資管規模超1200億 京東産發三年後港交所再遞表

觀點網 時隔三年後，京東産發再次啟動上市進程。

1月26日，京東智能産發股份有限公司向港交所遞交招股書，聯席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。

産城園區評論獲悉，京東産發以服務京東集團需求起步，一開始以自持物業為主，如今正逐步拓展京東集團生态繫統外的服務對象，並通過繫統性實施資本循環戰略，加速向資産管理人模式的戰略轉型。

據計劃，京東産發本次香港IPO募資将用于進一步擴展海外關鍵物流節點的基礎設施資産網絡，並建立全球人才團隊以支持海外業務擴張；進一步提升在中國的基礎設施資産網絡的密度與質量並強化在核心地理位置及戰略物流節點的布局；提升解決方案及服務以及用于一般公司用途及滿足營運資金需求。

“重資産”版圖

據了解，京東産發是京東集團旗下現代化基礎設施開發及管理平台，也是京東供應鍊生态繫統的基石，持有並管理着一個覆蓋核心物流節點的龐大資産網絡，並加速向輕資産模式轉型。

該公司主要營收來源于基礎設施解決方案，即根據客戶特有且不斷演變的需求為其提供租賃、物業管理及其他增值服務等廣泛的基礎設施解決方案。

在規模上，截至2025年9月30日，京東産發開發、持有或管理龐大的現代化基礎設施資産組合，包括259個物流園、20個産業園以及6個數據中心基礎設施，總建築面積約2710萬平方米，資産管理規模總額為人民币1215億元。

按建築面積計，截至上述期末，京東産發在境内超過90%現代化基礎設施資産位于一線城市及其衛星城市以及二線城市。

資料來源：招股書

值得一提的是，在全球供應鍊重構背景下，京東産發近年來加大海外布局，不斷地将業務拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節點。

截至2025年9月30日，京東産發在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，海外資産管理規模總額占比增長至12.8%。

京東産發稱，從長遠來看，公司要力争成為紮根中國並擁有廣泛海外戰略布局的全球互聯現代化基礎設施平台。

根據仲量聯行報告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東産發已竣工現代化基礎設施資産的期末平均出租率超過90%，該出租率高于新經濟領域行業平均水平約10個百分點。

體現在業績上，2023-2024年，京東産發收入從28.68億元增長至34.17億元，同比增幅19.1%；2025年前九月進一步增長至30.02億元，同比增幅21.2%；三個期内毛利率分别為70.4%、69.7%及67.9%。

于2023年、2024年以及截至2024年及2025年9月30日止九個月，京東産發分别錄得虧損約18.29億元、12億元、13.75億元及1.59億元。

招股書中解釋稱，主要是上述期内，投資物業及持有待售的資産的公允價值虧損18億元、16億元、16億元及9億元所致，

數據顯示，同期京東産發經調整盈利（非國際财務報告準則指標）為2.61億元、5.30億元、4.65億元及8.23億元；經調整EBITDA（非國際财務報告準則指標）分别為37.19億元、36.85億元、15.71億元及23.06億元。

資本循環戰略

京東産發于招股書中稱，公司業務在一定程度上依托並受益于京東集團及其聯繫人，包括他們為協助公司業務營銷所提供的各類支持。

于2023年、2024年以及截至2024年9月30日和2025年9月30日止的九個月内，京東産發分别産生來自于京東集團及其聯繫人的收入為12.13億元、13.87億元、10.43億元及10.02億元，分别占總收入的42.3%、40.6%、42.1%及33.4%。

招股書披露，于往績記錄期間，京東産發客戶基礎在行業垂直領域（包括物流服務供應商、制造商、電商平台及零售商）及地理分布方面日益多元化。

截至2025年9月30日止九個月，基礎設施解決方案收入中來自外部客戶的貢獻達到62.5%，相較2018年開始獨立運營時幾乎可忽略的水平顯著提升。

在資産價值提升方面，京東産發能夠積極提升持有或管理資産的價值，並持續通過退出實現資産增值。

2020年至2024年，京東産發年均實現資産增值變現收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%。該公司于招股書中表示，擁有豐富的開發中物業和土地儲備(總建築面積約3.3百萬平方米)及獨特的項目獲取能力，為未來創造價值提供了巨大潛力。

另外，自2019年設立首只私募基金以來，作為向輕資産模式戰略性轉型的一部分，京東産發繫統性地實施資本循環戰略，以提升資本效率。

據悉，京東産發管理的基金和投資工具包括私募基金及合伙投資平台及公募REIT。

私募基金及合伙投資平台方面，私募基金及合伙投資平台投資者通常在一開始就投入預定數額的資本，用于購買預先商定的種子資産組合，京東産發的私募基金可進一步分為核心、開發及收購基金。

公募REIT方面，京東産發作為運營管理機構的公募REIT(嘉實京東倉儲基礎設施REIT)于2023年在上交所上市，該基金目前于中國擁有三處物業，管理的總建築面積逾351,000平方米，截至2025年9月30日，公允價值合計人民币19億元。

總體來看，截至2025年9月30日，京東産發主導設立了5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、1個合伙投資平台，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金（即嘉實京東倉儲基礎設施REIT）。

京東産發的基金資産管理規模也由2023年初的255億元大幅增至截至2025年9月30日的410億元；該公司的基金/合伙投資平台管理服務收入由2023年的1.70億元增至2024年的1.97億元，2025年前九個月達到1.47億元。

截至2025年9月30日，京東産發基金資産管理規模占資産管理規模總額的33.7%。

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