露香園補稅風波：城投控股最賺錢項目吃下1.3億“罰單”

觀點網 曾為城投控股帶來巨大業績貢獻的“露香園”項目，這一次帶來了1.3億“罰單”。

2月9日晚間，城投控股對外公告稱，公司全資子公司上海露香園置業有限公司近日收到《稅務處理決定書》。因露香園公司進行土地增值稅清算申報時違規，補繳稅款9089.1萬元+滞納金約3956.07萬元，預計将減少2025年度淨利潤約1.3億元。

同日，城投控股亦發布業績快報，2025年錄得營業總收入144.62億元，同比增長53.33%；屬于上市公司股東的淨利潤2.9億元，同比增長19.67%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.39億元，同比增長219.52%。

露香園因果

公告顯示，2023年，露香園公司在對開發的房産項目進行土地增值稅清算申報時，歸集計算扣除項目不準确，多計扣除項目金額合計302,970,052.66元，已在土地增值稅清算申報時稅前扣除。

根據相關規定，應追繳土地增值稅約9089.1萬元，以及對追繳的土地增值稅按日加收萬分之五滞納金。

城投控股稱，露香園公司于2023年完成土地增值稅的清算繳納。根據規定，露香園公司按照《稅務處理決定書》補繳稅款和滞納金不屬于《企業會計準則》中前期差錯的情形，不涉及對前期财務數據的更正調整。本次補繳稅款9089.10萬元，滞納金約3956.07萬元，預計将減少2025年度淨利潤約1.3億元。

說起露香園，左連新天地，右望陸家嘴，北臨外灘的老城廂地段，注定備受矚目。

該項目由國企上海城投旗下城投控股操刀，是其豪宅“明星項目”，也是該公司業績的重要貢獻來源。

早在2002年，上海市政府将露香園一期的改造任務交給了黃浦區政府和上海城投，2009年露香園一期開工，2020年入市並于次年9月交付。

2021年1月，城投控股+上海建工聯合體以176億元獲取黃浦豫園社區（露香園二期）地塊，整個二期被分割成6個子地塊組團，覆蓋高層住宅、風貌别墅、商業等，項目當年便開工建設。

2022年，城投控股以11.54億元收購建工持有的露香園公司15.3%股權，收購完成後直接持有露香園公司共計100%股權。

根據城投控股2025年4月末對外披露的信息，“露香園是規模比較大的一個地産項目，露香園一期已建成交付；露香園二期分期開發，首開區B、D1地塊于2024年3月入市，基本售罄，其中D1地塊于2024年12月陸續交付；D1地塊别墅于2024年6月入市；A地塊于2024年11月入市。”

露香園二期也是目前城投控股投資最大的項目，2025年中報顯示該項目總投資金額超過274億元，露香園項目總投資也僅為78億元。

露香園也成為城投控股很長一段時間的主要業績來源。

體現在營收上，2022-2024年度及2025年1-6月，城投控股分别實現營業收入84.68億元、25.59億元、94.32億元和59.27億元；房地産業務收入分别為79.9億元、19.29億元、90.29億元和57.55億元，随房産項目竣工交付結轉周期而波動，但都離不開露香園的影響。

其中，2022年度房地産業務收入79.9億元，主要是朱家角E地塊一期商品房、松江新農河商品房、颛橋01-22A-04動遷房、露香園一期商品房（低區）等項目結轉收入所致；2023年度房地産業務收入19.29億元，主要是露香園一期商品房（低區）、露香園T5酒店式公寓

等項目結轉收入所致；2024年度房地産業務收入90.29億元，主要是匯樾庭、露香園二期等項目結轉收入所致。

拿地起伏

在銷售端，2024年城投控股簽約面積和銷售金額大幅增加，可供出售面積為34.27萬平方米，已售（含已預售）面積為11.90萬平方米，簽約銷售金額為177.33億元，主要簽約項目為露香園二期和長甯區青溪雲邸。

交付結轉方面，2024年城投控股結轉面積為8.48萬平方米，結轉金額為86.28億元；結轉項目主要包括匯樾庭商品房（住宅）、馥公館商品房（住宅）、露香園二期（香境里、露璟庭）商品房（住宅）、露香園二期（香境里）商品房（别墅）和高陽新里商品房（住宅），上述項目主要為市區商品房，毛利率水平較高。

對于拿地，城投控股曾表示，會聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租賃住房項目，通過集中供地、城市更新、産城融合、片區建設以及收並購等方式，關注上海中心城區商品房、城市更新、城中村等公司優勢領域的投資機會。

觀點新媒體獲悉，城投控股主要通過公開招拍挂、參與風貌保護項目和舊改項目等方式擴充項目儲備。

2025年，城投控股並未有較大拿地動作，但于2024年獲得多個重要項目。2024年，城投控股新增黃浦區小東門項目，闵行區華漕鎮MHP0-1404單元39-02、40-02地塊，落實土地儲備約7.5萬平方米。其中，該公司競得闵行區華漕鎮MHP0-1404單元39-02、40-02居住龍地，新增土地儲備面積4.35萬平方米，土地出讓金為29.13億元。

資料來源：城投控股

值得關注的是，城投控股參與黃浦區歷史風貌保護項目公開遴選並被确定為實施主體，以70.8億元獲取黃浦區小東門街道235B-03地塊等，增加土地儲備面積3.13萬平方米。

該項目為黃浦區歷史風貌保護項目，其中住宅建築面積為57294.98平方米，商業建築面積為19700.29平方米，社區級公共設施建築面積為2254.58平方米，項目範圍内的肌理保護範圍占比不小于69%。

在舊改方面，城投控股分别與浦江鎮人民政府和華漕鎮人民政府簽訂改造項目合作協議，參與闵行區浦江鎮杜行老街“城中村”改造項目和華漕鎮諸翟“城中村”改造項目，項目總投資金額分别為65.17億元和118.39億元，開發周期均預計為5.5年，兩個項目目前處于動遷階段。

這些項目會在接下來數年内轉化為城投控股的利潤來源。

2025年，因項目推售節奏城投控股銷售額同比有較大幅度下降，但營收則保持一定增速。

根據城投控股發布的2025年業績預報，2025年該公司錄得營業總收入144.62億元，同比增長53.33％；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.9億元，同比增長19.67％；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.39億元，同比增長219.52%。

城投控股解釋稱，營業收入同比增加53.33%，營業利潤同比增加36.11%，主要是公司房産項目竣工交付結轉較上年同期增加。

歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比增加219.52%，主要是：（1）本期房産業務交付結轉同比增加，淨利潤同比增加；（2）本期非經常性損益由正轉負，由于證券市場價值波動，非經常性損益中公允價值變動損益同比下降，同時其他非經常性損益同比下降。

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