觀點直擊｜保稅區里的鹽田港REIT

觀點網 2023年，對于倉儲物流行業來說是具有挑戰性的一年，但紅土創新鹽田港REIT的兩個基礎設施項目公司運營情況良好，經營業績好于預期。

據2023年擴募招募說明書，紅土鹽田港REIT預測其2023全年可供分配9810.85萬元，擴募資産按照207 天/365 天折算後預測的可供分配金額為9161.17萬元。而2023年紅土鹽田港REIT實現可供分配金額為9718.2萬元，完成擴募招募說明書預測的106%。

而現金分派率方面，鹽田港REIT按可參考公允價值淨值的年化現金分派率為4.70%，高于擴募招募說明書中預測的年化現金分派率 4.42%（0.28 個百分點）。

雖然完成度上並未有中金普洛斯REIT的可供分配金額高（中金普洛斯REIT完成擴募說明書預測的113.26%），但整體表現還算是不錯。

出租率和租賃期限方面，截至2023年12月31日，現代物流中心項目的出租率為95.11%，租賃期限1-14.83年不等，最長租賃期限到期日為2037年6月30日；世紀物流園項目的出租率則為100%，租賃期限為4.75年，租賃期限到期日為2027年5月31日。

對比2022年現代物流中心的出租率（當時為99%），2023年已經下降了3.89個百分點，而2023年四季度的出租率同樣較上一季度有所下降。

在4月9日的業績會上，管理層對此回應，主要是因為受中美貿易形勢的影響導致個别客戶合同到期後進行業務調整進而使得園區新增了2.6萬平方米的空置面積。

在保稅區中繼續前進

2023年6月，紅土創新鹽田港REIT進行2023年度第一次擴募。

擴募資産為世紀物流園項目，項目位于深圳市鹽田區鹽田港綜合保稅區北區。而此前首發資産也即現代物流中心項目，其同樣位于保稅區内。

管理層對此表示，底層資産所處的鹽田綜合保稅區享受出口加工區、保稅區、綜合物流園區三種海關特殊監管區政策功能疊加，可滿足客戶多元化需求，此外還擁有獨特的政策服務優勢。相比于區域内其他項目，項目的運營方具有多年的客戶資源積累與較強的招商運營能力，項目中入駐了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷運物流等貨運和第三方企業，並長期保持穩定友好的合作關繫。

而此外，管理層還表示項目所處的鹽田綜合保稅區内，綜合保稅區（二期）順利通過驗收並已具備封關運作的基本條件，未來這片區會迎來一定新增倉儲設施供應，倉儲類型也将更加多元化，将增強鹽田港作為華南地區樞紐港口的戰略地位，提升影響力。

事實上，根據建設標準，倉儲物流基礎設施可分為高標倉和普通倉；根據倉儲貨物性質，倉儲物流設施包括保稅倉庫和非保稅倉庫，而紅土鹽田港REIT的底層資産為高標倉和保稅倉。

觀點新媒體了解到，保稅倉主要用于存儲在保稅區内未交付關稅的貨物，企業在貨物進口時暫時免除關稅和稅收的支付，減少資金壓力，並為企業提供靈活的倉儲和物流安排。而非保稅倉則是指常規倉庫，用于存儲和分發貨物，其中的貨物在進口時需要立即繳納關稅和其他稅費。

因其業務場景需要，保稅倉也一般用于跨境電商、轉口貿易、保稅加工等業務，而非保稅倉則主要是用于國内的銷售和分銷。

從政策層面來看，保稅倉享受着非保稅倉不具有的政策優勢。從業态分布和區位來看，鹽田港REIT的底層資産均位于跨境電商發展迅速的華南區域

如深圳市鹽田區人民政府于2023年12月出台《鹽田區構建現代産業體繫促進經濟高質量發展扶持辦法》為代表的全方位、綜合性産業扶持政策體繫，並協同2023年4月出台的首個跨境電商産業扶持政策《鹽田區關于加快推進跨境電子商務産業高質量發展扶持辦法》，對鹽田區内保稅高端産業、保稅展示交易等企業均有不同程度的獎勵扶持，促進此類企業在鹽田區内的進駐及發展。

此外在2023年12月，海關總署還發布了《關于優化綜合保稅區倉儲貨物按狀态分類監管的公告》，支持綜合保稅區内企業開展倉儲貨物按狀态分類監管的區内直轉業務。

業績會上，管理層也表示這些政策的出台不僅有助于跨境電商的發展，同時對于鹽田港REIT的基礎設施項目同樣是很好的政策支持。

分紅、租約與租金調整

REITs的分紅是以現金分派的方式使投資者定期獲得回報，這不僅可以吸引更多的投資者進入REITs市場，同時還意味着REITs有良好的運營狀況。

此外，根據REIT的法規要求，每年至少将賺取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于合並後基金年度可供分配金額的90%。

業績會上管理層表示，鹽田港REIT在2023年實現了兩次基金分紅，合計發放金額為1.31億元。而據觀點新媒體統計，截止至4月9日，其累計共分紅4次，總分配金額為2.28億元。

但同于2023年6月有擴募動作的中金普洛斯REIT，其自上市以來已進行了7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%。

出租率方面，鹽田港REIT的兩個底層資産項目差異較大，其中現代物流中心項目出租率為95.11%，世紀物流園項目為100%，這主要是因為世紀物流園項目采用的是整租的方式，且租賃年限較長。

觀點新媒體了解到，世紀物流園租賃面積占比最大的為深圳市通捷利物流有限公司，租賃面積5.24萬平方米，占倉儲及配套部分總可租賃面積的100%，租賃期限為2022年9月1日至2027年5月31日。

而現代物流中心租賃面積占比最大的為深圳市深圳港集團有限公司，租賃面積11.63萬平方米，僅占倉儲及配套部分總可租賃面積的 44%，租賃期限為2021年10月至2026年10月31日。

租金及其調整方面，據管理層披露，到2023年10月底是現代物流中心與深圳港集團所簽署合同的正常履行完第3個租賃年度，其倉庫的租金價格是39.78元/平方米/天，而據租賃合同，在第4個租賃年度起至第6個租賃年度，租金價格将會根據市場的第三方評估機構确定該年可比物業市場的平均租金水平來确定該年的租賃價格。

管理層還披露，第四個租賃年度于2023年11月1日開始，根據仲量聯行出具的《深圳區域物流地産市場及鹽田物流地産子市場調研報告-2023年三季度》中“截至2023年第三季度鹽田綜合保稅區内高標準常溫保稅倉庫市場租金介于39.5-41.5元/平方米/月之間”，經與深圳港集團磋商達成一致，最終确定第4個租賃年度倉庫租金為40.14元/平方米/月，租金價格水平在報告期内保持持續增長。

但也由于受制造業及外貿出口增速放緩影響及近期新增存量入市沖擊，2023 年以來深圳市場多個高標倉項目租金錄得下跌，深圳高標倉租賃市場開始承壓。

對此，管理層表示受經濟持續弱復蘇及新增供應持續入市等因素影響，短期内深圳高標倉市場租金增速或将承受一定壓力。

但就深圳的倉儲物流市場而言，未來有望繼續受益于跨境電商的需求，加之國内消費水平逐步回暖帶來新增倉儲物流需求的增長。而未來線上直播零售的快速擴張也将帶來更多租賃的需求。