《表現力指數 • 2025 年度商業地産表現報告》全文發布

前言

當前，中國經濟還處于調整期，體現在不動産與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動産還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是溫度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的迹象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業态創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍将處于多重變量交織的動态進程中。企業需敏銳捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依托專業深度調研與繫統數據分析，于2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地産表現報告》，全方位解構行業産業鍊的演進與格局變遷。相關成果将匯聚成“表現力指數 • 2025年度商業地産表現”並在現場作權威發布，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不确定性中探尋确定性的發展路徑。

行業綜述：復蘇分化

消費提振激活成效初顯，投資端復蘇仍需時日

政策層面，2025年出台的商業政策以提振消費為核心，注重創新消費場景、優化供給結構。

在擴大服務消費繫列政策措施的帶動下，2025年消費市場呈現溫和復蘇的态勢。社會消費品零售總額保持平穩增速，累計增幅在4%-5%之間，反映了消費市場的内生動力逐步增強。2025年1—9月份，社會消費品零售總額的累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。

以重點節假日為觀察窗口，據文化和旅遊部數據中心測算，最新的國慶中秋假日8天，全國國内出遊8.88億人次，較2024年國慶節假日7天增加1.23億人次；國内出遊總花費8090.06億元，較2024年國慶節假日7天增加1081.89億元。

開發投資端，2025 年商業地産開發投資市場依然面臨較大壓力，盡管部分指標有所改善，但整體低迷的現狀未得到根本改變。這背後與市場環境有較大關聯，租金下行的大環境下，開發商的投資回報率預期降低，對于商業營業用房的開發投資也更加審慎，進而導致投資增長乏力。

整體來看，短期政策對消費端的刺激效果已逐步顯現，尤其是場景融合與補貼政策精準激活了居民的消費潛力，但投資端的復蘇滞後反映出市場信心修復並非短期之功。

企業發展面臨收入考驗，行業步入分化與盤活新階段

在消費仍需提振、市場投資信心不足的背景下，商業地産企業的發展依然面臨不小的考驗。不過，有迹象顯示，10月下旬開始，企業逐漸恢復投資動作。

觀點指數就“商業地産企業表現”研究成果的樣本企業進行觀察，發現10億元以下的企業占比最大，為43%；其次是10-30億元收入的企業，約占36%；再則是30-50億元收入的企業，占比接近13%；50億元以上收入的企業，占全部樣本企業的比例為8%。

分企業來看，大型企業雖憑借優質資産和運營能力搶占較大的市場份額，但收入持續增長難度較大；中小企業則因項目競争力不足，面臨招商難、運營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。

觀點指數認為，未來，随着消費活力逐步釋放、商業行業集中度不斷提升，這種分化情況很大可能進一步加劇。因此，大型企業當下需要通過優化資源配置、提升資産等謀求進一步發展，中小企業則需通過聚焦細分賽道、優化運營效率等方式尋找生存空間。

投資物業資産值方面，樣本商業地産企業中，資産值在200億元以下的企業占比48%，200-500億元的企業占比25%，500-1000億元的占比約6%，1000億元以上的企業占比為21%。

不過需要注意到，在房地産行業整體增速放緩之際，面對債務危機，不少企業通過出售商業資産來回籠資金，緩解壓力，也帶來資産折價和資産值縮水等問題。

行業整體從追求增量轉向盤活存量，存量價值挖掘成為企業競争的關鍵所在，通過調改升級如空間場景改造、内容生态重構來激活老舊項目，已成為不少企業的重要業績增長引擎。

此外，消費基礎設施REITs市場的不斷擴大和完善，為商業地産企業提供了重要的資金退出和融資通道，助力企業進一步向"輕資産"運營模式轉型。不過需要注意到，目前已上市的消費REITs業績開始分化，凸顯了資産質量和運營能力的重要性。

不同企業規模差異明顯，城市布局體現“深耕+外拓”邏輯

規模方面，在商業地産樣本企業中，在管面積在200萬㎡以下的企業達到42個，其次是200-500萬㎡元的企業，32家；再則是500-1000萬㎡的企業，10家，1000萬㎡以上收入的企業則有6家。

500萬㎡以上的頭部企業中，大部分的業務涵蓋商場、寫字樓、文商旅、酒店及公寓等多個領域，並在一個或者多個領域具備較大的競争優勢，能夠形成強大的内部協同和客戶資源轉化能力。

此外，上述企業的發展模式也從“開發運營”轉向“資産運營+資本運作”，通過輸出管理品牌、發行REITs盤活資産，實現“規模增長+現金流優化”的雙重目標，這也是未來大型商業地産企業的核心增長路徑。

項目分布上，81家商業地産樣本企業中，布局10個以下城市的企業達到37個，布局城市數量在10-30個的企業為28家，擁有30個以上已布局城市的企業有16個。

可以發現，大部分企業布局的城市數量不多，這反映出當前的行業主要發展邏輯是采取區域深耕策略，将資源集中在熟悉的市場，這樣可以較好地規避因不了解異地市場如政策、消費習慣、競争環境而帶來的風險。

與此同時，城市布局數量在30個以上的企業不少，反映了當前不少頭部企業通過自身項目投資、輕資産擴張等方式，不斷擴大現有版圖。這對完備産品線、異地復制能力及商業人才體繫也提出了更高要求，企業需要形成多條成熟的産品線如高端、中端、社區型，並建立強大的標準化流程和人才培育機制，才能确保項目在全國範圍内的高效、高質量落地。

典型代表過半收入下滑，集中施策維持單位租金水平

為深入研究企業的表現，觀點指數剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了18個代表性企業。其中約56%的企業2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業收入相對持平，余下33%的企業錄得收入增長。

收入實現增長的企業，在市場壓力中表現出較強的競争力和适應能力，除憑借規模優勢和新項目的貢獻實現收入增長外，與這類企業能夠精準契合消費者需求，通過精細化運營提升業績也有較大關聯。

單位面積租金水平上，以自持物業為主的港資企業優勢明顯。租金水平較高的企業中，港資企業占比大于内資企業。

商業地産金融：資管的“險資時刻”

5000億元政策性金融工具落地，消費REITs擴募流程簡化

在9月29日的新聞發布會上，國家發展改革委宣布，已設立新型政策性金融工具，規模共5000億元。從各地公開信息來看，截止10月中旬，本輪政策性金融工具已落地超百億，新型政策性金融工具重點聚焦消費領域基礎設施、數字經濟、人工智能等重點領域。

9月15日，商務部聯合國家發展改革委、财政部等九部門發布《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明确将社區商業基礎設施納入REITs優先支持範圍。通知提出，優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)。

此外，明确提出将基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝，這意味着現有滿足擴募條件，表現較好的REITs在滿足相關條件後，可以更快地進行擴募申報，且申報流程将更加簡化。

商業地産投資創十年新低，投資意願持續低迷

從投資方面的數據來看，商業營業用房2025年1-9月投資額4806.50億元，同比下降10.4%，降幅較2024年同期收窄3個百分點，雖然投資額仍在收縮，但收縮速度有所放緩，市場對商業營業用房的預期邊際改善，政策刺激（如消費復蘇、商業租金補貼）開始顯現效果。

但同期辦公樓投資額為2564.04億元，同比下降19.10%，降幅較2024年同期擴大12.6個百分點。辦公樓投資惡化更為顯著，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。整體來看，回顧近10年的數據，商業地産的投資仍保持下降趨勢，創歷史新低，目前企業對商業地産的有關投資意願仍較弱。

商業地産資管聚焦核心資産，創新運營深化資本聯動

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得39起商業地産資管事件，主要圍繞商業地産項目的交易和管理運營進行，標的資産主要是購物中心、奧特萊斯、寫字樓、酒店、長租公寓、社區商業等。

其核心邏輯體現為三方面的協同：核心資産聚焦通過資本對核心區域、成熟資産的集中配置，形成資産壁壘；運營上通過模式創新、體驗升級實現資産增值；資本聯動深化，通過股權轉讓、資産剝離、大宗交易等，實現資本與運營的深度綁定，提升收益穩定性與資産流動性。三者共同構成商業地産資管的核心邏輯，推動市場向專業化、平台化方向發展。

聚焦核心商業資産，築牢價值護城河。太古地産與珠江實業合作開發的廣州聚龍灣項目，投資超100億元，聚焦城市更新下的地標綜合體開發。項目通過改造升級存量土地，打造集商業、文化、居住等多功能于一體的城市地標。

觀點指數認為，一線和新一線城市的核心和地標資産項目，往往位于城市核心區或戰略發展區域，具有不可復制的區位優勢及資源集聚效應，成為資本競相追逐的“硬核資産”。

運營模式叠代，非標改造增價值。保利商旅簽約廣州香雪時光項目，打造首個POD概念非標商業中心（總投資2億元），融合“公園+商業”模式，響應體驗式消費需求；瑞安新天地首入廣州，簽約花都新青水泥廠改造項目，打造文化地標及文旅消費新目的地，實現存量資産的非標化改造。

資本聯動深化，大宗交易優配置。資本内部轉讓優配置，越秀房托以34.33億元出售越秀金融大廈50%的權益，招商蛇口以7.16億元轉讓深圳招商積余大廈，兩筆交易對手均為集團内部關聯方。越秀集團通過全資子公司廣州越秀發展集團收購50%的權益，剩余50%仍由越秀房産基金旗下公司持有。

外資加速布局人民币基金，持有型不動産ABS首單擴募完成

5月21日，凱德投資公告，攜手國内頭部險資在華設立首支境内母基金，總股本承諾額為 50 億元人民币（9.21 億新元）。凱德投資人民币母基金将通過一繫列子基金，重點投向具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資産。子基金的投資範疇涵蓋中國一線及強二線城市的産業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資産類别。

9月30日，建信住房租賃基金發起的“持有型不動産資産支持專項計劃”在上交所成功實現首次擴募，成為全國首單完成擴募的持有型不動産ABS項目。

觀點指數認為，從市場機制的創新視角看，擴募機制有效破解了持有型不動産ABS市場資産持續注入渠道受阻的核心痛點。傳統ABS産品到期即終結生命周期，而引入擴募機制後，表現優異的資産平台可實現新資産持續注入，動态優化資産組合結構，增強整體的抗風險能力。

險資聚焦核心資産布局，強化戰略協同與長期價值

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得10起險資布局商業不動産資管事件，主要圍繞的標的資産類型是購物中心、寫字樓、長租公寓等，涉及險資金額約316億元。 險資在報告期内的商業地産布局呈現“運營權保留、投資方式創新、區域選擇聚焦核心城市”的特征，既反映對核心資産長期價值的信心，也體現資産配置策略向“收益+增值”雙輪驅動的轉型。

險資加碼，保留運營權增值。近期險資在商業地産領域的布局普遍以購物中心、長租公寓、寫字樓為核心資産類别，通過創新資本運作實現風險分散與收益優化，其核心策略之一便是資産收購後保留運營權以強化資産長期價值。

投資方式創新與資金聯動，Pre-REITs成為險資參與市場的核心路徑。險資通過股權轉讓（如大家保險、友邦人壽）、基金設立（如中郵保險、新華保險、大家人壽聯合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人壽）實現資産收購與運營綁定，2025年險資在長租公寓賽道的投資多以險資聯盟的方式進行，多家險企抱團參與。

區域選擇聚焦核心城市，優先配置成熟項目。從地域分布來看，投資標的集中于上海、北京、廈門、無錫等一線及強二線城市，優先選擇成熟項目或政策支持領域。如建信人壽通過現金出資693.02萬及累計56.85億元投資上海綠地外灘中心T4幢辦公樓，體現了對核心城市甲級寫字樓的持續配置。

觀點指數認為，險資布局背後是“資産荒”背景下對穩定現金流資産的需求，以及政策對險資布局不動産市場領域的支持。從2020年9月，原中國銀保監會發布《中國銀保監會關于優化保險機構投資管理能力監管有關事項的通知》提出，具備“不動産投資管理能力”的保險公司，可采取直接投資方式進行不動産投資，其他保險公司則可通過購置自用性不動産及投資不動産企業股權等方式進行直接投資。

再到去年由央行和金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》中，提及重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發和運營，險資參與不動産市場的政策門檻不斷放開。

從長遠視角觀察，險資可通過長租公寓、購物中心等商業地産資産實現全鍊條布局。商業地産憑借其天然的抗通脹屬性及長期穩定的租金收益特性，深度契合險資負債端長期久期的需求，形成“政策支持+市場選擇”的雙重驅動機制，最終實現從“收益導向”向“收益+增值”雙輪驅動的策略轉型。

消費REITs年内領漲，住房租賃REITs承壓前行

目前已上市的12只消費基礎設施REITs，總量層面來看，購物中心供給偏大，總市值418.65億元，占比18.9%。

年内漲幅排名前五的除博時招商蛇口産業園REIT外，全部是消費類REITs：嘉實物美消費REIT漲幅45.11%，華夏大悅城商業REIT漲幅40.64%，易方達華威市場REIT漲幅37.70%，華夏首創奧萊REIT漲幅37.63%，華夏金茂商業REIT漲幅38.80%。這些産品的優異表現主要得益于消費復蘇、優質資産稀缺性以及專業運營帶來的資産增值。

租賃住房行業目前已上市8支REITs，該闆塊總市值約184.45億元，占REITS市場的8.3%。

三季度出現明顯回調，平均跌幅-9.07%，二級市場呈現“無差别下跌”的态勢，市場對保租房REITs短期運營持謹慎态度。

保租房供給持續增加與房租價格回調形成“供給過剩-租金承壓”的負向循環，導致投資者對未來租金收入與分紅率預期悲觀，一級市場發行及擴募難度增加。地域上，一線及強二線城市保租房項目雖受益于人口流入需求，但供給放量導致局部區域租金增速放緩；政府雖持續推動保租房建設，但租金管控、土地供應政策等約束了項目的收益空間，加劇一級市場壓力。

商業地産零售業态發展：精耕細作

商業地産進入精耕細作階段，免稅經濟成消費新亮點

今年以來，商務部等多部門密集出台政策，推動消費活力釋放。

以最新的雙節假期為例，據商務部商務大數據監測，國慶中秋假期全國重點零售和餐飲企業銷售額按可比口徑同比增長2.7%。10月1日至7日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分别增長8.8%和6.0%。

地方層面，重點商業城市也在持續發力營造良好的消費環境。期内，成都推出首發經濟計劃、上海優化離境退稅、重慶推動綠色商場建設等地方政策，不斷通過業态創新和需求刺激等手段，進一步拉動消費增長。

值得關注的是，免稅經濟成為年内的消費新亮點，憑借價格優勢+政策便利吸引境外消費回流。今年以來，武漢、廣州、深圳、長沙等多個城市開設了市内免稅店，免稅消費場景不斷拓寬。

分化加劇下企業穩固基本盤，探索存量戰場新方向

2025上半年，商業地産企業的業績表現顯著分化。

内資企業方面，商管賽道上華潤萬象生活成為增長最明顯的企業，2025上半年購物中心業務實現收入22.64億元，同比增長19.8%。增長背後，與華潤萬象生活的規模優勢以及不斷推動新項目入市有關。

當前市場環境下，企業的結構性分化正在加劇。部分企業能憑借豐富的品牌資源、精細化運營能力和全國化布局，在市場疲軟下實現業績增長。但也有不少企業依然面臨挑戰，業績停滞或下滑。除市場環境影響外，也反映出企業在品牌号召力、運營效率和抗風險能力上的短闆。

業務發展上，尋找存量發展機遇成為企業的發展重點。如華潤萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團、愛琴海商業等企業紛紛通過輕資産模式擴大版圖。

華潤萬象生活表示，将在重點城市尋找優質存量改造項目，通過精準調改實現低效資産快速轉化。期内，上海C.P靜安調改成效顯著，煥新後零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費的新載體。

此外，聚焦現有資産的優化與價值挖掘也是重要方向。恒隆公布的“恒隆V.3”策略，就側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資。進一步來看，即通過小投資，輕重結合的資産模式，與集團現有的優勢項目進行資産整合，從而提升現有項目的市場競争力和創收能力。

商業競争升級戰加劇，項目注重提高差異化競争力

随着商業競争進入白熱化階段，項目的競争維度從單純的區位和品牌，全面升級為内容創造、獨特體驗和精細運營的多維比拼，不同類型和能級的商業項目，需采取符合自身定位與目標客群的提升之法。

高端項目方面，上海恒隆廣場、北京SKP、太古匯/太古里、萬象城繫列項目，策略核心在于鞏固“首店經濟”與“旗艦店經濟”的絕對領導地位。

高端項目的護城河在于其無法被輕易復制的品牌組合，頻繁進行品牌煥新的目的是通過稀缺、獨家的品牌資源構建壁壘，為高淨值會員提供獨家産品和體驗，從而最大化單客價值。

中端項目方面，主要通過主力店升級、空間改造和業态重組，提升區域市場的競争力。以領展内地零售項目為例，其主力業态為餐飲和零售業态，相比高端項目，餐飲業态租金所占比重更大。業績提升需求之下，這部分業态也成為了升級調整的重點。

廣州天河領展廣場作為領展旗下最新的改造項目，期内圍繞餐飲和休閑業态，打造了“平川好味”美食空間和“平川夜巷”戶外街區，精準切入“夜經濟”和“輕社交”場景，並建設人寵共享空間。

相關數據顯示，該項目2024-2025 年間新增的超15個重點品牌年度銷售創新高，超30個品牌年度銷售增長30%。

相同商業策略下，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區也于年初改造完成，作為龍湖商業打造的戶外主題街區，引入包括休閑輕餐、咖啡飲品、Bistro餐酒吧等潮流業态品牌。

奧萊社商卷出新高度，新形态與體驗化成未來方向

當前市場環境下，奧萊已成為商業地産行業中穩定的“壓艙石”業态。随着消費需求從單一功能價值向多元體驗升級，奧特萊斯不僅是名品折扣店，而是通過引入餐飲、娛樂、文化等多種業态，打造成集零售、餐飲、文化、休閑于一體的商業綜合體。

期内，百聯奧萊計劃打造全國首個“熊貓主題公園漫步式”奧萊，通過深度綁定強勢IP，将簡單的購物行為升級為主題遊覽體驗，增強項目的差異化競争力。東莞的萬象濱海購物村也選擇在商業空間中疊加休閑、文旅、藝術等體驗元素，延長消費者的停留時間，創造更多消費機會。

社區商業方面，項目打造逐漸朝着兼具精致内容與情感共鳴的生活場方向發展。品牌組合上，以剛需為基底，同步引入高品質、強體驗的全業态品牌。

觀點指數認為，未來随着消費者對體驗式消費需求的不斷增加，城市微度假商業、奧萊+文旅等類型業态有望成為新的增長點，社區商業則需進一步加強精細化運營，深入了解社區居民的需求，不斷豐富業态組合，提升客群的粘性。

上市、擴張與創新並行，消費品牌重塑增長邏輯

餐飲方面，2025年蜜雪冰城、古茗、滬上阿姨、綠茶集團等企業陸續在港交所挂牌上市，霸王茶姬則成功登陸美股。與此同時，遇見小面、巴奴毛肚火鍋、老鄉雞等企業也正在沖刺港股IPO，餐飲行業迎來了上市潮。

與此同時，頭部餐飲品牌加速布局海外市場。年内，瑞幸首進馬來西亞並計劃開設 200 家門店，茶百道登陸西班牙、法國，茶理宜世入駐倫敦，喜茶在紐約時代廣場開設直營 LAB 店等，均是品牌向海外市場尋找新增長機會的嘗試。

觀點指數認為，海外市場雖是當前茶飲品牌突破增長瓶頸的重要方向，但需匹配本地化供應鍊與運營能力。相比之下，國内下沉市場仍是主戰場。

戶外運動方面，國内四大運動品牌中，安踏頭部地位依然穩固，2025上半年的營收達到385.4億元，同比增長14.3%，營收規模超過了李甯、特步與361度三家企業的總和。

但也有品牌出現下滑，耐克第四财季營收110.97億美元，同比下降12%，季度淨利潤2.11億美元，同比下降86%。其中，大中華區季度營收14.76億美元，同比下降21%。

業績分化背後，與品牌采取的策略相關。耐克對專業運動領域的聚焦不足，未能及時跟上中國消費者對運動産品多元化的需求變化，而阿迪推行本土思維的全球品牌戰略，不斷推出新技術和新設計，提升了品牌的吸引力和市場競争力。

奢侈品方面，行業整體進入低速增長期，這也體現在企業的業績數據上。2025上半年，愛馬仕全球營收達到80億歐元，同比增長8%，經常性營業利潤達33億歐元，利潤率維持在41.4%。普拉達集團同樣實現增長，營收達到27.4億歐元，同比增長9%，但淨利潤為3.86億歐元，僅增長0.5%，增速放緩。

同期，LVMH 集團全球最大奢侈品集團，2025上半年營收398.1億歐元，同比下降4%；營業利潤下滑15%至90.12億歐元，淨利潤下跌22%。開雲集團同樣出現下滑，營收76億歐元，同比下降16%，淨利潤下跌46%至4.74億歐元。

與此同時，業态創新與本土化運營，成為品牌連接消費者的關鍵抓手，頭部品牌愈發注重與消費者的深度連接，通過門店布局優化、專屬活動策劃留住高端客群。

上海興業太古匯的LV路易号巨輪就是案例之一，路易酩軒集團通過融合“展覽+零售+餐飲”，打造互動式體驗、沉浸式消費場景等，收獲了話題度和客流量，提升了品牌在本土市場的影響力。

國内電商面臨新業務考驗，跨境電商加強抗風險能力

國内電商方面，行業競争從單純的商品交易擴展到以即時零售為代表的高頻服務争奪。根據電商三巨頭的2025Q2業績數據顯示，部分企業因開拓新業務利潤承壓。

與京東、阿里加碼即時零售不同，拼多多加大了對核心電商業務的投入，優化商家生态和供應鍊。2025年初，拼多多就正式啟動 “千億扶持” 戰略，未來三年拟拿出1000億元資源，通過更多費率減免和消費補貼等方式，大規模降低中小商家成本並拉動市場需求。

補貼之下，拼多多的利潤同樣面臨考驗。2025Q2數據顯示，其營收雖然增長7.14%至1039.85億元，但利潤下滑4.07%，錄得307.54億元。

跨境電商方面，各大平台在2025年經歷美國關稅政策等較大的外部環境挑戰後，逐步提升業務抗風險能力，不斷開拓新市場和提升物流供應鍊能力。

新興市場開拓上，東南亞、拉美、中東等地區電商增長迅猛，已成為不可忽視的新引擎。如SHEIN将阿聯酋和沙特阿拉伯作為重點市場，通過建立數字化紡織産業園等本土化策略，降低退換貨率，提升市場份額。

至于物流供應鍊能力，2025年初Temu就在多個市場全面推行半托管模式，商家将商品提前備貨到平台指定倉庫，由Temu統一負責後續的倉儲、訂單處理和末端配送，提升物流時效和履約效率。

在此背景下，預計擁有強大自建物流體繫或能整合高效第三方物流的平台，更有望建立起長期優勢。

消費基礎設施 REITs持續擴容，運營能力成同類型資産分化關鍵

2025年，消費REITs賽道繼續火熱。

年内，易方達華威農貿市場 REIT、中金中國綠發商業REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT、華夏凱德商業REIT、華夏中海商業REIT五只消費基礎設施REITs成功上市，市場供給持續豐富，截止目前已有12只上市的消費基礎設施REITs。

資産多元化成為重要趨勢， 底層資産類型從傳統的核心商圈購物中心擴展到奧特萊斯，REIT發行方從内資擴展到外資，資産譜繫日趨完善。

二級市場表現上，消費類REITs在2025年内的平均漲幅遠超其他類型，新上市産品漲幅明顯，顯示出市場對消費復蘇和該類資産長期現金流的強烈信心。

在已經上市的12只消費REITs當中，易方達華威市場REIT于年内錄得最高漲幅，達到71.36%，其次，嘉實物美消費REIT年内漲幅達到41.06%，而華夏大悅城商業REIT年内漲幅為35.18%。此外，中金印力消費REIT、華夏首創奧萊REIT年内漲幅均超過30%。

淨利潤方面，華夏首創奧萊REIT、易方達華威市場REIT表現較為突出，分别為3814.68萬元和2019.5萬元。

年化現金流分派率方面，上述8支消費基礎設施REITs的平均分派率為4.42%，易方達華威市場REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT表現較為突出，均達到4.0%或以上。

觀點指數認為，在政策支持和市場整體向好的背景下，未來同類型資産之間的表現差距将主要取決于運營能力。

為實現未來更好的發展，多數消費 REITs 發力品牌組合優化、底層資産改造等方向，以提升客流與銷售額，此外具備強運營能力的管理人旗下的REITs，有望獲得更高的估值溢價。

2025上半年，成都大悅城就引入29家不同層級的知名首店，覆蓋零售、餐飲、體驗等多元業态，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮揚菜）、瓷野（贛菜）、栀木小館（貴州菜）、阿嬷手作、裕蓮茶樓、達美樂等品牌。

百聯又一城購物中心2025 年則圍繞親子／親寵、藝術／文化、運動／電競三大主題，以品牌業态升級與多元化活動，不斷引領區域商業向品質化、場景化進階。

此外，擴募也為REITs的成長帶來了新可能，華夏華潤商業REIT啟動擴募，成為市場的里程碑。最新的10月，該 REIT的擴募申請已獲證監會及深交所受理。

觀點指數認為，對基金發展本身而言，上述擴募能擴充基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，形成“核心城市+區域中心”的覆蓋網絡，可以有效分散基金資産組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。從公募REITs市場角度來看，也能形成“存量優化+增量拓展”的良性循環。

商辦運營：結構性調整

竣工放量加劇短期壓力，北京空置率表現持續改善

在整體經濟保持穩定增長的同時，動能轉換期的結構性壓力也直接反應在商務活動需求上，使得寫字樓市場在承壓中步入深度調整新階段。當前經濟增速的邊際放緩，疊加企業為應對宏觀環境而普遍采取的降本增效策略，在一定程度上抑制了辦公空間的擴張需求。

國家統計局數據顯示，2025年1-9月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2564億元和2111億元，分别同比下滑19.1%和8.1%。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分别為1122萬平方米和1100萬平方米，前者同比下滑22.3%，後者同比上漲16.5%。新開工與竣工面積的反向走勢表明短期庫存壓力與長期調整機遇並存。

集中交付疊加需求疲軟，使得重點城市寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。

空置率表現上，據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分别減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信号，兩者全市空置率環比分别上升0.9個百分點及1.2個百分點。

具體來看，憑借政治經濟核心地位及嚴格的新增供應管控，供需關繫保持相對平衡，北京甲級寫字樓空置率在一線城市中維持最低水平並持續優化，是四大城市中唯一空置率同比及環比均改善的城市。

其中深圳由于新增供應與實際需求之間的結構性錯配等綜合影響，其甲級寫字樓空置率表現已連續多個季度位居一線城市首位，高空置率風險尤為突出。

綠色與TOD成主流趨勢，科技、金融仍是需求核心引擎

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點城市新增56個寫字樓項目亮相，合計建築面積超570萬平方米。

新項目高度向上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，這五座城市新增寫字樓項目數占比均超10%，新增供應以核心城市為主導。

其中，上海是期間全國供應項目數最多的城市，且多為區域地標或高規格綜合體，如370米“浦西第一高樓”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商業中心、世博天地T2等，覆蓋徐家匯、前灘、張江等核心闆塊，精準匹配科技、金融企業的高端辦公需求。

廣深蓉新增項目聚焦核心闆塊，産業導向明确。廣州新項目中，超半數位于琶洲、國際金融城等産業核心區，聚焦互聯網+金融行業的辦公需求。深圳新項目集中在後海、前海等，以科技企業總部為主。

觀點指數注意到，2025年寫字樓新項目不再是單一辦公載體，而是通過綠色認證、TOD布局、綜合體業态的組合，強化高效、健康的辦公體驗，精準契合企業的需求偏好。

與此同時，超過80%的項目強調其地鐵上蓋或緊鄰地鐵的交通優勢，軌交物業已成為高標準寫字樓不可或缺的要素。

開發商層面，年内以陸家嘴集團、中海商務、越秀商管、嘉里建設、恒基地産、招商商管、新鴻基、保利發展、合景泰富商業資管等為代表的企業寫字樓管理規模實現進一步增長，且項目多位于一線及新一線城市核心闆塊，将有助于提升其市場份額與品牌影響力，增強在寫字樓運營領域的抗風險能力與持續盈利能力。

整體來看，綠色建築進一步重塑了寫字樓的物理空間形态，推動商務地産行業從傳統空間提供者，向兼具環保責任與長期價值的可持續發展服務商深度轉型。在此趨勢下，商辦市場的綠色競争力或将成為未來資産價值的核心錨點，而具備全周期綠色運營能力的企業，将在行業發展中占據絕對優勢。

與此同時，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，科技、金融、專業服務三大行業構成需求主力，三者統計租賃單數（單個企業入駐計為1單）合計占比達63.95%。

科技行業以27.9%的數量占比穩居需求榜首，成為2025年寫字樓租賃市場的第一驅動力。

總體來看，基于2025年1-9月的寫字樓租賃需求數據，當前市場需求表現出科技引領、金融支撐、專業服務與醫藥健康、消費等補充的格局。同時，寫字樓租賃行業需求與産業升級深度綁定，AI、資産管理、生物醫藥等新興領域成為增長引擎。

觀點指數判斷，随着“十四五”收官與“十五五”規劃推進，新質生産力持續賦能，寫字樓租賃市場正呈現新的發展格局。科技、金融和醫藥健康等行業作為需求主導力量的地位進一步鞏固，同時區域産業特色化帶來的需求差異也更加顯著。

辦公租金跌勢延續，優質寫字樓項目抗跌性凸顯

當前，重點城市寫字樓租賃市場仍面臨挑戰，而寫字樓業主方為了維持出租率穩定，繼續采取更具競争力的租金策略，以價換量仍是業主去化的主要選擇，這給租戶帶來了有利的議價窗口。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現不同程度的下滑，同比變動區間為-21.2%至-3.2%。

從數據來看，當前辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業降本增效需求與業主以價換量策略共同主導，市場正處于供需博弈的關鍵調整期。觀點指數認為，現階段辦公樓市場已逐步靠近階段性底部，後續租金下行節奏有望進一步減緩，但市場真正實現企穩回升，仍需等待需求端釋放明确的復蘇信号。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數篩選69個重點寫字樓樣本，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等重點城市，監測其出租率走勢情況。

據觀點指數監測，樣本項目平均出租率在一年周期内呈現階梯式下降。2024年6月至12月，出租率從85.37%微降至84.14%，半年跌幅為1.23個百分點。2024年12月至2025年6月，跌幅擴大至1.6個百分點，樣本項目平均出租率降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

出租率持續下滑本質是供應放量與需求疲軟的雙重壓力共振，雖然觀點指數統計的樣本出租率絕對值高于整體市場，但下行趨勢與重點城市辦公市場表現一致。

從數據來看，69個寫字樓樣本項目的出租率變化是全國寫字樓市場供需失衡、需求疲軟的微觀縮影，行業已進入去庫存、調結構的深度調整階段，短期壓力與長期轉型機遇将並存。

與此同時，今年下半年仍有大量延遲入市的項目将集中交付，需求端僅新質生産力企業、金融、專業服務、消費企業等展現局部需求動能，尚未形成規模化復蘇支撐。因此，寫字樓項目出租率下行趨勢短期内難以逆轉，預計2025年末至2026年仍将處于調整階段。若未來供應增速放緩與需求實質性復蘇形成共振，出租率或有望逐步企穩，但這一過程可能需要2-3年周期。

值得關注的是，部分項目不僅維持高位，還實現逆勢回升，比如深圳寶安中糧大廈從2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作項目從80%升至91%，背後是租戶結構優化與服務升級的推動。

整體來看，這些高出租率項目多集中于核心城市核心商圈，且具備品牌加持、運營能力強等優勢，成為當前辦公租賃市場的抗跌主力，也進一步凸顯辦公市場優質資産稀缺、強者恒強的分化格局。

收入普遍面臨挑戰，寫字樓企業從空間租賃轉向産業賦能

企業經營層面，出租率下滑已迫使業主普遍采取以價換量的策略，通過租金折讓、延長免租期、提供裝修補貼等方式争奪租戶。結合上文分析的辦公租金連續多季度負增長的背景，出租率與租金的雙降将進一步擠壓資産收益空間，老舊樓宇或非核心區位項目面臨的去化壓力尤為突出。

租金與出租率雙降的市場壓力已切實傳導至企業收入端。

樣本企業内地寫字樓業務收入普遍收縮，超八成企業收入出現同比下滑，僅少數企業實現小幅增長。17家樣本企業中，14家收入同比下降，占比達82.4%，僅3家企業實現正增長，且漲幅均在8%以内，印證了以價換量策略在維持出租率的同時，正侵蝕着業主的租金流，直接反映了寫字樓資産收益能力的整體弱化。

整體來看，當前寫字樓市場呈現體量與增長分化的格局，並非短期市場波動，而是行業進入深度調整期的典型結構性特征。在供需失衡的繫統性壓力持續釋放的背景下，企業間的資産質量包括核心區位布局、優質資産占比等，以及運營效率的固有差異被進一步放大，並直接映射為收入的顯著差距，進而将市場的分化程度持續推深。

而随着優質資産向頭部企業進一步集中、非核心資産去化壓力持續，預計将在中長期内持續主導寫字樓市場的發展方向，成為行業調整周期中的核心趨勢。

與此同時，觀點指數注意到，2025年以來，寫字樓企業拆解不同客群的差異化需求，而非籠統的空間劃分，其中包括嵌入靈活辦公空間産品，如共享工位、共享會議室等，細化裝修等服務。

舉例來說，陸家嘴集團旗下的陸家嘴辦公LOFFICE持續深耕辦公市場，以多元化産品體繫賦能上海浦東發展，構建從標準辦公、精裝辦公，以及靈活辦公等相結合的發展矩陣，滿足從初創到總部級等不同規模企業的辦公需求。

除陸家嘴集團外，瑞安辦公、恒隆地産、中海商務、鴻商務等企業的實踐，均細化了辦公産品，增加項目的競争力。

結合企業經營活動來看，觀點指數認為辦公市場調整期的增長邏輯逐漸從單一的硬件比拼升級為硬件價值賦能協同發力。項目的硬件配套成為基礎性支撐，而精細化定位與生态運營成為項目放大價值、突破周期的重要變量。

自用與投資需求雙軌並行，商辦資産買方集中在險資、地方國企等

寫字樓資産作為商業地産的重要組成部分，基于長期穩定的租金收入、資産價值等屬性，成為投資者長期資産配置的重要選擇。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月内地共計發生42宗辦公資産交易事件（統計項目包含辦公樓、在建辦公資産、含辦公物業在内的商業綜合體），總交易金額約398億元。

對比上年同期，交易單數和交易總金額同比均出現不同程度的下滑，辦公樓投資市場仍處于調整與重構階段。

與此同時，觀點指數注意到期間全國商辦資産交易呈現核心城市集中、自用與投資需求雙軌並行、困境資産處置與優質資産並購共存的格局。

從數據來看，資本及企業持續聚焦一線及新一線核心城市，尤其關注具備産業集聚效應和政策紅利的區域，商辦投資區域市場分化将持續。

聚焦買家層面，觀點指數注意到，今年商辦資産交易主體更集中，盡管整體上外資撤離，但金融機構、科技企業、政府平台公司、頭部産業企業仍在謹慎入場，共同構成了市場的主要參與力量，中小投資者因風險承受能力低逐步退出。

國有企業則側重區域戰略布局，如蘇州工業園區國資聯合産業基金收購豐隆匯項目。科技企業、上市公司、産業資本等以自用需求為主，典型案例如光線傳媒收購奧林NEO大樓、愛爾眼科接手廣晟科創大廈60%股權+債權項目等。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間自用需求繼續支撐商辦投資市場的基本面，購買主體以科技企業、制造業、産業資金等為主。同時資産轉型與法拍交易帶來新的增長機會。

司法拍賣補位商辦交易，寫字樓資産證券化迎政策窗口

從交易方式來看，司法拍賣已從邊緣處置方式轉變為商辦資産交易市場的重要補充力量，同時也是部分企業風險出清的重要渠道。從賣家背景來看，70%以上是資金鍊緊張的房地産企業，涵蓋民營房企、地方國企背景房企以及項目公司等，賣家類型呈現顯著的房企導向特征。

這類賣家以陷入财務困境的房企為主，核心訴求是通過司法強制執行完成資産變現，以償還債務、優先化解流動性危機與法律風險，而非關注資産處置價格或收益。

年内觀點指數統計的資産交易案例中，債務承壓的房企通過司法拍賣的方式直接化解了超50億元的關聯債務，填補了市場化交易無法承接被動處置需求的功能空白。

除傳統的大宗交易方式外，資産證券化已成為寫字樓資産退出的重要金融渠道，形成投資、增值、再投資的良性循環‌，産品創新明顯加速。

9月26日，中鐵諾德持有型不動産資産支持專項計劃（簡稱“中鐵諾德ABS”）于上交所成功發行，發行規模達25.6億元。持有型不動産ABS通過資産信用替代主體信用，以寫字樓運營收益為核心償債來源，實現權益型融資。

值得一提的是，盡管寫字樓資産尚未納入公募REITs發行範疇，但政策信号明确。2025年9月發改委“782号文”明确支持公募REITs通過擴募購入‌關聯性資産‌，即有望通過擴募機制打開寫字樓資産的發展空間。

現階段，寫字樓金融市場在政策催化下加速轉型，持有型ABS與CMBS成為當前退出主力，而公募REITs的潛在擴容為長期發展提供戰略支撐。開發商需把握政策紅利，通過債務融資優化以及權益工具創新等，實現資産盤活與價值提升。

辦公空間服務：深挖區域價值

辦公市場仍處調整周期，政策端為中小企業提供分層分類支撐

2025年的辦公市場仍處于調整周期，降本增效成為企業運營的核心命題。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

從數據來看，觀點指數預計後續核心城市辦公租金下行的速率将進一步放緩，但市場的企穩回升仍需等待宏觀經濟回暖與企業信心修復等更明确的需求復蘇信号。産業多元化、新增供應可控的城市及其核心區的優質資産，有望率先企穩。

随着國家層面持續優化營商環境，推動産業轉型升級，辦公空間服務市場依然存在較大的增長空間。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，國家和地方層面對中小企業發展的政策支持文件主要覆蓋融資支持、創新培育、轉型幫扶、稅負減免的全鍊條政策體繫，為中小企業發展提供強力支撐。

政策端通過多部門協同、多維度發力、分層分類支持等舉措，精準匹配不同類型中小企業的需求，有效對沖經濟環境不确定性對中小企業的影響，緩解企業發展壓力。同時，聚焦數字經濟等方面的創新培育，将進一步為新型工業化、數字經濟發展培育更多優質中小企業。

中小企業發展總體趨穩，辦公空間服務商擴張分化明顯

據中小企業協會發布的最新數據顯示，2024年至2025年9月期間，中國中小企業發展總指數（SMEDI）最高點為2025年2月的89.8，最低點為2024年9月的88.7，期間總指數在波動中逐步趨穩，政策托底效應顯著，復蘇基礎仍需鞏固。

雖然中小企業正受益于消費與生産的周期性回暖，但整體效益未獲實質性改善，結構性問題依然突出，不同行業間的復蘇進程顯著分化。中小企業的穩定發展仍需政策端精準發力，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復蘇勢頭。

觀點指數選取18家辦公空間服務商作為樣本，監測其擴張表現。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間，樣本企業共計新增入市38個辦公空間項目，較上年同期有輕微上漲，但對比早前，行業謹慎擴張的情況整體仍在延續。

以IWG集團、BEEPLUS、創富港、德事TEC、高格辦公空間、WeWork中國等為代表的辦公空間服務商業務擴張能力繼續在線，本期均有新項目開業。

其中創富港和IWG集團新開辦公中心網點數居前，兩者合計新開項目數占比超70%，市場資源與活躍度向少數玩家集中。

而其他品牌表現更為謹慎，采取選擇性的擴張策略，戰略收縮明顯。多數樣本企業選擇持續深耕在管項目，将資源集中于現有網絡的盈利上。

新開項目高度聚焦大灣區和長三角，辦公空間服務商細分場景

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，樣本企業新開店項目布局城市覆蓋深圳、上海、廣州、北京、天津、杭州、成都、武漢、西安、南京、蘇州、常州等多個重點城市。

其中，樣本企業繼續高度聚集于一線及新一線城市，兩者貢獻了近80%的新增門店，成為市場增長的絕對主力。數據顯示，靈活辦公市場的馬太效應正持續強化，核心城市的虹吸效應日益凸顯。

具體來看，新開業項目高度集中在粵港澳大灣區（深圳、廣州、香港）和長三角（上海、杭州、蘇州）這兩大經濟活力最高的區域，企業的選址策略聚焦在高确定性市場。

其中深圳以新開項目數占比26%居首，這與其活躍的創業生态、跨國公司區域總部聚集、中小企業密度優勢等密切相關，直接催生了深圳市場對靈活辦公空間的集中、剛性需求，使其成為辦公空間服務商布局的核心首選城市。

在空間打造上，辦公空間服務商普遍采用可拆分戶型，通過基礎工位、獨立辦公室、按需會議室的彈性空間組合方案，适配中小企業的擴張需求。如辦公空間服務商将甲級寫字樓的整層空間轉化為适配小微企業的高坪效産品，既降低自身選址成本，也幫助商業地産開發商消化甲級寫字樓的零散租賃需求。

産品打造上，觀點指數注意到新開辦公中心的配套服務呈現趨同化與精細化發展，其中獨立辦公室、智能會議室、休閑洽談區、靈活工位等成為標配，行業基礎服務標準逐步成型。

但與此同時，辦公空間服務商開始進一步細化場景，以差異化策略構建核心競争力，企業發展路徑出現明顯分化。如高格辦公空間主打東方美學+全周期服務，持續深耕長三角，迎合地方政府對專精特新企業招商需求；德事聚集高端辦公服務；IWG集團作為全球化服務商，以輕資産模式實現規模化發展等。

與業主方深度綁定成為新趨勢，辦公空間服務商盈利指標持續改善

開店之外，2025年1-9月，IWG集團、BEEPLUS、MFG、WeWork中國、創富港、德事、高格辦公空間以及IWG集團等樣本企業，均有對外拓店或合作的動态。

觀點指數注意到，辦公空間服務品牌如德事、MFG、高格辦公空間、BEEPLUS等多家企業與業主方深度綁定，成為新趨勢。

舉例來說，年内新開業的天津嘉里中心·企業廣場18層項目，是德事與嘉里建設繼上海、深圳、杭州、香港等地成功合作後的第6個合作項目。8月新開業的深圳科技園金融基地&BEEPLUS項目是由深業集團與BEEPLUS合作打造的項目。

觀點指數認為，辦公空間服務商與業主方逐步從單次合作轉向多項目聯動的合作模式，本質是業主方對服務商專業運營管理能力的高度認可。長期綁定的核心，在于服務商可切實幫助業主方提升辦公資産的出租率、坪效與長期價值，形成業主省心、服務商穩資源的雙赢閉環。

已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。

全球網絡型的企業以IWG集團為代表，2025年上半年收入表現穩健，繫統整體收入同比增長2%至21.62億美元，創歷史新高。集團營收為18.50億美元，較去年同期略降1%。業務結構上，輕資産模式已成核心增長引擎，上半年IWG集團新開設的338個中心中，有327個是輕資産開業，包括管理合伙中心、可變租金中心、特許經營中心和合資中心，帶動管理及特許經營業務收入同比增長26%至3.61億美元。

而區域深耕型的創富港則聚焦國内細分市場，以成本管控、增值服務以及小而美的辦公中心破局。今年上半年創富港營業收入為3.84億元，均由空間及商務服務收入組成，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店致經營面積減少。

兩者均實現了盈利的改善，但邏輯差異顯著。其中IWG集團依托全球網絡擴張攤薄固定成本，輕資産業務拉動整體盈利，更側重規模增長、現金流改善、股東回報提升的路徑。創富港聚焦國内高需求區域，通過關店減虧以及技術降本等舉措優化成本結構，疊加增值服務的高毛利屬性，實現收入微降但利潤提升，核心是從單店效益到整體盈利的邏輯。

ESG引領：協同共進

多方共推ESG實踐，商業地産企業評級保持穩定

近年來，國内ESG實踐呈現出多維度的積極進展。首先在政策端，國家及監管層面聚焦信息披露、綠色金融、企業治理、行業標準等關鍵方面，推動“雙碳”戰略落地。地方層面則在考量自身資源禀賦、産業結構和發展階段的基礎上，出台關于打造可持續發展先行示範區、全面推進美麗城市建設、推進重點行業碳排放強度下降等方面的政策，以探索經濟、社會、環境的協調發展。

總結而言，國内政策端已形成了“頂層設計+地方實踐”雙輪驅動推動ESG發展模式，各主要城市從過往的被動響應國際標準或監管要求，轉變為尋求主動引領。並且，随着強制信披的臨近、核心城區的先行實踐及來自投資者的監督壓力增大，上市企業參與度也在逐年提升，以踐行可持續發展理念，提升社會價值和品牌形象，助力治理水平升維。

數據顯示，近年來A股披露獨立ESG報告的公司數量逐年增加，以每年12月31日A股成分股為基準，2025年以來共有2521家公司披露了2024年度的ESG獨立報告，披露率為46.83%，較2023年度 41.86%的披露率提升了4.97個百分點。

按行業來看，金融業披露率最高，達到91.80%；不動産行業仍位居前列，披露率約為62.63%。但據觀點指數觀察，在ESG報告内容和質量方面，頭部不動産企業表現更為出色，相比之下，中小型不動産企業仍有較大的提升空間。

商業地産領域，觀點指數監測下的40家樣本企業（A股+港股）2024年度ESG披露率為87.50%，與上年度保持同樣水平。其中，頭部企業對實踐ESG的重視度更高，在資産全生命周期的各個階段深度融合這一理念，以實現從被動合規向價值創造的主動轉變。

科技助力能源效益提升，綠色租賃實踐逐步深化

目前，科技工具在提升商業地産能源效益中發揮着關鍵作用。通過智能能源管理繫統，企業能夠實時監測和精準分析能源消耗數據，從而優化能源的分配與使用。數據分析工具還能預測能源需求，幫助企業提前規劃節能措施，進一步提升能源的利用效率，降低運營成本，推動商業地産企業在能源管理方面邁向智能化、高效化。

總的來看，樣本商業地産企業的節能實踐主要圍繞照明、節能、節水改造、溫度調節、動力、及運維管理等方面展開，主要目的在于提升商業資産的運營效率與價值，為租戶提供更優質、更高效的使用體驗。

例如，中海為提升既有項目的能源管理效果，積極實施節能降耗設備與節能技術改造，推動能源節約增效。截至2024年末，已完成15個節能改造項目，完成11個項目EMC節能改造項目和4個BOT熱源改造項目，每年總計減少用電615萬千瓦時。並計劃于2025年前推進共計10個自持商業項目的節能改造。

與此同時，随着越來越多的租戶開始關注環保和可持續發展，行業對綠色租賃的需求逐漸增加。除此之外，在業主和租戶共同分擔綠色改造的成本，共享節能收益，縮短業主的投資回報期等經濟訴求的驅動下，綠色租約成為商業地産領域減碳的重要工具。

綠色建築提升資産長期收益，綠色金融延續低谷期

有研究表明，獲得LEED、GBI等認證的寫字樓租金普遍比同類非綠色樓盤高5%‑10%；通過節能繫統、智能照明等技術，商業樓宇的能耗可降低20%‑30%，年均運營費用下降約15%‑25%。同時，綠色建築的資本化率更高，投資回報期雖略長（2%‑9%的認證費用），但長期收益（節能、租金、品牌）顯著。

這助推了當前商業地産企業參與綠色建築認證的積極性。

據了解，不動産企業中，萬科截至2024年末滿足綠色建築評價標準的面積累計超3.35億平方米。在商業開發與運營的目標中，計劃未來新建的印力自持印象城MEGA100%獲取LEED認證，並确保未來5年内印力所有新建建築達到綠建二星認證，且2024年在建項目均以LEED認證、綠建二星標準設計。

龍湖集團自2021年起，明确集團所有新建項目要達到國家綠色建築標準。截至2024年底，其累計滿足綠色建築標準項目達590個，累計滿足綠色建築標準的項目面積超1.3億平方米。

綠色金融的核心目的是為環境改善、應對氣候變化和資源節約提供資金支持，而綠色建築正是實現建築領域節能減排、降低碳足迹的關鍵路徑。金融資金通過低息貸款、長期還款、綠色債券等方式，為綠色建築項目提供必要的資本，幫助開發商落實節能繫統、可再生能源和環保材料等。

但由于不動産行業當前遇到瓶頸期，其融資環境一直處于收緊狀态，不斷豐富的創新産品及金融工具仍難以惠及不動産領域。據了解，目前不動産行業的綠色融資主體仍以頭部央國企及部分港資企業為主。

涉足商業地産的企業中，華潤置地2024年成功獲取ESG貸款85億元，截至當年末存續ESG貸款288億元。中國海外發展2024年共簽署110億港元的可持續發展表現挂鈎貸款協議。越秀地産當年7月還成功發行16.90億元離岸人民币點心債券，期限為3年，票面利率為4.10%；但均未明确募資用途是在商業地産項目建設或改造方面。

不過，值得一提的是，頭部不動産企業與大部分港資企業均搭建了綠色金融框架或設立了綠色金融目標。例如越秀地産為了更好地推進可持續金融發展，計劃到2030年致力達到至少50%債券及借款融資來自綠色金融。中國金茂強調開展責任投融資活動，把握綠色建築和公募REITs機遇，以綠色金融助推公司綠色可持續發展。

觀點指數認為，随着雙碳目標的推進，政策支持力度不斷加大，綠色金融将會成為商業地産企業提升自身财務靈活性及韌性的重要渠道。但該類産品具有一定成本（如将産品提升為綠色建築可能存在額外增量成本），且募資用途有具體投向，在行業深度調整期，商業地産企業實踐綠色融資也有較高門檻。

積極履行多重社會責任，商業地産企業實踐愈發多元

在配合國家政策方面，商業地産企業的實踐愈發多元。其一是更加聚焦特定群體和區域，通過多種方式帶動服務對象的積極性和主動性，實現精準扶貧；二是部分頭部央國企會承擔保障性住房和城市更新項目，為城市美好生活煥新賦能；三是履行社區責任，企業更加注重居民的實際體驗與反饋，如舊改項目居民安置滿意度提升，部分企業嘗試通過社區商業運營反哺公共服務；四是注重與城市文化、社區文化的融合，打造具有社會價值的商業項目。

進一步夯實治理體繫，奠定長期穩定發展基礎

多數商業地産企業亦通過夯實公司治理體繫，嚴格把控合規經營規範，建立繫統化且運作高效的風險管理機制，保障信息披露的透明度與準确性，恪守商業道德準則，倡導清正廉潔的職業操守，促進公司健康可持續發展。

其中，風險管理能夠有效降低不确定性對業務的影響，保障企業戰略目標的實現。

樣本商業地産企業一方面制定全面、繫統且符合實際情況的風險管理政策和程序，明确風險識别、評估、應對和監控的流程和方法，确保風險管理工作的規範化和標準化；另一方面，持續構建清晰的風險管理組織架構，設立風險管理委員會等專職機構，明确各層級的職責和權限，形成有效的風險管理決策和執行機制。

數字化前沿：價值創造

商業地産進入運營管理時代，企業需擁抱數字化轉型

2023年以來，商業地産行業開始摒棄“三高”模式，進入以“大運營、大資管、大服務”為標志的運營管理時代。更多企業強調通過輸出品牌、管理和服務，以輕資産的方式運營項目，降低資金壓力，保持規模增長，優化利潤結構。

當下，商業地産領域仍面臨增量投資萎縮、同質化競争加劇、空置率攀升等挑戰。疊加宏觀消費需求仍顯不足，服務業景氣水平有待恢復；消費模式向多元化、碎片化升級的趨勢，行業已然進入新舊發展動能轉換的階段。

在頭部企業突出的運營及管理能力中，科技工具發揮着關鍵作用。例如，通過大數據分析，企業能夠精準把握市場趨勢和消費者需求，優化業态布局與招商策略。利用人工智能和物聯網技術，企業可實現對商業地産項目的全面監控和智能化管理，降低人工成本，提升項目坪效等。

因而，業内企業需專注數字化、智能化轉型升級，培育新的商業模式，為業績增長提供新的動力和增長點。

與此同時，踐行數字化轉型也契合當前國家層面的新發展戰略。近年來，宏觀政策聚焦以新質生産力推動經濟增長形成新動力和新模式，将科技創新視為核心驅動力，通過技術突破和應用推廣，提升傳統行業的智能化和綠色化水平，從而實現高質量發展，達成經濟效益與社會進步的有機統一。

“十五五”藍圖更是強調未來五年要在科技自立自強、産業升級、綠色發展等領域取得突破性進展。指出要加強關鍵核心技術攻關，實施人工智能、量子信息、集成電路等重大科技項目，建立“卡脖子”技術清單制度，完善産學研用協同創新機制等。

盡管目前商業地産企業對數字化的看法也因業務規模、經營狀況和市場環境的不同而有所分化，但數字化轉型作為行業發展的趨勢，仍被多數企業視為提升競争力和适應市場變化的重要途徑。

從企業在科技領域的投入來看，多數涉足商業地産的企業研發費用延續下滑，投入金額占營業收入的比例也僅在1%左右，不過，頭部企業研發費用的絕對金額更大，呈現出更積極的數字化轉型動力。

龍湖集團通過孵化千丁數科累計投入超百億，融合BIM、AI、IoT與數字孿生技術，構建起覆蓋投資、建造、運營、管理全鍊條的數字化底座。決策者将數字化轉型視為驅動内生增長與資産價值提升的核心路徑，形成從開發到服務的全周期精益運營能力。

以華潤萬象生活為例，2022-2024年該公司研發投入總額分别為1.31億元、1.5億元及1.77億元，保持穩步增長态勢。期内重視人工智能技術應用，完成私有化部署，搭建AI應用開發平台，推動效率提升和管理賦能。

總結來看，當前頭部企業普遍積極擁抱數字化轉型，将其視為提升運營效率、增強項目競争力和實現穩健發展的關鍵手段。這些企業通過數字化平台建設，整合管理繫統，優化客戶服務，強化數據資産應用，實現了較高的出租率和營業額增長，形成正向反饋。

聚焦客戶體驗與服務升級，以會員體繫積累私域資産

在愈發激烈的市場競争中，客戶體驗直接影響着客戶的滿意度和忠誠度，進而影響商業項目的租金收入和資産價值，因此商業地産企業将客戶體驗與服務水平提升視作數字化轉型的核心目標之一。

随着近年來科技應用不斷成熟和消費者購物習慣改變，商業地産企業打造整合多種消費場景和服務的數字化會員體繫成為主流趨勢。一般而言，該繫統可通過收集和分析會員的消費行為、偏好等數據，使企業能夠深入了解會員的需求，從而提供更加精準、個性化的服務；還可通過精準推送、口碑傳播等方式，降低營銷成本。

此外，對擁有多種業态的地産企業來說，數字化會員體繫可以實現不同業态之間的會員數據、賬号、積分和權益的全面打通，整合跨業态資源。

商業地産企業中，華潤萬象生活深耕會員運營，帶動流量轉化，已是國内商業運營領域的領軍品牌。2025上半年，其大會員業務取得突破，完成“華潤通”並購及會員資源整合，實現經營扭虧、會員運營能力與數字化服務效能提升，進一步夯實“2+1”一體化業務模式競争優勢。截至2025年6月30日，萬象星會員總量達7237萬人，較2024年底增長18.5%，萬象星積分發放總額共5.9億元，同比提升18.0%。

龍湖集團在商業地産及數字化領域多年來的探索已取得豐富成效，截至2025年上半年末，龍湖商業已開業90座，整體出租率96.6%，持續保持行業頭部位置。同時，其數字化也保持行業領先，已孵化了深耕不動産數智化領域的千丁數科，産品研發累計投資超百億，形成了智慧空間、不動産經營管理、數據智能等解決方案。

總體上，數字化已是商業地産企業構建精細化運營能力和差異化競争力的核心手段。通過搭建數字化會員體繫，企業能夠繫統性地沉澱客戶數據，實現對會員生命周期的全流程管理。這不僅提升了營銷效率和資源利用率，更通過積分權益、等級服務、精準推送等機制增強客戶粘性，提高復購率與客單價。

長遠而言，數字化會員體繫還為企業積累了寶貴的私域資産，使其在與品牌商戶的談判、新業态引入及商業模式創新中掌握更多主動權，從而強化自身的市場地位與盈利能力。

從行業維度來看，數字化工具正推動商業地産從“空間租賃”向“服務運營”的整體轉型，重塑行業的服務邏輯與價值創造方式。行業服務創新不再局限于硬件升級或活動策劃，而是依托技術實現個性化、場景化、智能化的服務供給。

打造綠色低碳商業空間，構建開放商業生态繫統

出于響應國家“雙碳”戰略的必然要求，越來越多的商業地産企業将綠色發展理念融入項目打造和日常運營之中。

商業地産企業中，中海商業對ESG的實踐由來已久，其建于2017年的全國能源管理平台現已覆蓋全部自持商業項目。2023年内，中海商業完成了首批自持商業項目改造項目，包括照明繫統、空調與采暖繫統的冷熱源及管網改造工程等，並計劃于2025年前完成4批次、共計43個自持商業項目的節能改造。2024年，中海商業還對能源管理平台進行了全面升級改造，旨在通過技術架構更新、功能優化及應用場景擴展，實現精細化能源管理、降本增效和運營管理能力提升。

除此之外，商業地産企業尚需打破傳統商業的封閉局限，整合多元資源，吸引各類業态與品牌入駐，形成豐富多樣的商業業态組合，這就要求企業構建開放的商業生态繫統，促進與商戶或租戶間的協同合作及資源共享，激發創新活力，推動商業模式的升級與創新。

整體而言，當前商業地産企業的數字化轉型更多從精準把握和理解消費者需求出發，以資源共享與優勢互補構建開放的商業生态繫統，從而推動打造更具吸引力和體驗感的商業場景，逐步建立新的盈利模式。而未來，科技賦能會助力實體商業從“流量運營”向“價值運營”升級。

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