仲量聯行深圳房地産市場2025年回顧與2026年展望

2026年1月20日，深圳——2025年，深圳甲級辦公樓市場持續深化結構性調整。面對新增供應高位釋放與企業租賃需求結構性轉型的雙重影響，市場呈現“總量承壓、結構分化”的格局。以消費電子、智能制造、品牌出海及相關專業服務為代表的新經濟領域，成為租賃新需求的重要支撐。仲量聯行華南區董事總經理、華南區與華西區商業地産部負責人李文傑表示：“新增需求正向高附加值、高成長性的新經濟與高端生産性服務集中，不僅反映本地産業能級提升，也對辦公樓産品的品質標準、配套體繫與運營服務能力提出更高要求。”

深圳甲級辦公樓市場

市場需求

在經濟增速放緩的背景下，深圳企業租戶持續優化不動産策略，通過更靈活的租賃安排與更嚴格的成本管控實現提質增效。續租及成本導向型搬遷仍為主導策略，租約重組交易占比進一步提升。仲量聯行統計顯示，多數續租案例伴随租金水平、租賃規模等核心條款調整；在搬遷案例中，租戶通常保持相對穩定的租賃面積，以在控制成本的同時提升辦公品質與運營效率。

外資企業繼續保持審慎的成本管控策略，全年租賃成交約占總量的18%。從行業分布看，科技類企業仍主導市場需求，成交面積占比近30%，其中智能制造領域表現尤為活躍。消費電子、品牌出海及相關服務企業的租賃需求穩步釋放，部分企業把握市場機遇，升級至甲級辦公樓，以優化辦公空間並提升企業形象。據仲量聯行統計，2025年約30%的擴租、升級及新設立等新增租賃需求面積來自上述行業。此外，以大型科技和金融類企業為代表的總部自用需求對整體淨吸納量形成有力支撐，全年貢獻超過一半的淨吸納量。

李文傑指出，依托全過程創新生态鍊，深圳已構建起以硬科技為底色、外向型經濟為引擎、戰略性新興産業集群為支撐的獨特産業格局。深圳辦公樓租賃需求的主要增量動力來自三方面：其一，消費電子行業的業務擴張帶動新增與擴租需求；其二，品牌加速出海推到跨境支付、國際物流、海外營銷投放及跨境法律咨詢等配套專業服務行業需求顯著提升；其三，以人工智能、芯片半導體為代表的戰略性新興産業加速發展，帶動研發與運營辦公空間需求上行。

市場供應

2025年，深圳甲級辦公樓市場迎來階段性供應高峰，全年共15個項目入市，新增供應面積近116萬平方米，為近三年來最高水平。新增供應項目高度集中于前海（約占35%）、寶安中心（約占21%）和後海（約占21%）三大子市場，且半數以上為企業自建總部大樓。

在新增供應集中釋放與部分存量項目主力租戶調整的共同影響下，深圳甲級辦公樓整體空置率同比上升1.8個百分點至26.2%，結構性壓力進一步顯現。從子市場表現看，前海片區新竣工項目憑借更具競争力的租金水平與商業配套的持續完善，更有效承接企業辦公升級與周邊外溢需求，在供應高位下空置表現同比相對穩定。尤其在四季度，随着租金調整帶動的搬遷與升級交易增多，前海錄得多筆整層及以上成交，片區空置率環比下降2.3個百分點，並推動全市淨吸納量在四季度環比顯著回升，成為全年表現最強的季度。

在供應高位常态化、去化壓力上升與租戶議價能力增強並存的環境下，市場各方通過多元策略組合重塑供需平衡與成交邏輯。除新租租金持續下調外，續租談判進一步向租戶傾斜，業主更頻繁與現有租戶推進租約重組，以穩定出租率並降低租戶流失風險。在此背景下，深圳甲級辦公樓市場租金水平全年持續回落，同比下跌11.1%。同時，供給端加快結構性優化，部分在建及存量項目通過引入酒店等業态緩解空置壓力，另一些項目則着力提升裝修交付服務能力、物業管理與配套設施水平，以增強産品競争力與用戶粘性。

市場展望

2026年是“十五五”規劃的開局之年，宏觀經濟環境預計溫和復蘇，積極的财政政策和穩健的貨币政策有望提振内需，為辦公樓市場修復提供外部基礎。房地産市場政策進一步優化，公募REITs向商業不動産領域擴容，有助于盤活存量資産並拓寬權益融資渠道，提升市場流動性與資産配置空間。

展望2026年，深圳甲級辦公樓市場預計仍将有超150萬平方米新增供應入市。供需結構性矛盾短期内難以明顯緩解，市場競争預計維持高強度，租金仍将承壓、空置率延續高位運行。租戶在嚴控成本的同時，将更重視辦公空間對業務運營的實際支撐效能；業主則需通過更靈活的租賃條款與服務能力提升，換取穩定現金流與更可持續的出租率。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地産研究負責人曾麗指出，在前沿技術叠代與産業升級共振的推動下，資本持續向硬科技領域傾斜，不斷培育壯大新質生産力。随着消費電子産品需求復蘇及人工智能大模型應用加速，相關産業在深圳的集群化發展趨勢增強，企業研發與運營空間需求有望持續攀升，進而推動智能制造及消費電子企業擴大辦公空間並進行設施升級。同時，伴随企業更嚴格的成本管控，辦公選址正由單一價格導向轉向對極致性價比以及物業管理、配套設施等多維度的綜合評估，這将利好核心商務區的優質辦公空間，以及新興商務區内配套日趨成熟、具備更高性價比的辦公樓項目。

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建築面積。

華南非保稅物流倉儲市場

在宏觀經濟邊際改善、消費復蘇預期增強的背景下，電商網購與即時零售需求保持活躍，持續帶動華南非保稅物流倉儲市場需求釋放。2025年1-11月，廣州、深圳實物商品網上零售額同比增速均超過10%，為區域倉儲租賃需求提供了堅實支撐。

需求結構方面，國内電商、即時零售企業及第三方物流企業已成為市場的主要租賃來源。同時，受全球戰略布局調整影響，部分跨境電商平台在華南地區的倉儲擴張節奏趨于審慎，增量需求相對放緩。在企業普遍強化成本管控、租賃市場整體承壓的環境下，大型租戶持續優化倉儲網絡，通過整合多城市倉配資源、集中布局等方式降低綜合履約成本、提升運營效率。2025年，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）非保稅物流倉儲淨吸納量累計約260萬平方米，較2024年同比增長，繼續處于全國領先水平。

供應端方面，華南五市全年非保稅高標倉新增供應約487萬平方米，創歷史新高。其中，下半年竣工項目占比超過65%，新增供應主要集中于佛山與東莞。短期内大量新增項目集中入市，推動整體空置率上行；部分子市場因供給釋放偏快、去化節奏滞後，空置壓力更為突出。

在租賃決策上，租戶整體保持理性與審慎。為加速新增空置面積去化，業主普遍下調租金報價並延長免租期；部分優質租戶亦則利用市場窗口期優化租賃結構，通過由短租轉為長租、重新議定租約條件等方式鎖定更優成本。受供需關繫變化及租戶議價能力增強影響，2025年華南非保稅物流倉儲平均租金持續下行，且下半年跌幅進一步擴大；全年維度看，多數城市平均租金同比降幅超過10%。

市場展望

展望2026年，中央政府預計将延續更加積極的财政政策與适度寬松的貨币政策，加大逆周期與跨周期調節力度；“十五五”期間也将繼續強調做強國内大循環、擴大内需。随着宏觀預期修復、消費韌性延續以及網購與即時零售持續增長，疊加國補政策延續並優化，第三方物流與國内電商企業的倉儲需求有望保持穩健。

從基本面看，華南地區消費動能強、電商生态活躍。據統計，廣東快遞業務量多年位居全國第一，占全國總量近四分之一；在2025年“雙十一”大促期間，某頭部電商平台數據顯示廣東購買力排名第一，其中深圳購買力最強。仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地産研究負責人曾麗指出：“華南非保稅物流市場需求基礎紮實，依托領先的消費活力、成熟的電商生态與高效協同的供應鍊體繫，以電商和即時零售為代表的新興消費業态正持續釋放結構性倉儲需求，為市場提供長期韌性支撐。”

供應端預計仍将維持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供應預計均将超過100萬平方米。部分短期新增供給偏大的子市場空置率仍可能繼續上行。伴随新項目持續入市，新舊項目間競争将進一步加劇，租金仍面臨下調壓力，續租議價空間或将擴大。同時，不同城市及子市場間的租金調整幅度或将出現分化，受區位、交通可達性、配送運輸成本與租金結構差别影響，潛在需求或将圍繞“性價比”在周邊城市與子市場間更靈活地配置與遷移。

仲量聯行華南區産業與物流服務部負責人古振鵬指出：“2026年華南非保稅物流倉儲市場的主線仍将是'供給高位與需求結構性增長並存'。短期内，集中交付将持續對空置率與租金形成壓力，但這也為租戶提供了優化網絡布局的戰略窗口。長期來看，市場出清進程有望加快，推動租戶以更低的綜合成本完成倉儲體繫的提質增效。”

深圳酒店市場

回顧2025年，深圳入境旅遊與大交通樞紐流量為酒店市場提供了強勁動力。數據顯示，2025年深圳口岸出入境人員數量同比增長14%至2.73億人次，深圳寶安機場總客流量同比增長8%至6600萬人次，城市整體客流量規模與活躍度位居全國前列。

在此背景下，深圳高端酒店市場表現尤為亮眼，呈現“量價齊升”的強勁復蘇态勢。市場數據顯示，2025年深圳高端酒店平均房價同比增長5.3%至1,078元，同時出租率大幅提升5.9個百分點至82.0%。在房價與入住率雙引擎驅動下，每間可售房收入（RevPAR）同比大幅增長11.4%至878元，增長動能充沛。與全國主要城市相比，深圳高端酒店市場表現處于領先地位，展現出強大的市場韌性與增長潛力。

展望2026年，深圳酒店市場在持續向好的入境遊及大交通客流支撐下，再加上APEC帶來的相關利好因素，市場基本面持續向好。供應端方面，預計2026年深圳将迎來超高端與奢華酒店的開業小高峰，兩檔酒店的總新增客房約1943間，市場競争預計趨于激烈，尤其在新增項目集中的南山和寶安區。業績增長将更依賴于對細分客群的精準把握與運營效率的提升。

仲量聯行酒店及旅遊地産事業部大中華區副總裁杜依認為，全國酒店市場将迎來結構性亮點。随着2026年基礎設施公募REITs試點範圍有望擴展至商業地産領域，這為深圳運營成熟的優質酒店資産提供了新的資本運作與退出渠道，有望進一步增強其長期投資吸引力。

企業不動産管理邁入以“價值創造”為核心的高質量發展新紀元

仲量聯行深圳董事總經理、華南區戰略顧問部負責人夏春毅表示，在“十五五”開局與存量時代深化交匯的關鍵節點，深圳企業不動産市場正以新質生産力為引擎，邁向高質量發展新階段。依托硬科技、品牌出海及戰略性新興産業的集聚優勢，本地資産價值邏輯已從空間供給轉向全周期價值運營。我們看到，策略差異化驅動企業按需定制不動産目標；價值證券化借力REITs擴容打通資本退出通道；設計定制化與運營專業化精準回應智能制造、跨境電商等新經濟對空間效能的高要求；管理智慧化則通過AI與數字孿生提升決策前瞻性。未來，唯有繫統整合金融工具、綠色設計、專業運營與智能技術，方能在辦公樓、物流倉儲與酒店等多元業态中實現從精細規劃、空間運營到資本退出的價值閉環躍升。

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