GDIRI觀察丨首進南通 旭輝商業輕資産再下一城里的路徑與挑戰

觀點指數(GDIRI)  近日，旭輝商業宣布中標南通南山湖金沙灘項目的輕資産運營權，将與圓宏集團達成合作，首次進入南通市場。

資料顯示，南山湖金沙灘是南通南山湖公園内的標志性商業街區，由12棟簡歐風格獨棟建築組成，臨湖而建，坐擁約5000畝生态濕地景觀資源。雙方将攜手以“改造不閉店”的方式，對項目進行空間與内容的雙重煥新。

此次南通項目的落地，成為旭輝在房地産行業深度調整期中，持續推進輕資産轉型戰略的又一重要動作。其背後，既折射出房企在财務纾困與業務轉型雙重訴求下的發展邏輯，也呈現了旭輝商業輕資産業務上的發展路徑。

纾困下的商業破局

作為面臨顯著經營壓力的企業代表，旭輝目前已基本完成境内外債務重組，财務結構得到顯著優化，但經營端仍面臨較大壓力，房地産銷售下滑、項目盈利承壓的局面尚未根本扭轉。

财報數據顯示，截至2025年上半年，旭輝實現營業收入122.81億元，同比下降39.22%。其中，物業銷售收入為81.20億元，同比大幅下滑49.9%，仍是營收下滑的主要拖累；物管及其他服務收入33.75億元，同比小幅增長5.2%，投資物業租金收入7.86億元，同比微降0.3%，服務類收入的逆勢增長成為經營端的重要支撐。

财務結構方面，期内旭輝總資産2413.20億元，總負債1969.14億元，債務規模實現穩步收縮，未償還債務較上年同期減少約44億元。

償債能力上，截至2025年6月末，公司流動比率為0.95、速動比率為0.51，短期償債能力仍偏弱，後續仍需依托債務重組深化及銷售回款改善來緩解壓力。

值得關注的是，旭輝已于2025年底完成境内外債務重組，合計削債430億元，其中境内債重組削債超50億元、境外債重組削債約380億元；有息負債總額預計從2025年中期的842億元壓降至500億元左右，債務結構實現從“短期高息”向“長期低息”轉型。

債務重組的完成，為旭輝赢得了轉型窗口期，但經營端的壓力仍需通過業務結構優化來緩解。在此背景下，商業闆塊憑借穩定的現金流、較低的資本占用優勢，成為旭輝培育新“造血”能力的核心方向。

輕資産業務發展上，旭輝商業官微數據顯示，2025年旭輝商業全年成功簽約7個委托管理項目、6個管理咨詢項目。

資料來源：企業官微、公開資料，觀點指數整理

就現有布局來看，旭輝商業的輕資産項目呈現出“深耕核心、輻射周邊”的特點，重點布局長三角、環渤海等核心城市群，同時逐步向南通等強三線城市下沉。這種區域布局策略，能依托核心城市群的消費潛力保障項目收益，還能通過下沉市場擴大布局規模。

合作模式上，旭輝商業目前形成了“委托管理為主、咨詢服務為輔”的多元合作體繫。其中，全權委托管理是其輕資産輸出的主要形式，合作方将項目規劃定位、招商運營、營銷推廣等全流程業務委托給旭輝商業，旭輝通過收取管理費、業績分成獲得收益，上海金鼎TOD綜合體便是這一模式下的典型案例。

管理咨詢模式則主要針對需要專業指導但無需全權委托的項目，提供市場研究、産品定位、招商策略等專項服務。對旭輝而言，該模式是積累項目經驗，為後續全權委托合作奠定基礎的重要渠道。

品牌輸出模式則針對運營能力較強但缺乏品牌背書的合作方，通過品牌授權、標準輸出等方式，幫助項目快速建立市場認知，主要适用于存量資産改造項目。

從合作方特征來看，旭輝商業偏好與資金實力雄厚、商業信譽良好的機構合作，尤其側重與地方國企、金融機構及專業投資機構攜手。

此次南通項目的合作方圓宏集團就為地方國企，而此前合作的金橋集團、安德利集團、廣晟發展等企業也涵蓋了國企、民企等多種類型。

從旭輝角度來看，這種多元化的合作方選擇，一方面能保障項目資金穩定，降低合作風險，另一方面也能借助合作方的本地資源，快速打開區域市場，提升項目的落地效率與運營成功率。

輕資産成效與考驗

經過一段時間的布局與實踐，旭輝商業在輕資産運營、産品創新與合作模式上已取得初步成效。相關數據顯示，截至2025年底其輕資産已覆蓋12城14座項目。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

在項目類型上，旭輝商業輕資産布局呈現出“多元業态全覆蓋”的特點，不再局限于傳統購物中心，而是涵蓋了城市更新、年輕力街區、TOD綜合體、社區商業等多種業态。

這種多元業态布局，雖有助于旭輝商業規避單一業态的市場風險，但更考驗其全周期運營能力。需要旭輝商業精準适配不同區域、不同客群的消費需求。

産品線适配性上，“旭輝里”主打社區生活中心，“旭輝廣場”是區域購物中心。通過這兩類輕資産輸出，可快速将自有IP在全國“復制粘貼”，搶占市場份額。

值得一提的是，為适配多元項目的需求、突破標準化局限，2025年3月旭輝商業還發布了全新“年輕力C+産品線”，與廣晟發展聯手打造廣州晟潮C-Wave，作為首秀項目，邁出了從標準化輸出到個性化價值創造的轉型步伐。

此外，旭輝商業還開始打造自己的原創IP活動矩陣，包括“嗨GO節”、“來旭輝商業過夏天”、“超級寵粉節”和“ZAO趣節”等四大IP，意将短期流量沉澱為長期品牌資産。

上述舉措之下，2025年旭輝商業全體繫客流量達2億人次，營業額同比提升18%，會員總量突破350萬，引入全國及區域首店超過200家，打造2200場各類特色活動，形成了相對完善的運營體繫。

具體項目來看，2025年成都溫江旭輝Cmall實現客流同比增長17%，銷售額同比增長23%；上海長壽·旭輝里定位煥新為“食間歡聚場”，客流同比增長42%、銷售額提升19%，均取得不錯的表現。

不過盡管業務初具成效，但旭輝商業的輕資産運營之路仍面臨諸多挑戰，其長期運營能力與戰略定力備受考驗。

從行業環境來看，房地産行業調整仍在持續，存量商業市場競争日趨激烈，頭部房企與專業商業運營商紛紛布局輕資産領域，同質化競争與優質資産稀缺的矛盾日益突出。

在此背景下，旭輝商業面臨着“搶項目、拼運營”的雙重壓力，若項目運營業績不佳，可能面臨被合作方解約的風險，進而導致市場份額流失。

競争對手方面，旭輝商業的核心布局區域是長三角，這里也是華潤萬象生活、龍湖、大悅城等頭部商業運營商的必争之地。

以華潤萬象生活為例，其目前在上海、杭州、南京、蘇州、合肥等城市實現了全覆蓋，運營有上海萬象城、杭州萬象城、南京萬象天地等標杆項目，憑借成熟的運營能力與品牌影響力，成為衆多國企、民企合作的首選，給旭輝商業的區域拓展帶來了不小壓力。

從企業自身來看，雖然輕資産模式無需大量資金投入，但對運營能力、品牌影響力與資源整合能力的要求極高，旭輝商業仍需持續提升團隊的專業度，優化運營體繫，解決不同城市、不同類型項目的運營難題。

其次，目前旭輝商業的輕資産項目仍處于布局初期，多數項目尚未進入穩定盈利階段，短期内難以對企業整體業績形成顯著支撐。如何通過精細化運營實現項目的快速盈利，提升輕資産闆塊的營收貢獻，仍是亟待解決的問題。

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