上海節前最後一拍全部底價成交：廈門國貿、中交城投再入青浦

觀點網 臨近春節，上海土地市場完成節前最後一輪供地出讓。

1月29日，上海開啟2025年度第十一批次土拍，三幅涉宅地分布于松江九亭、青浦趙巷以及青浦新城，總起始價40.18億元。

三幅地塊均只有一家開發商參與競拍，全部以底價成交，總出讓面積約239.3畝，總建築面積約20.5萬平方米。

本次土拍中，長江精工、中交城投以及廈門國貿分别在松江和青浦，其中青浦兩宗地塊總成交金額約35.71億元，占本場總成交額近九成。

具體來看，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊位于九亭闆塊，土地性質為居住用地。地塊總起始價約4.46億元，起始樓面價2.3萬元/平方米，出讓面積約1.85萬平方米，地上規劃建築面積1.94萬平方米，容積率1.05，建築限高24米，指標指向低密多層産品。

九亭核心區域已幾乎無空地可供開發，該地塊雖面積不大，但低密屬性在闆塊内較為稀缺。最終，長江精工以總價約4.46億元競得，成交價與起始價持平。

這是長江精工第二次在上海土拍市場拿地。

2025年9月，在上海第七批集中供地中，長江精工參與闵行颛橋宅地競拍，以5.46億元總價摘得該地塊，成交樓面價3.66萬元/平方米，溢價率11.19%。

1月23日，上海市闵行區人民政府公示關于MHC10402單元24A-06A地塊規劃設計方案，即颛橋項目。

項目整體采用擡闆社區設計，用地面積約9319.6平方米，容積率1.6，地上建築面積約1.49萬平方米，拟建6-8層洋房産品，以及3-4層疊加别墅，兩宗地塊均為中小體量、低至中容積率屬性。

青浦區QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊由廈門國貿以總價17.99億元競得，成交價與起始價一致。

該組團地塊位于青浦趙巷核心區域，土地用途為居住用地，總出讓面積約6.75萬平方米，總計容建築面積8.996萬平方米，起始樓面價2萬元/平方米，是趙巷闆塊體量較大的連片宅地之一。

趙巷闆塊近年受大虹橋市場變化影響，去化節奏有所放緩，17号線嘉松中路站周邊已有金地、國貿、華發等多個項目在售，競争較為激烈。

而廈門國貿對趙巷也不陌生，2022年11月第四批集中土拍中，廈門國貿曾在8家房企競争中脫穎而出，以約8.96%溢價率、33.08億元總價拿下趙巷鎮佳恒路南側三幅打包地塊，成交樓面價約2.45萬元/平方米，對應項目即後來的“國貿虹橋璟上”。該項目于2023年正式入市，目前僅余少量房源在售。

資料顯示，國貿虹橋璟上于2023年正式開盤，均價約5.6萬元/平方米，共推出住宅1265套。截至2026年1月27日，已售1175套，可售僅90套，網簽去化率約93%。

青浦新城QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊則由中交城投以17.7216億元總價競得，成交價與起始價持平，起始樓面價約1.85萬元/平方米。該組團總出讓面積73527.19平方米，規劃用途包含商住等多種功能。

此次摘得的五幅子地塊，總出讓面積約7.35公頃。D4-01地塊與D5a-01地塊容積率為1.05，用于打造低密住宅産品；K2-04地塊容積率1.2，J5-01地塊與K3-04地塊容積率則為1.7，更适合布局小高層或與商業功能相配合的産品形态。

中交城投在青浦區域也已布局許久。

2025年5月，中交城投通過股權收購方式獲取青浦新城老城廂城市更新項目首發地塊，並以“南廂觀甯府”項目入市。

今年1月10日，南廂觀甯府首批42套房源開盤，吸引64組客戶參與搖号，開發商披露項目在短時間内實現全部簽約。

回到本次土拍，3宗涉宅地全部以底價成交。上海2025年十一批次集中出讓已累計成交逾五十宗涉宅地，成交金額近1500億元。核心地段和重點闆塊的優質地塊曾多次錄得明顯溢價，外環區域中等體量地塊則更多由在地深耕房企、平台公司以及少數外來房企以接近底價的方式承接。

這一背景下，廈門國貿與中交城投選擇在青浦繼續補倉，長江精工通過九亭低密項目延續入滬節奏。

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