GDIRI觀察 | 核心區寫字樓REITs打樣 314億資金叩響存量資産盤活大門

觀點指數(GDIRI) 2026年1月29日，首批商業不動産REITs已獲上交所受理並同步申報至證監會。

來源：上交所

具體為華安錦江封閉式商業不動産證券投資基金、匯添富上海地産商業不動産REIT以及中金唯品會封閉式商業不動産證券投資基金，標志着2025年末政策放開商業不動産REITs試點後，市場正式進入落地實操階段。上述基金底層資産涉及酒店、商場、商辦等業态。

次日，又有五只項目獲上交所受理，上述八只商業不動産REITs項目的募資規模合計達314.745億元。

在國内寫字樓市場存量過剩與核心資産稀缺並存的分化格局下，上述兩批次受理信号，既為持有優質辦公資産的企業打開了標準化資本市場退出通道，也預示着REITs正成為喚醒沉澱商業不動産、重構行業發展邏輯的核心力量。

2026年，寫字樓REITs市場的大門正在打開，存量寫字樓資産的活力正在等待煥發。

核心區寫字樓REITs啟幕

其中匯添富上海地産REIT及華安陸家嘴REIT均聚焦上海核心商務區辦公類資産，前者以“純辦公”聚焦黃浦濱江，後者以“辦公+商業”紮根前灘國際商務區，雖同屬上海核心區辦公REITs，但在業态組合、資産質量、運營邏輯及收益特征上有明顯的差異。

具體來看，據《基金募集說明書》披露，前者底層資産為位于上海市黃浦區的鼎保大廈與鼎博大廈，均由原始權益人上海世博發展（集團）有限公司持有並運營。

這兩棟寫字樓地處黃浦濱江核心商務區，屬區域稀缺性甲級辦公資産，具備良好的區位優勢與硬件條件。

從運營表現來看，兩棟樓宇展現出了較強的抗周期能力。

鼎保大廈2023-2025年出租率持續攀升，從97.96%升至100%，其中辦公産權部分連續三年保持滿租狀态。鼎博大廈出租率從運營初期的23.68%快速爬坡至2025年末的99.33%，2025年度加權平均出租率達92.33%。

截至2025年末，鼎保大廈項目共有5個租戶，核心租戶人華東設計院租賃面積47724.44平方米，占可租賃面積的92.86%，租約期限至2031年，鼎博大廈項目共有9家租戶，聚集了科創服務、數字服務、金融等優質業态，未出現單一租戶依賴情況，且租約期限均在10年左右。兩者租金收繳率均連續三年100%，為現金流提供了強力保障。

同期兩項目經評估的總估值達38.43億元，其中鼎保大廈估值18.54億元，評估增值率48.24%。鼎博大廈估值19.89億元，評估增值率13.05%，充分體現了核心區位優質寫字樓的資産價值。

華安陸家嘴商業不動産REIT底層資産為晶耀前灘T1辦公樓及配套商業，位于浦東新區前灘國際商務區，屬于上海“十四五”重點發展的新興核心區，聚焦外資企業、總部經濟，周邊規劃有國際學校、醫療配套，吸引年輕商務人群，辦公需求以新增擴張為主。

來源：陸家嘴基金募集說明書

具體來看，晶耀前灘項目于2019年8月正式投入運營，歷史運營情況穩健。

截至2025年末，晶耀前灘T1辦公樓項目已簽約租賃總面積約2.49萬平方米，其中，1年以下短期租約面積占比僅為4.54%，1-3年（不含）租約面積占比14.81%，短期租約占比相對較低。租期3年及以上的租約面積占已出租總面積的80.65%，整體租期結構具備較強的穩定性。

同期T1辦公樓出租率為95.93%，租金單價為215元/平方米/月。

上海兩支辦公類REITs出租率均超95%（辦公口徑），明顯高于上海甲級寫字樓平均空置率表現，其中上海地産項目依賴成熟區穩定需求與長租約，陸家嘴項目受益于前灘新興區産業導入與綜合體配套吸引力。

寫字樓的通關秘籍

當匯添富上海地産REIT、華安陸家嘴REIT以上海核心區辦公資産為錨點，構建長三角辦公類REITs的基準樣本時，保利發展、華夏凱德REIT的入局，将這一賽道的競争維度從同城業态分化拓展至跨城資産比拼。

數據來源：基金募集說明書，觀點指數不完全統計

保利發展REIT錨定廣州珠江新城超甲級寫字樓，華夏凱德REIT聚焦深圳南山多元綜合體，兩者均以寫字樓+商業為核心底層資産，與上海雙REITs共同勾勒出全國辦公類REITs核心城市+優質辦公的核心版圖，也揭示了不同區域、不同模式下辦公資産證券化的差異化路徑。

具體來看，保利發展REIT底層資産包括廣州保利中心項目和佛山保利水城項目，前者業态組合包括辦公及配套商業，後者為商業零售項目。

其中廣州保利中心位于珠江新城CBD，定位為“金融及商務服務業集群”（金融及衍生機構、優質專業服務業、實體經濟企業），金融、科技類企業占比表現突出，辦公需求呈現高淨值、高粘性的特征。

經營層面，據觀點指數了解，廣州保利中心項目自開業以來運營年限已超過15年，整體經營情況較為穩定。截至2025年9月30日，項目整租月均租金單價為108.61元/平方米，期末時點的穿透出租率為70.15%。

同期深圳來福士辦公業态出租率為87.53%，前三季度該部分營業收入為5285.5萬元。從數據來看，深圳來福士項目辦公業态近三年及一期的運營收入總額及收入結構整體較為穩定。

從資産組合來看，華夏凱德REIT底層資産包括深圳來福士項目和綿陽涪城項目，前者為商業綜合體項目，包括購物中心、辦公以及服務式公寓，後者為購物中心。

值得一提的是，華夏凱德REIT40.54億元的預計募資額在當前四單中最高。雖包含辦公資産，但其可租賃面積不及購物中心部分，且資産位于深圳（一線）和綿陽（二線）。

從運營數據表現來看，上海雙REITs辦公出租率均高于廣州與深圳兩地的辦公資産，這或是由于上海項目所處區域的商務成熟度更高，黃浦濱江長期無新增供應，前灘供應有序且産業導入及時。

從上文提及的4單商業不動産REITs的案例來看，REITs已成為喚醒寫字樓資産的金鑰匙，其核心價值在于通過標準化、透明化的金融工具，解決存量資産流動性不足的問題，推動行業從開發驅動向運營驅動轉型。

據觀點指數了解，此次獲上交所受理的兩批次商業不動産REITs的推出，恰逢商業地産盤活的政策窗口期與行業實踐活躍期。

2025年12月31日，證監會發布《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》，明确支持優質商業不動産通過REITs形式盤活存量，為寫字樓、商場等資産打開了資本市場通道。政策層面的持續發力，不僅拓寬了商業地産的退出渠道，更通過明确的操作指引降低了發行門檻，為寫字樓資産證券化提供了制度保障。

滬深交易所、中國結算等同步出台配套文件。在政策支持下，商業不動産REITs市場已呈現加速落地的态勢。

截至2026年1月30日，已有8只商業不動産REITs項目獲上交所受理，募資規模合計達314.745億元。政策放開商業不動産REITs試點後，市場正式進入落地實操階段，其底層資産涉及酒店、商場、商辦等業态。

除此之外，今年1月，茂業商業先後發布公告表示，拟以全資子公司成商集團控股有限公司、關聯方成都崇德投資有限公司持有的位于成都市高新區天府大道北段28号成都茂業中心部分樓宇（最終以監管審批為準）作為底層資産，開展商業不動産公募REITs申報發行工作。

對比當前申報REITs的商業地産主體，可發現其資産選擇呈現共性，均聚焦核心城市的核心區位優質資産。

現階段，國内寫字樓市場存量過剩與結構分化並存，一線城市核心區優質資産與非核心區普通資産的價值差距拉大。

随着政策配套的完善與市場的成熟，REITs正成為寫字樓資産破局的關鍵密碼。

商業不動産REITs的推出，一方面為持有優質寫字樓資産的企業提供了標準化退出渠道，破解了商業地産"重資産、慢周轉"的行業痛點。另一方面通過資本市場對穩定現金流的定價偏好，引導社會資本向核心區位、運營突出的資産集中。

寫字樓、購物中心和酒店，這些曾經被視為負擔的存量資産，如今通過REITs轉變為可交易的金融産品。

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