GDIRI觀察 | 透視2025Q4租賃住房REITs業績：當99%出租率遭遇租金調整

觀點指數(GDIRI) 1月22日，已上市的8只租賃住房REITs同日披露了2025年第四季度報告。

期内8只REITs合計實現收入約1.95億元，環比基本持平，整體營收體量穩健，同時内部形成清晰梯隊，資産規模與區位優勢成為收入分化的核心影響因素。

同期8只REITs合計實現淨利潤6137萬元，環比上漲8.4%。其中，由地方平台運營的保障性租賃住房REITs淨利潤率普遍在35%至45%之間，經營性現金流充沛。與之形成鮮明對比的是，市場化運營的租賃住房REITs，如華夏基金華潤有巢REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，淨利潤率在10%至13%區間。

從運營數據來看，2025Q4租賃住房REITs整體出租率維持在91%-99%的高位，體現了市場的剛性支撐與抗周期韌性。值得一提的是，市場化租賃住房項目需在增長彈性和運營效率之間尋找平衡。以華夏華潤有巢和招商蛇口為代表的市場化企業，在本季度面臨租金下滑的挑戰。

盈利分化

從季度收入規模來看，8只REITs合計實現收入約1.95億元，環比基本持平，整體營收體量穩健，同時内部形成清晰梯隊，資産規模與區位優勢成為收入分化的核心影響因素。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

其中，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT以及招商基金招商蛇口租賃REIT單季度收入位居前三。其余5只産品收入規模相對接近，均處于1400萬至2100萬元區間。

同期8只REITs合計實現淨利潤6137萬元，環比上漲8.4%。

其中，國泰海通城投寬庭保租房REIT以2139.20萬元淨利潤居首，占行業總利潤的36.0%。華夏北京保障房REIT以1437.73萬元緊随其後，兩大基金合計貢獻行業56.9%的利潤。

盈利規模墊底的則是市場化運營項目，招商基金招商蛇口租賃住房REIT同期淨利潤僅228.47萬元，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT淨利潤232.62萬元，兩者合計利潤占比不足8%，與頭部差距顯著。

觀點指數認為，盈利分化核心原因源于成本端和資産屬性差異。

國泰海通城投寬庭保租房REIT以45.67%的淨利潤率排名第一，其底層資産為上海城投旗下保租房項目，受益于地方政策補貼與規模化運營，成本控制能力領先。華夏北京保障房REIT淨利潤率44.24%，擴募後資産整合初見成效，規模效應降低了單位運營成本。

紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT淨利潤率分别為42.26%、35.62%，均保持35%以上的高效盈利水平。部分市場化基金盈利效率偏低，招商基金招商蛇口租賃住房REIT淨利潤率僅10.68%，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT該項數據為11.34%，華夏基金華潤有巢REIT為13.66%，均低于15%，主要因市場化項目土地成本高、裝修維護投入大，且租金下滑背景下難以通過提價轉嫁成本。

經營活動現金流淨額是收益分配的基礎，2025Q4多數REITs現金流淨額高于淨利潤，租金收繳效率良好，行業整體回款能力穩健，擴募項目現金流匹配度更高。

其中，國泰海通城投寬庭保租房REIT以3513.32萬元的經營活動現金流淨額居首，是其淨利潤的1.64倍，租金收繳率超99%。華夏北京保障房REIT現金流淨額1956.67萬元，為淨利潤的1.36倍，擴募後新增資産的租金回款效率符合預期。

華夏基金華潤有巢REIT現金流淨額1597.34萬元，是其淨利潤的5.68倍，因受擴募新項目並表及資金調整影響，現金流指標出現結構性波動，與淨利潤的匹配度低于常規運營項目。

需關注的是華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，其2025年Q4經營活動現金流淨額為-1377.85萬元，呈現淨流出狀态。主要繫期内項目公司購買3000萬元貨币基金産生的投資活動現金流出所致，後續需關注其大額理财投資後的現金流恢復情況。

年化現金流分派率上，已擴募上市與非擴募的基金有明顯的差異。

據觀點指數統計，6只未擴募REITs年化現金流分派率平均為3.04%。其中，匯添富上海地産租賃住房REIT以3.70%的分派率排名第一，其底層資産位于上海核心區位，租金收繳穩定，且無擴募帶來的資金占用成本。

國泰海通城投寬庭保租房REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT分别以3.29%、3.20%的分派率緊随其後，非擴募項目資産成熟度高，無需承擔整合成本，收益分配效率更高。

擴募項目因資金用于收購新資産（沉澱）或處于整合期，導致當期分派率顯著低于成熟的非擴募項目。華夏北京保障房REIT年化分派率2.53%，華夏基金華潤有巢REIT僅1.80%，平均分派率2.17%，較非擴募項目低0.87個百分點。

以華夏基金華潤有巢REIT為例，本季度額外的擴募相關費用支出顯著，且有新並入資産。擴募資産華潤有巢馬橋項目出租率雖已提升至95%，但仍處于磨合期，尚未完全釋放效益，導致當期分派率承壓。

“穩租”與“漲租”如何兼顧？

從運營數據來看，2025Q4租賃住房REITs整體出租率維持在91%-99%的高位區間，凸顯市場的剛性支撐與抗周期韌性。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

觀點指數注意到，地方性安居平台在出租率上總體優于市場化企業，主要得益于保障性租賃住房的政策紅利、區位優勢以及租戶結構的穩定性，而市場化項目受租戶流動性、租金敏感度影響，波動更大。

具體來看，中金廈門安居REIT以99.72%的高出租率居首，其底層資産園博公寓、珩琦公寓錨定廈門産業園區職工及城市新市民需求。同期紅土深圳安居REIT也維持在97%以上的高位。

華夏北京保障房REIT在完成擴募並入4個新項目後，運營規模顯著擴大。盡管新並入的盛悅家園和光機電項目因租約到期後承租人因工作地點變動等原因退租，導致部分房源空置，拉低了整體出租率，但截至2025年末，基金整體出租率仍維持在94.45%的穩健水平。

相比之下，市場化項目的出租率雖然也維持在90%以上，但部分項目如匯添富上海地産租賃住房REIT受制于市場化定價和周邊競争，出租率略低于地方平台平均線。

租金表現上，地方平台的租金受政府指導價限制，價格穩定但彈性較小。例如華夏北京保障房REIT各項目租金在35-65元/平/月之間，中金廈門安居REIT在35元/平/月左右，主要體現保本微利。

而市場化企業的租金随行就市，在定價上有一定的靈活性，但波動較大。招商基金招商蛇口租賃住房REIT（102.53元/平/月）和國泰海通城投寬庭保租房REIT（131.45元/平/月）因地處一線城市核心或配套成熟區域，租金水平較高。

值得注意的是，以華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT為代表的市場化運營基金在本季度面臨租金下滑的挑戰。

前者的泗泾項目租金單價同比下降了5.36%，需要通過價格調整來維持95%左右的出租率。後者雖然出租率回升至95.44%，但平均租金單價同比下跌4.58%，且商業配套出租率大幅下降，在資産組合運營上面臨更大的市場磨合壓力。

從數據來看，地方平台租賃住房REITs憑借政策剛需雙輪驅動，實現高出租率與低空置，租金雖受限但現金流穩健。市場化企業則面臨租金波動與競争壓力，需通過差異化服務突破運營瓶頸，兩者在抗周期性與盈利模式上形成鮮明對比。

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