寫字樓市場深度調整期 供應收縮下一線城市“冰火”兩極

觀點指數 在5月20日觀點指數研究院發布的《表現力指數 • 2025商辦資産運營報告》中，其提及，2025年一季度，我國GDP同比增長5.4%，增速與上年四季度持平，為各行業發展提供穩定支撐。宏觀政策聚焦擴大内需與培育新質生産力，大力推動商業航天、低空經濟、人工智能等新興産業發展，促使寫字樓市場需求結構發生轉變，科技互聯網與消費服務類企業成為新增長點。

然而，寫字樓市場仍面臨供需矛盾，處于深度調整期。據國家統計局披露的數據，2024年，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為4160億元和3208億元，分别同比下滑9%和14.3%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為1893萬平方米和1940萬平方米，分别同比下滑27.7%和35.2%。

與此同時，2025年1-3月，以上四項指標均出現不同程度的同比下滑，跌幅區間為11.3%到34.9%。

整體來看，2024年辦公樓市場在投資、銷售、建設各環節的數據均不理想，辦公樓市場投資和銷售活躍度降低，市場需求收縮，開發商資金投入和市場交易規模均在減少。

同時，開發商對辦公樓建設持謹慎态度，新建項目減少，竣工量也顯著下降，可能影響未來市場的供應規模。但前期已開工項目陸續竣工，存量市場規模仍在增加，項目去化面臨一定的壓力。

2025年第一季度延續下滑趨勢，辦公市場仍處于深度調整期，市場復蘇面臨較大壓力。

數據來源：第一太平戴維斯，觀點指數整理

注：新增供應面積和總存量面積均取四大一線城市，即北京、上海、廣州及深圳的累加值

據第一太平戴維斯披露的數據，四大一線城市新增辦公面積持續放量，2024年全年新增入市的甲級寫字樓面積合計226萬平方米，同比下滑56.63%。其中上海全年新增入市面積位居一線城市首位，達138.4萬平方米。

今年第一季度，四城新增入市面積合計56.8萬平方米，對比上年同期下滑47%，對比去年第四季度微升。其中深圳單季度新增供應面積居首位，約21萬平方米。

在新增供應面積的推動下，一線城市甲級寫字樓總存量面積繼續增長，上海、北京及深圳總存量面積均超千萬平方米。具體來看，截至今年一季度末，北京、上海、廣州及深圳四城甲級寫字樓總存量面積分别為1537萬平方米、1995萬平方米、734.3萬平方米以及1158.6萬平方米，合計5424.9萬平方米，四城總量對比上年年末約增長1.06%。

從整體市場環境來看，新增供應減少，讓辦公市場得到喘息的機會，為行業後續的穩定發展奠定了基礎。與此同時，市場需求的全面復蘇仍需時間，重點城市依舊面臨不同程度的挑戰，未來辦公市場需要在供應與需求的動态變化中持續調整與優化。

寫字樓租賃市場表現上，第一太平戴維斯數據顯示，今年第一季度上海及深圳兩城淨吸納量環比出現下滑。同期廣州季度淨吸納量回正至2.1萬平方米，但在租賃需求不足、新增供應等影響下，廣州全市空置率水平繼續上升。

而北京甲級寫字樓整體表現優于上年同期，單季度繼續錄得正吸納量，約為5.2萬平方米。

同時，北京全市空置率水平處于一線城市最低位。戴德梁行數據顯示，2025年第一季度北京全市空置率水平同比及環比均下降1.1個百分點至17.2%。北京寫字樓租賃市場活躍度有所提升。

同期上海、廣州及深圳三城空置率水平環比均出現不同程度的攀升，三城環比變動幅度為0.4到0.6個百分點，同比分别攀升0.1到1個百分點，供需矛盾繼續影響市場表現。

本文節選自《表現力指數 • 2025商辦資産運營報告》
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