GDIRI觀察 | 轉向ABS擴募與前端收購，建行住房租賃金融策略求變

觀點指數(GDIRI)  2026年2月2日，中國建設銀行在上海成功舉行了對首批收購二手住房用于保障性租賃住房項目的簽約支持活動，以金融力量助力上海二手房存量盤活。

浦東新區、靜安區、徐匯區作為此次試點的首發區域，率先探索“以購代建”的新模式，利用存量二手房源有效擴充保障性租賃住房供給，這是上海以市場化手段盤活存量房源的創新舉措。

針對三區不同試點模式，建行提供全流程綜合金融支持。其中，為浦東新區的“政府主導、市場運作”模式定制資金監管、專項融資及“賣舊換新”按揭配套等服務，通過“房票式”專賬監管确保資金專款專用，激活住房置換鍊條。

而就在上海簽約事件的前兩周，1月23日建行宣布終止建信建融家園租賃住房公募REITs的申報審核流程，這一曾被寄予厚望的跨城市保租房REITs項目，在推進一年多後正式止步。

存量變“增”量

上海二手房市場正面臨存量承壓、置換鍊條斷層的挑戰。在此背景下，浦東、靜安、徐匯三區率先啟動二手房收購保租房試點，建行作為核心金融支持方，精準切入“存量盤活+民生保障”的核心痛點，通過定制化金融方案、多元資金支持，推動閑置二手房向保租房轉型，實現存量資産向民生增量的轉變。

其資金參與並非單一信貸投放，而是覆蓋收購、改造、運營的全流程綜合金融支持，精準匹配三區試點的差異化需求。

具體來看，建行的資金參與模式深度契合三區試點的特點。

針對浦東新區政府主導、市場運作的模式，建行重點提供資金監管與專項融資服務，配合浦東區級收購主體開展房源收購，對購房款實行“房票式”專賬監管，确保資金專款專用，同時聯動個人住房按揭服務，為被收購房源産權人“賣舊換新”提供配套按揭支持，實現“收舊”與“換新”的無縫銜接，激活置換鍊條。

針對靜安區片區式收租為主、零散收購為輔的模式，建行聚焦重點産業園區、軌交3公里輻射圈的房源收購，為靜安置業集團下屬實施主體提供批量融資支持，助力其開展房源排摸、洽談簽約等全流程專業化運作，同時配合區域城市更新，為底樓房源收購等特色舉措提供資金保障，兼顧保租房供給與民生改善。

針對徐匯區财政引導+市場收購的模式，建行在區級财政資金注入的基礎上，通過銀行貸款融資補充收購資金規模，為區保租房公司的市場化收購提供穩定資金支撐，助力其完成房源收購後的標準化裝修配置，确保保租房快速投入使用。

目前建行已完成與三區公租房公司的合作協議簽署，各項金融服務已全面落地啟動。同時，三區已明确房源篩選標準，均聚焦“房型匹配、配套成熟、交通便捷”的小戶型房源。

其中，浦東優先收購内環内2000年以前建成、單套70平方米以下、總價不超過400萬元的産權清晰房源，靜安聚焦總價适中的成套小戶型，徐匯則以市場化方式收購各類适配房源。

同時，建行已同步完成首批試點項目的融資額度預留、資金監管流程搭建，部分意向房源的收購洽談已在銀行資金保障下有序推進，預計短期内将有首批存量二手房完成收購並啟動改造，逐步投入保租房市場，為新市民、青年人提供優質可負擔的居住選擇。

除資金支持外，建行還提供全周期配套金融服務，包括租金監管、交易資金監管、科創E建行科技人才一站式服務等，全方位護航試點項目的推進，确保存量二手房盤活工作可以高效、規範地開展，推動形成投入、運營、反哺的良性資金循環。

公募REITs的暫時撤退

作為此次試點的核心金融支持者，建行並非首次涉足住房保障領域。

此前，該行已在住房租賃領域進行了多維度布局，其中包括保租房公募REITs、住房租賃運營平台、租賃住房貸款等業務。

回溯建行在保租房REITs層面的嘗試。2026年1月23日，中國建設銀行發布公告稱，其附屬公司建信住房服務有限責任公司作為原始權益人申報的保障性租賃住房公募REITs，已由基金管理人和專項計劃管理人主動申請撤回申報材料，該項目于2024年3月正式受理，目前已終止審核流程。

據觀點指數了解，建信住房建融家園租賃住房REIT以建信住房持有的北京、上海、蘇州三地保租房為底層資産，2024年3月獲監管受理時，曾因打破單一城市、單一運營方的格局被寄予厚望，但其終止並非偶然。

從監管維度看，2025年末證監會“63号文”與滬深交易所新版審核指引的落地，構建了更嚴格的REITs準入標準。新規明确終止審核的具體情形，包括申請文件瑕疵、信息披露問題等。

而建行該項目自2024年4月收到交易所關于“非居改保”合規性、出租率預測等的問詢後，至今超20個月未回復，側面印證了其底層資産在合規性與收益穩定性上未能滿足監管新要求。

這種監管環境的變化，使得此前重擴容、輕質量的REITs申報邏輯不再适用，頭部企業主動撤回，成為順應市場規範的理性選擇。

市場環境的變化同樣不可忽視。2025年至2026年初REITs二級市場已從2024年的普漲行情轉向疲軟，投資者對資産收益率的要求更高，新發産品面臨破發風險。

以同批撤回的華夏萬緯倉儲物流REIT為例，其底層資産因租金下降、租戶集中問題被迫調整，而建行保租房REITs若強行推進，可能面臨估值折價或資産減值的風險，這種發行即虧損的局面，使得主動終止成為維護長期利益的最優解。

結合市場環境分析，近期包括建信建融家園租賃住房REIT、創金合信電子城産業園REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT等多只公募REITs申報終止或撤回審核，這或是監管新規落地、市場環境變化與企業自身戰略調整共同作用的結果，REITs市場正從擴容提速轉向提質增效的發展新階段。

從建行自身來看，REITs的暫時撤退也與其住房租賃業務的運營現狀密切相關。财報數據顯示，作為原始權益人的建信住房，2024年淨虧損2.47億元，2025年上半年淨虧損進一步擴大至2.21億元，連續虧損态勢直接削弱了REITs的核心吸引力。截至2025年6月末，建信住房資産總額116.25億元，淨資産3.57億元。

與公募REITs的撤退形成鮮明對比的是，建行旗下“建信長租”持有型不動産ABS在2025年9月完成首次擴募，成為市場首單擴募的持有型ABS項目。

此次擴募規模達4.53億元，認購倍數高達7.8倍，吸引了銀行理财、券商、保險等30余家機構參與，市場認可度超預期。擴募後，底層資産從4個增至6個，覆蓋上海、南京、杭州等重點城市，抗風險能力顯著提升。

兩種金融工具的不同境遇，核心源于适配性差異。而更重要的是，ABS更适合當前建行住房租賃資産的階段特征，既能實現存量資産盤活，又無需承擔公募REITs嚴苛的信息披露與收益承諾壓力。

對比兩種金融工具，此次REITs的暫時撤退，並非是建行退出住房租賃市場、消極收縮的表現，而是其對于住房租賃市場金融策略布局的優化。

通過ABS擴募，建行已構建起可持續的資産證券化平台，而撤回REITs則是為了避免在市場調整期消耗優質資産。未來待資産運營更成熟、市場環境回暖後，這些經過整合的資産或将以更優質的狀态重新沖擊公募REITs。

同時，此次深度參與上海三區保租房試點，標志着建行戰略重心向前端轉移，聚焦于存量資産的激活與運營，通過信貸支持、資金監管、配套服務等綜合金融手段，深度綁定地方政府與實施主體，推動二手房存量向保租房轉型，實現“金融支持+民生保障+市場穩定”的多重目標。

這種身份轉變，既貼合當前上海樓市的實際需求，也契合建行以金融力量服務實體經濟的核心定位。

從支持上海二手房收購，到金融工具的靈活騰挪，建行正在構建一套适配住房租賃市場的金融服務體繫。

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