GDIRI觀察丨中高端酒店REITs開閘里的湖北文旅資本實踐

觀點指數(GDIRI) 近日，湖北文旅集團發布公募 REITs 項目公開招標公告，面向市場選聘财務顧問、基金管理人及律師事務所等專業服務機構。

回溯2025年12月，相關政策明确支持四星級及以上酒店發行基礎設施 REITs。在此背景下，企業推進路徑調整，相較景區REITs申報進程的復雜且漫長，酒店資産因産權清晰等特性，相關申報操作難度降低。

需要注意的是，酒店資産仍面臨季節運營周期性強、收益受市場波動影響較大等問題，對持續穩定的收益表現提出了較高要求。

此前，湖北文旅已依托金灣酒店、悅兮半島溫泉酒店等資産發行全國首單縣域文旅CMBS，此次公募REITs申報是對其“盤活存量、變現增值”模式的進一步探索，有望打通文旅酒店“CMBS—公募REITs”的資産證券化閉環。

資本運作現狀

截至目前，湖北文旅集團擁有44家景區（含7家5A級）、46家賓館酒店（其中五星級2家），資産規模突破千億元，2025年上半年景區業務營收達7.76億元，同比增長45.2%，酒店業務營收2.96億，同比增長69%，集團全年預計接待遊客3800萬人次。

品牌發展方面，集團采取雙路徑布局，一方面與洲際、首旅等知名酒店集團深度合作，引進國際品牌。光谷皇冠假日酒店即為其與洲際酒店合作的代表項目，依托品牌效應快速入局中高端市場。

另一方面着力孵化培育自主品牌，涵蓋主打經典服務的洪賓酒店、主打休閑度假的洪賓假日、主打生活方式的洪賓摯選及丹籁品牌。其中洪山賓館作為集團旗下標杆五星級商務酒店，歷經多年叠代升級實現穩定收益。

同時，湖北文旅集團對旗下麗江飯店實施适老化改造，並攜手復星康養旗下 “星健” 康復護理服務品牌，打造麗江頤養中心，推動項目向中高端康養機構轉型。

在深化國企改革的背景下，湖北文旅以“文旅産業整合超級棋局”為戰略定位，通過資源、品牌賦能、資本運作等多重手段優化資産結構，提升資産運營效率。

資本端，公司設立百億文旅産業基金，投資方向聚焦文化創意研究、景區升級、旅遊服務、文旅産品開發、體旅融合、康旅融合等文旅關聯項目。

值得注意的是，2025年5月湖北文旅通過控股君亭酒店，借助其成熟的中高端品牌運營能力與連鎖化管理體繫，整合升級旗下分散酒店的資源。

君亭酒店在中高端酒店領域的品牌影響力、精細化運營經驗與數字化管理能力，可有效賦能湖北文旅旗下低效酒店資産，通過統一品牌標準、優化客源結構、提升服務品質等方式，實現分散資源的集約化運營。

不過，君亭酒店2025年三季度核心經營指標並不樂觀，其直營酒店平均房價同比下降10.19%至434.54元，RevPAR同比下降3.32%至303.74元，盡管出租率同比提升4.97%至69.9%，但仍呈現“量升價跌”的特征，難以抵消房價調整的壓力。

因此，其通過推動服務與運營流程升級，優化單店的經營狀況，在市場下行周期中依托規模化、專業化運營對沖行業壓力，實現對存量資産的價值激活。

整體而言，這種“國企資源+民企運營”的合作模式，不僅能盤活存量酒店資産，更能構建標準化、連鎖化的酒店運營體繫，為後續資産證券化奠定基礎。

文旅REITs閉環

湖北文旅在資産證券化領域早有探索，2023年旗下運營公司曾推動武當山景區REITs申報，但受景區資産屬性復雜、收益波動等因素影響，進展相對緩慢。

景區REITs因涉及土地性質、門票收入合規性、運營周期性等多重難題，一直是資産證券化領域的難點。相比之下，酒店資産收益可量化、運營標準化，更易滿足證券化發行的條件。

2025年12月，國家發改委發布《基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目行業範圍清單(2025年版)》，首次将四星級及以上酒店納入消費基礎設施REITs範圍，為湖北文旅進一步拓寬公募REITs提供了關鍵政策支撐。

同年5月，集團憑借金灣酒店、悅兮半島溫泉酒店的資産，成功發行全國首單縣域文旅CMBS産品，完成了酒店資産證券化的初步實踐。

此次湖北文旅集團啟動的公募REITs招標，正是在政策窗口期與前期實踐經驗的雙重基礎上，推動酒店資産從CMBS到公募REITs閉環構建的核心舉措。

從運營數據來看，湖北文旅的部分酒店平均出租率為55.71%，較租賃住房REITs 95.24%的均值低39.53個百分點，且受市場波動分化，旗下悅兮半島酒店出租率僅23.59%，與光谷皇冠假日酒店的69.53%形成明顯落差，運營效率不均衡。

租金水平上，酒店平均單方租金127.7 /m²/月，高于REITs平均值的50%，但波動幅度大，實際有效單方租金收入82.2/m²/月，高于租賃住房REITs 75.5元/m²/月的均值，僅運營成熟的四五星級酒店超REITs的平均水平。

由此可見，酒店在高單價租金的基礎上，出租率成為收益的核心變量，運營成熟且優質的項目，通過提升穩定出租率在70%，可以實現收益的大幅增長，而運營低效的項目，對市場波動的敏感性更高，收益穩定性難以保障。

公募REITs對底層資産的核心要求在于運營穩定、現金流持續可控，湖北文旅只有小部分酒店的出租率達到穩定性門檻，項目間的收益分化會導致整體的現金流缺乏保障。

其是否能滿足REITs對穩定分紅、資産組合穩健運營的政策標準，仍有待進一步驗證。

此外，文旅酒店受節假日、旅遊淡旺季影響顯著，即使是核心城市高星酒店，也存在淡季出租率與收益下滑的問題，加大現金流波動的風險。

行業實踐表明，通過構建商務酒店、城市酒店、旅遊酒店等多元業态的資産組合，可有效分散單一資産的周期風險，更貼合公募REITs對收益穩定性的要求。

目前四星級及以上酒店成為2025年版REITs清單的新增品類。不過，市場缺乏成熟的發行案例與估值體繫，因此REITs申報仍在探索階段。而湖北文旅集團正探索構建從CMBS到公募REITs的資産證券化閉環，集團有望破解文旅資産重、周轉慢的行業痛點。

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