龍光21只債券重組議案獲通過 但有抵債資産被查封了

觀點網 境外債務重組落定後，龍光控股的境内債務重組正進入執行階段。

2月3日，深圳龍光控股發布《關于公司債券重大事項的公告》，披露了境内債務重組執行層面的最新變動。

公告顯示，前期納入重組範圍的21筆公開市場債券及資産支持證券，已于2025年内全部完成持有人會議審議並獲通過。同時，對部分潛在抵債資産的處置方式、補流安排以及集合資産信托償付來源作出調整與落實，並提示個别項目面臨司法查封風險。

在重組議案獲得通過的基礎上，龍光控股正通過分類處置資産來落實償債保障。

其一，拟公開挂牌處置部分資産。公告顯示，該公司計劃将包括“肇慶玖峯城”項目公司100%股權、“龍光桂林國際養生谷”項目公司100%股權、“惠州龍光城（戴斯酒店）”資産、南甯龍光世紀中心部分辦公樓及商業物業、以及惠州龍光天禧花園5套别墅在内的多項資産納入挂牌範圍。

首輪公開拍賣的起拍價不低于相關資産截至2025年6月評估價值的70%，如未成交，将按約定機制逐輪下調起拍價。

公司透露，其目標是在首輪公開拍賣啟動後的3個月内完成上述資産處置，處置所得淨現金在扣除相關成本後，按《重組議案》“第二次購回”條款用于債券回購。

其二，确認部分項目為補流資産。龍光控股确認将“珠海湖城大境”（珠海市瑞梁房地産有限公司49%股權收益權）及“江門玖龍灣花園”（廣州駿逸房地産有限公司49%股權）納入補流資産範圍。

相關項目在開發建設、運營及處置過程中形成的淨現金流，在扣除工程款、稅費等支出後，将優先用于補充支付單一資産成本；在單一資産成本結清、集合資産信托終止後如仍有余額，可用于提前償付標的債券本金及利息。

其三，确認集合資産信托償付來源。在資産抵債選項下集合資産信托模式的前提條件滿足並成功設立的情況下，龍光控股确認将“南甯玖雲著（相思湖）”項目對應的南甯市龍光鉑駿房地産開發有限公司44%股權收益權，作為集合資産信托抵債模式下的償付來源。

公告指出，該資産一經确認，将專用于該模式項下的償付安排，不再用于其他重組選項或購回安排。

從整體安排看，本次公告是在既有重組框架下，對抵債資産用途進行再分配與确認。

據過往公告梳理，龍光控股的境内重組方案經歷了多次優化調整。

龍光集團在完成境外債務整體重組後，于2025年3月向投資人披露了覆蓋21筆境内公司債及ABS的重組方案，在特定資産、資産抵債、現金購回、債轉股及全額展期留債五大選項之間，為不同類型債權人提供組合選擇。

同年6月，公司根據投資人反饋對方案作出優化，将資産抵債對價由100：25元提高至100：35元（其中1元為現金），現金購回價格由15%提升至18%。

同時，增設單一資産信托模式，縮短展期期限至8年，以提高債務削減力度並增強方案吸引力。

在重組執行進入深水區時，底層資産的法律風險也開始顯現。

公告提示，作為前期重組議案中潛在抵債資産之一的“肇慶玖峯城”項目，目前因工程訴訟糾紛，項目公司肇慶市龍光潤悅房地産有限公司持有的地塊資産已被司法查封，

資料顯示，被查封的地塊資産為該項目目前的主要資産。

龍光控股判斷，上述事項預計将對“肇慶玖峯城”的後續開發建設及處置價值産生不利影響。

公司表示，将積極與相關訴訟主體溝通，盡力降低事件對項目本身及整體重組安排的沖擊，並提示相關標的債券持有人關注由此帶來的風險。

依據《重組議案》“抵債資産調整安排”條款，如原定用于重組方案其他選項或資産處置安排的資産因客觀原因無法執行，發行人可從“潛在抵債資産清單”中選取其他資産進行替換。

這也意味着，主要抵債項目的司法查封，可能促使龍光控股根據條款對資産池進行重新配置，在保障整體評估價值基本穩定前提下，重新平衡抵債資産節奏。

不過，這一輪對價提升與條款優化的背後，也折射出龍光現有内生現金流承壓的現實。

為緩解流動性壓力，公司在2024年暫停新增土地投資，新開工建築面積同比收縮18%至37萬平方米，銷售及營銷開支、行政開支與财務成本分别縮減44%、42.2%和31.8%。

與此同時，投資性物業公允價值變動淨收益由2022年的15.68億元降至2023年的12.88億元、2024年的0.16億元。

2025年中期财報顯示，龍光集團2025年上半年錄得收入約34億元，歸母淨虧損為18億元，合約銷售約39.75億元，大灣區占比超過一半。截至2025年6月末，現金及銀行結余（含受限制現金）約86億元。

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