GDIRI觀察 | 萬象匯資産批量注入 華潤商業REIT的擴募策略

觀點網 7月8日，華夏基金管理有限公司宣布，華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。

根據公告，此次拟購入的項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，交易對方為華潤商業資産控股有限公司，資金來源為擴募發售份額募集資金。

這已是華夏華潤商業REIT的第二次擴募，今年3月24日該基金就宣布拟進行首次擴募，首個擴募資産為蘇州昆山萬象匯，首次擴募的相關申報材料已提交到監管部門進行審理過程當中，但暫未傳來最新消息。

擴募資産選擇

在目前已上市消費基礎設施REITs中，華夏華潤商業REIT是最快推進首次、二次擴募的一只，其擴募計劃注入的資産無疑值得關注。

從整體資産情況來看，華潤采取的是“首發萬象城+擴募萬象匯”組合策略，資産布局從核心二線城市延伸至三線城市，並形成差異化布局。

最為明顯的就是，該REIT初次發行選擇了華潤最為重要的商業産品線萬象城繫列的青島萬象城，而首次及二次擴募資産則均為萬象匯繫列資産。

據商業客了解，華潤旗下商業項目分為四個等級，分别從M1到M4。M1指擁有重奢品牌的萬象城，最具代表性的是深圳萬象城；M2為走輕奢路線的萬象城，此前作為REIT首個資産的青島萬象城就屬于M2級别。

相比M1、M2級别相對高端的萬象城，萬象匯在華潤商業體繫中屬于M3、M4級别，定位為中端區域型購物中心，主要面向中産階級、家庭消費者和社區居民，通常布局在相對低線的城市。相關數據顯示，截止2024年底，華潤萬象生活共布局了45個萬象匯項目。

來源：公開資料，觀點指數，商業客整理

從具體項目來看，首次擴募的項目為蘇州昆山萬象匯，于2019年開業，屬于運營時間超5年、步入穩定期項目。

估值方面，此前華潤商業資産控股有限公司收購項目公司49%股權的價格為10.07億元，如以該交易價估算，該項目估值預計超過20億元。

項目類型上，區别于目前消費基礎設施REITs底層資産多以盒子式商業為主，昆山萬象匯具備一定創新性，由約8萬平方米的室内購物中心與2.2萬平方米的街區商業組成，較為契合消費者的開放式戶外體驗需求，後續改造升級也有較大發揮空間。

整體而言，上述項目較為符合REITs 底層資産總值通常不低于10億元，資産需具備一定的增值潛力，或通過運營提升可優化收益空間的相關要求。

二次擴募中的杭州蕭山萬象匯，則位于杭州蕭山區商業核心闆塊，于2018年開業，是華潤商業旗下運營最成功的萬象匯産品之一。

值得注意的是，與其他幾個擴募項目不同，該項目此前已有相關資本證券化動作。

2022年6月，“中信金石-華潤置地萬象1期資産支持專項計劃” 在深交所成功發行，標的物業就為杭州蕭山萬象匯，産品的儲架規模80億元，首期規模20.82億元。

進行過資産證券化的商業項目，在成為消費基礎設施REITs資産上具備一定優勢。類REITs發行過程中，資産需滿足現金流穩定性、權屬清晰等要求，這與消費基礎設施REITs的要求相吻合。

沈陽長白萬象匯則位于沈陽市和平區長白島，于2020年開業。該項目早期定位為華潤萬家旗下的“歡樂頌”産品線，2020年由華潤置地從華潤集團手中購得，價格為12.99億元（包括住宅），後續由華潤萬象生活進行改造運營。

這類收購改造型項目，若能成為消費基礎設施REITs底層資産，無疑是對運營方資産增值和運營提升能力的肯定，有利于吸引看好資産升值的投資者。

再則，驗證改造退出模式後，運營方可以推動更多類似的項目收購改造計劃，為REITs提供豐富的潛在擴募資産。

淄博萬象匯則位于淄博市張店區，于2015年開業，是華潤置地在全國範圍内首個以“萬象匯”命名的標準化購物中心，同時也是淄博首個集五星級酒店、購物中心、甲級寫字樓、酒店式公寓為一體的城市綜合體。

雖然是擴募中唯一的三線城市項目，不過淄博萬象匯有着超15萬平方米的商業建築面積，是華夏華潤商業REIT兩次擴募資産中面積最大的項目，在當地城市有不錯商業表現，屬于相對優質資産。

REIT增值想象

回歸REITs層面來看，在消費基礎設施REITs首發資産選擇時，發行方需挑選出具備穩定現金回報、資産質量較優且具備提升空間的項目，以獲得投資者的青睐，确保首發成功，並為後續擴募進行鋪墊。

作為華夏華潤商業REIT首發資産的青島萬象城，在上市後的表現可圈可點。運營數據上，該項目截止2025一季度末出租率處于99%高位，2025一季度的租金單價也達到421.03元/平方米/月，在已上市REITs中處于較高水平。

不過如果從已上市REITs的業績表現看，在已上市消費REITs 中，華夏華潤商業REIT的收入雖處于較高水平，但淨利潤、年化現金流分派率等處于中等區間，仍有提升空間。

相關數據顯示，2024年該REIT的年化現金流分派率為4.18%，較募集說明書預估的4.94%仍存在一定差距；2025年一季度年化分派率則為5.19%，也略低于招募說明書預計的5.29%。

在此背景下，擴募階段華潤需考慮通過標準化、分散化的資産提升組合韌性，在提升抗風險能力的同時增強收益性。

整體來看，上述拟擴募項目的運營時間均在5-10年，屬于較成熟商業項目，布局上涵蓋二線和三線城市項目，並且類型多樣，既包括有發行過資産證券化産品的、也有收購升級改造而來的項目等。

豐富且多元的商業資産，能幫助REIT在擴大基金規模的同時分散風險，且同一産品線下的項目能降低管理復雜度，有望提升收益水平。

展望未來，華夏華潤商業REIT如若成功擴募，且新增資産後續運營穩定，有望直接貢獻租金收入、管理費等現金流，推動基金整體收入和收益增長。

此外，REIT的交易活躍度也有望進一步提升，吸引到更多機構投資者參與，進一步鞏固該REIT在資本市場中的地位。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。