新城發展籌錢 高息債後再定增募資4.7億港元

觀點網 新城發展港股低開，2月5日收盤跌13.17%，報2.44港元，總市值172.4億港元。

這或許是受到新城發展最新折讓近15%配股的消息影響。2月5日，新城發展對外宣布，以先舊後新向不少于六名買方配售1.98億股股份，占擴大後已發行股本約2.73%，集資總額及淨額各約4.73億港元及4.68億港元。

這是新城發展采取的融資方式之一。而在2025年，新城曾發行多筆美元債，利息高達近12%。相較來看，新城控股于境内融資成本維持在較低水平。

從融資成本角度，利率差異體現着境内與境外融資成本的“天差地别”，而境内外資金互通存在障礙。此次新城或是在定增和高息美元債之間，選擇了前者。

折價配股

公告顯示，此次配股的每股配售價為2.39港元，較2月4日收市價2.81港元折讓14.95%，較最後五個連續交易日平均收市價折讓約8.85%；較最後十個連續交易日平均收市價折讓約2.45%。

新城發展稱，募資将用于公司未來發展及償還到期債務及作一般營運資金等。配售及認購完成後，賣方公司控股股東富域香港投資持股比例由64.78%輕微攤薄至63.01%。

該公司董事會表示，配售及認購事項有助擴大股東及資本基礎，增強财務靈活性，符合公司及股東整體利益。

觀點新媒體獲悉，新城發展是“新城繫”内頂層控股和海外融資橋頭堡的角色，主要定位于産業投資平台。新城發展持有新城控股67%的權益比例，並依托新城控股貢獻超過99%的收入和利潤。目前，新城發展已剝離影院、兒童業務等非核心資産，未來将聚焦主業相關内容。

在股權架構上，王振華通過100%控股主體“富域香港”持有新城發展64.72%的股權，新城發展通過全資子公司鍊條間接持有新城控股67.20%股權，是其控股股東和母公司。

觀點新媒體獲悉，新城繫曾于2025年合計發行多筆美元債。2025年6月，新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期，資金将用于回購兩筆即将到期的舊美元債。

10月，新城全資子公司新城環球成功發行完成發行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%，募集資金主要用于償還公司一年内到期的境外中長期債務。標準普爾給此次債券評級為B-，本次債券發行的募集資金，将主要用于償還公司一年内到期的境外中長期債務。

此次折讓定增背後，是“新城繫”仍舊緊缺的現金流。近期有消息傳出，新城發展和其控股的新城控股将于下周初于香港舉行非交易性質的路演活動，交流對象為基金、銀行等金融機構，意在了解目前市場和政策面回暖的形勢下，境外投資者對信用良好的民營房企外币融資的态度。

有知情人士稱，新城控股旗下一筆本金4億美元的境外債券将于今年5月到期，該公司觀察是否有部分以新換舊的可能性，據悉目前以交流公司經營情況為主，沒有确切的發債計劃。

流動性壓力

可以發現，雖然打開了境外發債通道，但新城發行美元債的利息仍高達近12%。相較來看，子公司新城控股境内融資則能夠維持較低成本。

比如境内債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發行三筆中期票據，發行規模分别為10億元、9億元、17.5億元，利率分别為2.68%、3.29%和4%，獲得中債增全額擔保。

從經營角度來看，新城的确還面臨着一定的現金流壓力。截止2025年6月末，該公司有息債務總額約572億元，經營性物業貸、境内抵押公開市場債、美元債、開發貸和其他債務占比分别為60%、17%、14%、5%和4%；其中抵押融資占比高達77%。

成本與期限方面，新城發展債務加權平均債務年限不斷增長，由2020年的2.45年延長至2025年中期的5.40年；加權平均債務融資成本逐年下降，由2020年的6.69%降低至2025年中期的5.84%，2025年中期平均融資成本較2024年末降低4個bp。

據悉，新城發展于2026-2029年及以後境内外債務合計約170億人民币，其中美元債約10.05億美元，2026年後兌付壓力逐步減輕。

值得關注的是，新城的商業租金收入已持續貢獻穩定現金流。2025年，新城累計實現商業運營總收入約140.9億元，比上年同期增長10%，商場租金收入每月約為10.95億元，經常性租金收入覆蓋利息倍數不斷提升，支撐常态付息能力。

2025年5月底召開的股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，最近三年，公司要解決的最重要的事情，是恢復新城在資本市場的主體信用。“通過三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩定經營的正常層面”。

摩根士丹利于2025年末發布報告稱，看好新城發展租金收入強勁增長，在低端城市的市場占有率擴大，上調2025-2027年租金收入預測3%至5%。

同時，由于物業發展規模縮減，分部業績對盈利的負面影響進一步減退，同步上調3年盈利增長預測2%至5%，未來兩年該公司積極透過以房托基金REITs形式，分拆物業組合上市，釋放投資物業價值，進一步降低杠杆及流動性風險。

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