一倉一廠入池 華安外高橋REIT上市一年後啟動擴募

觀點網 上市一年後，華安外高橋REIT迅速啟動擴募。

1月29日，華安基金管理有限公司公告，華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（華安外高橋REIT，代碼508048）拟開展擴募，新購入位于浦東新區外高橋區域的兩宗物流不動産項目。

公告顯示，本次拟購入資産包括外高橋物流園區W5-3地塊15#–17#倉庫以及外高橋保稅區F18地塊多棟廠房及配套地下車庫，合計建築面積約24.3萬平方米。

華安外高橋REIT表示，拟購入不動産項目符合基金的投資策略，是對基金已持有不動産項目資産類型和覆蓋區域的補充，可以有效分散本基金資産組合風險，使本基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

擴募兩個項目

根據公告披露，本次拟購入的兩宗項目分别為：位于上海市浦東新區外高橋物流園區W5-3地塊15#–17#倉庫，建築面積約9.6萬平方米；位于外高橋保稅區F18地塊的多棟廠房及配套地下車庫，建築面積約14.68萬平方米。

從交易安排看，本基金拟以擴募募集資金，認購“華安資産-外高橋倉儲物流2号不動産資産支持專項計劃”全部資産支持證券，由該專項計劃受讓項目公司股權及相關債權。

從標的形态看，F18地塊廠房項目位于外高橋保稅區腹地，由多棟廠房及地下車庫構成。項目包含德林路90号77#、78#、79#、80#、81#廠房，荷香路32号10、11幢F18地塊83#廠房，以及意威路31弄1–4号及地下室F18地塊91#–94#廠房，並配套德林路90号地下車庫，用途涵蓋加工制造、輕工生産及倉儲配套等。

相較于物流園區標準倉庫，廠房類物業在租賃條款、租金結構及運營管理上經營屬性更強，其租賃安排與租戶産業活動、園區綜合服務之間的聯動度更高。

W5-3地塊倉庫項目則延續首發資産特征，位于上海浦東新區外高橋物流園區（二期）内，包括申東路251弄8、9号的15#–17#倉庫，建築面積合計9.6萬平方米。

若本次擴募順利實施，華安外高橋REIT底層資産将在現有4處倉庫基礎上，新增一宗倉庫項目和一宗廠房項目，資産組合由單一倉儲拓展為“倉儲+廠房”。

該基金于公告中稱，相較于首發不動産項目而言，拟購入不動産項目所屬行業為倉儲物流和工業廠房，資産類型更為多元。拟購入不動産項目位于上海市外高橋區域（含保稅區和非保稅區），是對基金已持有不動産項目資産類型和覆蓋區域的補充，可以有效分散本基金資産組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

産城園區評論于公告中獲悉，拟購入不動産項目的定價方式和定價依據基金管理人将綜合考慮現有不動産基金規模、自身管理能力、持有人結構和二級市場流動性等因素，合理确定拟購入不動産項目類型、規模、融資方式和結構等。

之後，基金管理人将遵循基金份額持有人利益優先的原則，根據拟購入不動産項目評估值及市場公允價值等有關因素，合理确定拟購入不動産項目的交易價格或價格區間。

資産盤活

産城園區評論獲悉，在首發階段，華安外高橋REIT曾以外高橋區域4處標準倉庫作為底層資産，總建築面積約14.9萬平方米，集中布局于外高橋物流園區内部，具體包括W3-3地塊8号倉庫、W4-3地塊14号倉庫、W5-2地塊1号倉庫以及W5-5地塊12号、13号倉庫。

截至2025年6月30日，華安外高橋REIT基金份額總額4億份，單位份額淨值2.7985元；合並财務報表層面，資産合計約11.49億元，負債約0.30億元，所有者權益約11.19億元。

公開資料顯示，截至2025年四季度末，首發倉儲資産出租率為96.83%，租金含稅47.25元/平方米/月，租金收繳率99.75%，加權平均剩余租期約2年4個月。

以2024年6月30日為評估基準日，相關基礎設施項目估值約10.41億元，對應建築面積單價約6976元/平方米，折現率為7.25%。

目前，物流倉儲資産仍存在一定經營壓力。仲量聯行報告顯示，目前，大上海區域物流地産仍為租戶方市場，租戶議價能力持續占據優勢。為鞏固現有租戶穩定性並為新竣工項目吸引主力租戶，業主方普遍推行較為激進的租金定價策略，通過擴大議價空間以增強市場競争力。

據仲量聯行2025年針對大上海區域40個子市場的追蹤數據顯示，所有子市場租金水平均呈現不同程度的下行趨勢。以價換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場在租金大幅下調後，其淨吸納量錄得顯著提升。

從供應上看，2025年，盡管上海地區持續面臨供應壓力，全年仍有逾100萬平方米的新竣工面積入市，但周邊市場供應量呈現明顯回落态勢。大上海區域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興及無錫）全年新增供應總量約為181萬平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過去十年的平均供應水平。

相較首發不動産項目，華安外高橋REIT拟購入的不動産項目涵蓋倉儲物流與工業廠房兩類資産，均位于上海市外高橋區域，在物業形态和空間覆蓋上對現有倉儲資産形成補充，有助于在保持租賃現金流穩定的前提下，提升基金資産組合的韌性。

公募REIT之外，此前，外高橋集團亦通過持有型不動産ABS拓展資産證券化渠道盤活資産。據悉，“中信建投–外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃”已于2025年11月25日在上交所成功設立，發行規模18.30億元，被市場視為首單以工業廠房為底層資産的持有型不動産ABS（私募REITs）。

外高橋作為浦東新區外高橋區域的綜合開發主體之一，長期承擔園區開發建設、招商引資、産業導入及物業運營等職能，在保稅區、綜合保稅區及物流園區内持有一定規模的倉庫、廠房及辦公物業，資産以租賃經營為主，資金回收周期相對較長。

有券商研報指出，在相關政策持續完善的背景下，基礎設施REIT、商業不動産REIT以及持有型不動産ABS、類REIT等産品共同構成多層次REIT體繫，發行與擴募機制亦在不斷優化。

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