投融擴容進行時 但産業園基礎設施REITs運營壓力仍存

觀點指數 在5月22日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2025産業園區運營卓越表現報告》中，我們發現，今年1-4月，觀點指數樣本産業園區運營企業中，直接面臨的現實就是：

據觀點指數不完全統計，截止至2025年4月30日，共有365個産業項目錄得動态更新（含已簽約、已開工、預計完工等），其中188個項目與新質生産力有關，新質生産力主要涵蓋了戰略性新興産業、未來産業等，其中有如新一代信息技術、生物技術、新能源、高端制造、人工智能等，且大多項目為鍊主企業的自主布局。

據統計結果顯示，園區定位多以新能源、新能源汽車、生物制造及高端裝備為主。

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得81起融資事件，融資類型為債券、基金、ABS等，其中設立基金共25起，資産證券化項目共11起。

其中值得注意的是，4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

觀點指數了解到，項目的底層資産是蘇州工業園區婁葑街道集體經濟載體，位于蘇州工業園區東富路45号，主要租戶為小型機械加工和物流企業。聯創産業園項目由園區投控增信，元聯基金任運營管理顧問，中聯基金任發行人财務顧問。

集體經濟類REITs與普通類REITs的區别在于主導開發的單位為社區集體，兼具經濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資産循環開發（“開發—成熟—REITs—再開發”模式），並支持社區民生項目（如商業綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資産增值和租金收益，資金多用于償還債務、優化企業資本結構或擴大園區規模。

觀點指數認為，通過發行類REITs，可将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

如蘇州表示，下一步園區将繼續錨定“産城融合、惠民利民”的雙輪驅動路徑，在将回籠資金投入重點項目的同時，持續探索“集體經濟+民生服務”融合機制，圍繞産業發展、開放合作、綠色低碳、規範管理等方面，進一步深化組織鍊、人才鍊、資金鍊全要素保障、全鍊條賦能，努力為加快建設開放創新的世界一流高科技園區貢獻“婁葑力量”，讓“中心城區·美好婁葑”的發展成果更多更好地惠及居民群衆。

報告期内，多家産業園REITs發布2024年業績情況。其中東吳蘇園REIT的收入最高為2.65億元，但淨利潤卻為負值，淨利潤同為負值的還有華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金聯東科創REIT。

縱觀收入情況，可以發現東吳蘇園REIT等5家産業園REITs均陷入收入下降的業績壓力中。據東吳蘇園REIT業績披露，其基礎項目公司均面臨租金收入下降的情況，且2024年度在整體宏觀經濟面臨挑戰以及蘇州工業園區供給持續擴張帶來的招商壓力下，國際科技園五期B區和2.5産業園一期、二期的出租率均有所下降。

3月25日，根據上交所信息披露顯示，南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金項目狀态顯示為“已申報”，是國内首單以高性能智算中心為底層資産的基礎設施公募REITS項目。該項REIT的底層資産為國際信息雲聚核港(ICFZ)項目-數據中心A18建設項目及其附屬設施設備。

目前，我國一體化算力體繫正加快形成，算力基礎設施産業鍊持續受益。“東數西算”工程的核心目標之一是打造全國一體化算力網絡，實現算力資源的統籌規劃和高效調度。

截止至2025年3月，8個國家算力樞紐節點已全部啟動建設，10個國家數據中心集群完成布局，形成“核心+邊緣”的多層次算力供給體繫。據2024中國算力大會數據，我國在用算力中心機架總規模超830萬標準機架，算力總規模達246EFLOPS，位居全球第二。

據市場統計，2024年我國數字經濟增加值占GDP的比重已超過45%，其中算力相關産業貢獻了約三分之一的增量。我國算力基礎設施建設仍将保持快速發展。預計到2025年，全國算力規模将超過300EFLOPS，智能算力占比達到35%。而大範圍數據中心的建設需要大規模的資金支持，萬國數據首單的公募REIT的申報給數據中心項目提供資金回流的範例，幫助重資産企業減輕債務壓力，並騰出資金用于新項目投資。

此前于3月20日，萬國數據公布截至2024年12月31日第四季度及全年未經審計的财務業績。

據其披露，2024年度淨收入為103.221億元人民币（14.141 億美元)），同比增長5.5%。展望2025年，萬國數據預計全年總收入将介于人民币112.90億元至115.90億元之間，同比增長約9.4%至12.3%；經調整EBITDA将介于人民币51.90億元至53.90億元之間，同比增長約6.4%至10.5%。公司預計2025年全年資本支出約為人民币43億元。

未來，萬國數據可進一步擴展在西部地區的算力基礎設施布局，例如成渝等國家算力樞紐節點的數據中心建設，從而直接支撐東數西算的跨區域資源調度。

本文節選自《卓越指數 • 2025産業園區運營卓越表現報告》
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