向上而生 | 萬緯物流：危巢之下

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 同舟遇風浪，危巢何處安？

物流地産行業整體承壓的2025年，萬緯物流本應憑借全國百余座園區、千萬平方米可租賃面積和不斷更新的冷鍊布局，成為穿越市場周期的穩定玩家。

但現實卻呈現出另一番圖景：自2024年來營收增長幾近停滞、淨利潤轉負、公募REITs申報擱淺、融資高度依賴抵押貸款。

更關鍵的是，萬緯物流命運與母公司萬科深度捆綁，在後者陷入債務展期的當下，市場對于萬緯物流的信任态度也在轉變。

自成立以來，萬緯物流一直在嘗試建立獨立運營的底色，而2025年更試圖通過輕資産轉型、服務增值等方式改善發展路徑。

但截至目前，仍處在危巢之下。

萬科之憂

2025年底，萬科新增一則股權凍結信息，直接涉及萬緯物流發展有限公司，凍結股權數額達到2.5億元，凍結期限為3年。

為何此時萬緯物流的股權被架上凍結台？有一種說法是萬科繫賬款未付清所致，被告上了法院，法院執行凍結；抑或是賬款沒有按時兌付，相關機構提前進行布局。

截至2026年初，萬緯物流共七次應收賬款融資，涉及招商銀行、工商銀行、浦發銀行三家。此外還進行了32次股權質押，涉及招商銀行、北京銀行、上海銀行、興業銀行等七家。

數據來源：觀點指數、企業公告

觀點新媒體還注意到，自2025年1月-8月，萬緯物流旗下子公司接連完成了多筆銀行借款。

從年初甯波萬緯冷鍊物流公司向招商銀行借款1.74億元，到2025年8月東莞萬緯供應鍊有限公司向東莞農村商業銀行融資9550萬元，一年以來的銀行借款融資遍布青島、昆明、深圳、甯波、東莞等城市子公司，融資期限基本都在10年以上，15年以下。

細究這一年來的銀行借款，最大一筆是深圳市萬緯物流投資有限公司2025年1月16日向招商銀行融資8.08億元，擔保人包括7家公司，由嘉善萬緯、溫州萬緯、杭州樂荣、南甯新成、南甯新順、南甯萬霖等控股子公司與招商銀行分别簽署相關抵押、質押合同。

數據來源：觀點指數、企業公告

從表面上看，上述多筆借款是萬緯物流為支持長期運營所進行的常規資本性融資安排。

但作為萬科旗下重要公司，随着母公司整體債務結構惡化、再融資渠道收窄，都會直接影響萬緯物流的經營。

多數市場聲音中，萬緯物流已經成為了萬科用于換取生存空間的關鍵工具，将旗下物流資産打包抵押、質押並獲取長期貸款，緩解短期流動性壓力。

事實上，這種做法在無形中會擡高萬緯物流自身的财務風險與信用負擔。

在萬科未完全陷入泥潭的2024年，原萬科董事會主席郁亮曾羅列了三條長期規劃，其中融資模式轉型直指從主體信用轉向資産信用融資，並将萬緯作為試點。

但市場真的買賬嗎？

萬科流動性危機公開化後，金融機構對萬緯物流授信逐漸趨于保守，正如其融資軌迹，自2025年8月後便再無融資動态。

此外，2024年下半年，萬科曾推行組織精簡與激勵機制改革。在此之前，萬科集團合伙人制度主要由四部分組成：事業合伙人持股計劃、項目跟投計劃、事業合伙和内部創業。

事業合伙人持股計劃是企業與員工長期利益捆綁，主要通過管理層持有公司股份的辦法；項目跟投則是短期利益捆綁，在項目層面将企業與員工捆綁。

2014年3月，萬科開展項目跟投計劃，除部分員工必須跟投外，董事、相關高級管理人員或是企業基層員工，可以根據自己主觀意願跟投企業項目；但到了十年之後，萬科員工跟投計劃大幅收縮，萬緯物流作為局内人也不例外，核心團隊的内部穩定性開始承壓。

從這一點可以看出，當下萬緯物流無論是外部還是内部都難以切割與母企萬科的關繫；若萬科未能完成債務重組、恢復基本信用，萬緯物流的出路在哪里？

紅利消退

回顧2025年上半年，萬緯物流總體營收回升，但資産擴張速度明顯放緩。

半年報數據顯示，萬緯物流物流業務（含非並表項目）實現營業收入20.7億元，同比增長6.7%。其中，冷鍊收入10.7億元，同比上升23.0%；高標庫收入10.0億元，同比下滑6.5%。

數據來源：觀點指數、企業公告

對比2025年第一季度數據，報告期内營業收入10億元，同比上升3.3%，相似的是高標庫數據持續下滑。

所謂高標倉，就是高標準型倉儲物流設備，硬件設備水平、建設標準更高，多與傳統倉庫存在差異。回溯2018-2019年時期，國内高標倉數量不斷攀升，主要是由于當時電商市場不斷擴張、零售行業集中度上升，因此涌現了一大批需求。

“高標倉具有空間利用率高、項目選址優越、自動化水平先進等特點，可實現作業高機械化和自動化，既提高了運行效率，又減少了對人工的依賴。”彼時，萬緯物流已将高標倉作為發展的重點。

時間來到2025年，中國高標倉市場需求呈現復蘇滞緩情形。

據仲量聯行報告顯示，2025年内，高標倉新增供應總量降至577萬平方米，淨吸納量293萬平方米，市場租金承壓，下行至0.89元/平方米/天，出租率則回落至79.5%。

數據來源：觀點指數、企業公告

截至2025年末，2024-2025年集中釋放的高標倉新增供應尚未充分消化，整體租賃市場仍面臨去化壓力，直接加劇租金下行壓力。

有市場分析表示，2025年下半年，全國非保稅高標倉庫還有近1200萬平方米新增供應，業主基本都會積極調整定價策略，市場租金仍将繼續下行。

盡管處于承壓期，但萬緯物流高標庫穩定期出租率還是可以達到86%，冷鍊穩定期庫容使用率則為74%。表面上看屬于穩中有升，且超過市場平均水平。但按照當前市場邏輯，萬緯物流若在2025年下半年維持經營節奏，全年營收數據能否與2023年高光時期持平還是未知數。

目前，萬緯物流累計開業項目約150個，可租賃面積1045萬平方米，其中高標庫達到844萬平方米，占比最高，冷鍊倉庫僅約201萬平方米。

租金下滑、需求下降環境中，萬緯物流2025年首月淨虧損170.57萬元；截至2024年12月31日，負債總額56.28億元，淨虧損2637.12萬元。

用一句話來總結萬緯物流的現狀，表面營收微增，實則結構性壓力加劇。從業務來看，高標倉業務面臨供大于求的現實，租金下行；冷鍊業務雖有增長，但不足以支撐整體盈利。

為了支撐自身及母公司的地基，萬緯物流也在不斷尋找資金路徑。

早在2020年，萬緯物流就曾發行5.73億元類REITs“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”，産品底層資産均為高標倉。從規模來看，優先級證券規模為2.95億元，權益級證券規模為2.782億元，産品期限為3+3+2年。

彼時萬緯物流發行類REITs産品，主要是針對國内公募REITs試點進行落地探索；到了2023年，終于多次傳出籌備公募REITs消息。

最終在2024年3月，“華夏萬緯倉儲物流REIT”正式申報，並于2024年4月15日獲得交易所審核意見。

截至2025年末，該項目仍未有落地進展。有業内人士向觀點新媒體表示，母公司萬科信用風險上升，監管市場對“萬科繫”資産審核標準已經上調，導致旗下公募REITs申報停滞不前，未來是否能順利完成發行還是未知數。

REITs遇阻

2026年1月23日深夜，華夏萬緯倉儲物流REIT在深交所的項目狀态由“已受理”變更為“終止”。

萬科發布的公告顯示，經綜合考慮外部客觀環境、市場環境等多種因素，並經相關各方充分溝通和審慎論證分析，2026年1月14日，基金管理人和資産支持證券管理人向中國證券監督管理委員會、深圳證券交易所申請撤回申請文件。

歷經2年長跑，華夏萬緯倉儲物流REIT結局還是定格在“終止”。

據萬科表示，終止審核並撤回申請文件不會對日常生産經營情況造成重大不利影響，将待條件成熟時擇機重新啟動申報工作。

此前，萬緯物流為申報公募REIT發行，拿出了三宗底層資産，包括佛山南海項目、紹興諸暨項目和湖州德清項目，合計建築面積達到26.77萬平方米，2023年時的總估值11.49億元。

其中，德清項目于2018年6月投入運營，佛山項目和諸暨項目均在2021年5月投入運營；截至2023年底，佛山項目出租率100%，諸暨項目出租率97.45%，德清項目出租率98.35%，均處于穩定狀态。

數據來源：企業公告

但隐藏問題出在大租戶上，觀點新媒體在過往報道中有提到，華夏萬緯倉儲物流REIT底層資産優勢在于大租戶租賃面積多，最大租戶為佛山項目整租租戶拼多多。于2023年1月至9月，拼多多租賃面積占比52.66%，收入占比35.1%。

拼多多作為萬緯物流佛山項目的最大租戶，一舉一動都會影響項目未來價值。但于招募說明書上，並未公布2026年拼多多租約到期後的續租意向，未來收益穩定性存疑。

此前的2024年4月，華夏萬緯倉儲物流REIT就已收到深交所問詢函，要求論證運營穩定性及租金、折現率合理性。

“最近一年末，基金基礎設施項目的有效租金單價較上年末下降。紹興諸暨項目下降幅度為9.77%，湖州德清項目下降幅度為5.38%。”深交所還要求補充底層項目周邊原始權益人自持及其他運營主體持有的競争性物業基本情況、租賃價格、出租率、客戶入駐情況，並與周邊可比項目的運營情況進行對比，分析周邊可比項目是否會對基礎設施項目的運營穩定性造成影響，是否存在同業競争情況。

截至項目終止，萬緯物流仍未回應這份問詢函。

事實上，深交所對于華夏萬緯倉儲物流REIT的質詢有迹可循，僅從過往利潤數據來看，于2021年、2022年和2023年，3個項目合計EBITDA為2757萬元、6716萬元和4070萬元；淨利潤波動幅度較大，從虧損1368.72萬元漲至1405萬元再下滑至664.93萬元。

利潤波動與底層資産營業狀态有關，佛山南海項目于2021年5月開始運營，初始運營收入不足以覆蓋成本投入；諸暨項目公司于2020年末從萬緯物流投資取得借款人民币2億元，並收取利息費用，因此各年度财務費用較大；湖州德清項目2020年淨利潤為負，也主要與2020年将冷庫恢復為幹倉並重新招租有關。

觀點新媒體還注意到，華夏萬緯倉儲物流REIT終止申報，或與2025年12月31日滬深交易所新版《審核程序指引》落地有關。

資料顯示，新規首次明确了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，並正式明确，長期未回復反饋意見、報告過期未補等情形将直接“終止”審核。

國内公募REITs行業仍在高速發展，REITs存量規模已超2100億元，進入常态化發展階段，截至2025年12月，國内已上市公募REITs産品達78只，産品數量位居全球第二。于過去一年，國内REITs新增首發上市項目20只，完成擴募發行5單，合計募資473.35億元，底層資産類型也從原有8大類拓展至園區、消費、交通、能源、市政設施、數據中心等領域。

站在市場角度看華夏萬緯倉儲物流REIT的終止，更可窺見其中所蘊含的遺憾與不足。

公募REITs融資渠道至今無法打通，萬緯物流如何自謀生存？

2024年7月，萬緯以8家子公司股權/資産為擔保，向北京銀行獲取16.99億元10年期貸款，萬科8家控股子公司通過将持有的項目公司股權質押或資産抵押等方式，為上述貸款分别提供相應的擔保。

8家出面抵押的控股子公司包括杜昆能源科技、甯波青宇锂電能源、蘇州萬致冷鍊物流、甯波盛世華途物流、陝西萬倉沣裕供應鍊等。除了陝西萬倉沣裕供應鍊有幾位少數股東外，其他控股子公司均由萬緯物流持股100%。

此外，當下萬緯物流正試圖通過戰略合作穩固業務的基本盤。

2026年1月8日，萬緯物流先與香港KLN Logistics Group簽署框架協議，聚焦内港聯動，共建大灣區高效協同的智慧倉儲網絡；1月20日，又與奇異果産商佳沛續簽了十年合作協議，涉及智能供應鍊體繫業務。

總的來看，萬緯物流的現狀折射出了一繫列問題：在高標倉紅利消退、REITs發行受阻、母公司債務高企等壓力下，僅靠戰略合作、資産抵押融資難以根本扭轉困局，如何構建長期盈利根基，或許是其需要解決的現實問題。

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