣道13号時，也曾因身份未明被拒，直至亮明騰訊創始人身份才最終獲準。

據悉，這22棟頂豪的主人分别有李嘉誠之子李澤楷、信置黃志祥、九龍倉吳光正、騰訊主席馬化騰、其士集團已故創辦人周亦卿、南豐集團董事長陳慧慧、染料大王湯恩佳等。

據查閱，石澳道19号的上一任主人是人稱“十二少”的荣豐國際主席——鐘斌铨。

1997年是香港樓市的巅峰，也是歷史上最著名的泡沫頂點。這一年，意氣風發的鐘斌铨豪擲2.01億港元買下了石澳道19号，這座獨占山海的大宅不僅是身份勳章，更是家族實力的彰顯。

但命運的伏筆早已在巅峰時埋下，亞洲金融風暴驟至，“八萬五”建屋計劃沖擊、高息壓頂，香港樓市斷崖式崩盤。

2000年，荣豐國際業績觸底，營收腰斬、巨虧1.5億港元；正是這一年，持貨不足三年的鐘斌铨不得不将石澳道19号以1.03億港元的“割肉價”轉賣給現房主，即英國玩具商人James William Hesterberg，這場交易也被稱為“豪宅市場最震撼蝕讓案”。

早在1978年，James William Hesterberg便在香港創立了Lanard Toys(蘭納德玩具)，專門為美國Kmart等巨頭代工玩具。2000年“撿漏”後，他将原住宅推到重建，從原來的3000平方呎擴容至如今的超級宮殿。

按市場分析，若這巨無霸大宅能以20億港元成功易手，将成為繼2023年初山頂馬己仙峽道30至38号屋地以約50億港元成交後，香港近三年來最大宗二手超級豪宅交易，賬面升值約19倍。

香港樓市窗口

别人恐慌時貪婪，别人貪婪時離場。不同于此前鐘斌铨被動割肉，James此次離場，或許是看到了香港頂豪市場的窗口。

進入2025年底，香港頂級豪宅市場早已暗流涌動，多宗大額成交頻頻涌現，打破了此前兩年的低迷沉寂。

2026年初，中原地産高級資深營業董事何兆棠表示，2026年将是“香港超級豪宅年”。

據最新統計，單在1月份，億級豪宅成交宗數就高達26宗，涉資超53億港元，較去年同期增幅高達七倍，平均每天就有一宗億元交易誕生，幾乎呈現“供不應求”的态勢。

港島區是成交主力軍，占比近九成。其中，由恒地與新世界合作的西半山天禦表現最突出，1月份單盤就錄得10宗成交，涉及金額逾17億港元，平均每宗成交價高達1.7億港元。

淺水灣1 South Bay Close項目更是上演了“大手掃貨”名場面——該項目僅設10伙，1月份推出6伙單位，被同一組買家一次性購入，涉資高達8.6億港元，呎價最高達10.27萬港元。

除了一手頂豪市場火爆，二手頂豪市場也同樣活躍。

近期，随着香港樓市回暖，不少富豪開始出售房産套現。其中，富商劉銮雄家族及相關人士剛以1億港元出售中半山The Albany一套三房單位，按照12年前0.88億港元購入價計算，該筆交易賬面盈利0.12億港元。

該物業為中半山雅賓利道1号的The Albany高層A室，實用面積1948平方呎，連車位以1億港元成交，呎價約5.13萬港元。剔除内部轉讓後，此次成交價為該樓盤近5年來新高。

頂豪市場火爆從來都不是孤立存在的，背後是香港整體樓市穩步回溫等多重利好因素疊加的必然結果。

何兆棠在2月11日發布的樓市點評中指出，豪宅成交急增主要有三大原因。

首先是股市回暖，資金氣氛改善，部分老牌家族及高資産人士趁勢調整資産配置，套股換樓。2026年1月，香港已有13家新上市公司，集資金額達393億元，較去年同期約60億元大幅上升約555%，為高端物業市場提供了充足的購買力。

其次，過往優質二手豪宅多由業主自住或長期持有，市場放盤有限，但如今随着部分業主減持套現，市場供應有所增加，引發了“尋寶式”入市熱潮。

最後一個原因是購買力的累計。過去幾年，香港豪宅市場受制于高息環境及整體經濟不明朗因素，觀望氣氛濃厚，但近年來部分豪宅價格已從高位回落10%至30%，帶動購房及置換需求回升，其中不乏從海外回流香港的購房者，也有不少内地資金趁低位入市抄底。

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